Mi a terminál kapitalizációs rátája?
A végső kapitalizációs ráta, más néven kilépési arány, az az arány, amelyet egy ingatlan viszonteladási értékének becsülésére használnak a birtoklási időszak végén. Az éves várható nettó működési jövedelmet (NOI) elosztjuk a végső határértékkel (százalékban kifejezve), hogy megkapjuk a végső értéket. A végső kapitalizációs rátákat becsüljük meg összehasonlítható tranzakciós adatok alapján, vagy azt feltételezzük, hogy megfelelő-e egy adott ingatlan helye és jellemzői.
Kulcs elvihető
- A végső kapitalizációs ráta segítségével megbecsülhető az ingatlan viszonteladási értéke a birtoklási időszak végén.A beruházási felső korlát az ingatlan várható első évi NOI-je elosztva az ingatlan vételárával.Ha ez a terminális kapitalizációs ráta alacsonyabb, mint a beépítési ráta, ez általában azt jelenti, hogy az ingatlanbefektetés jövedelmező volt.
A terminál kapitalizációs rátájának megértése
A beruházási határérték a becsült első év nettó működési jövedelme (NOI), elosztva a kezdeti befektetési vagy beszerzési árral. Ezzel szemben a végső kapitalizációs ráta az elmúlt év (kilépési év) előrejelzett NOI-je elosztva az eladási árral. Ha ez a kamatláb alacsonyabb, mint a beruházási felső korlát, ez általában azt jelenti, hogy az ingatlanbefektetés jövedelmező volt.
A legtöbb ingatlanbefektetési szakember egyetért abban, hogy fontos a végső kapitalizációs rátát a jelenlegi piaci rátával egyeztetni, szem előtt tartva, hogy biztonságosabb teszt lehet a fejlesztés számára, ha a terminál felső határát kissé megfékezik. A dinamikus táblázat hasznos lehet a fejlesztési projekt stressz-tesztelésében annak érdekében, hogy meghatározzuk a legmagasabb terminális tőkésítési arányt, amely továbbra is elegendő fejjel jár a befektetők számára.
A hozzáértő ingatlanbefektetők olyan piacokat és olyan típusú ingatlanokat keresnek, ahol a piaci kapitalizációs ráták várhatóan csökkenni fognak, mivel az alacsonyabb végső kapitalizációs ráta - a befejezési határértékhez képest - tőkenyereséget eredményez, feltételezve, hogy a nettó működési bevétel csökken a tartási időszak alatt. A figyelembe veendő adatok egy része magában foglalja az egyes helykategóriák ellátási és keresleti mutatóit, valamint az egyes működési területekkel kapcsolatban feltételezhetően kapcsolódó szolgáltatásokat és költségeket.
Miközben a jövő mindig bizonytalan, két dolog biztos a birtoklási időszak végén: az épületek elöregednek, és a piacok megváltoznak. Ezért kritikus, hogy minden ingatlanbefektető összegyűjtse és elemezze a lehető legtöbb adatot, hogy pontosan meg tudja határozni a projekt végső kapitalizációs rátáját.
Példa a terminál kapitalizációs rátájára
Egy befektető 100 millió dollárért vásárol egy teljesen elfoglalt ingatlanot. Az első évi NOI becslések szerint 5, 0 millió dollár. A beruházási határérték ezért 5, 0%. Hét évvel később a befektető úgy véli, hogy a végső kapitalizációs ráta körülbelül 4, 0%. Az elmúlt évi NOI-nek, amely figyelembe vette a bérleti díjak emelkedését az út mentén, 5, 5 millió dollárra számítanak (ez ismét a teljes kihasználtságot feltételezi). A viszonteladási érték becslése szerint 137, 5 millió dollár (5, 5 millió dollár a NOI-ben, osztva a 4, 0% -os terminális tőkésítéssel, vagy a kilépési aránygal).
