Mi az a jelzálog elektronikus nyilvántartási rendszer?
A jelzálog-elektronikus regisztrációs rendszer (MERS) egy olyan jelzálogbank-ipar által létrehozott adatbázis, amely az elektronikus kereskedelem segítségével egyszerűsíti a jelzálogkölcsön-eljárást. A MERS nyomon követi az Egyesült Államokból származó tulajdonosi és szolgáltatási jogokat. Az ingatlanfinanszírozási ipar használja a lakáscélú és kereskedelmi jelzálogkölcsönök kereskedelmére. Ez egy eredeti jelzálogkölcsön (MOM), amelyet Fannie Mae, Freddie Mac, Ginnie Mae, az FHA és VA, a kaliforniai és az Utah Lakásfinanszírozási Ügynökségek és az összes nagyobb Wall Street-i hitelminősítő intézet jóváhagyott.
A jelzálog-elektronikus regisztrációs rendszer (MERS) megértése
A MERS magántulajdonban lévő társaság is, amely kezeli az adatbázist. Rendszerét jelzálogkölcsön-kezdeményezők, szolgáltatók, raktári hitelezők, nagykereskedelmi hitelezők, lakossági hitelezők, iratkezelők, elszámoló ügynökök, tulajdonjogi társaságok, biztosítók, befektetők, megyei nyilvántartók és fogyasztók használják. Figyelemmel kíséri a jelzálogkönyvek bizalmas elektronikus nyilvántartását, valamint a szolgáltatási jogok és a kölcsönök tulajdonjogának módosításait. A megyei és a hatósági tisztviselők és a háztulajdonosok ingyenesen hozzáférhetnek a MERS-hez. A háztulajdonosok számára az adatbázis lehetővé teszi számukra a saját rendszerükön regisztrált jelzálogjaikról szóló információk keresését.
Hogyan használják a MERS jelzáloginformációkat
Az elektronikus nyomkövetés használatához a jelzálogkezelő jelzálog-azonosító számmal (MIN) rendel hozzá, majd regisztrálja a kölcsönt a MERS adatbázisban. Innentől kezdve az eladó a jelzálogkölcsönt a MERS-rel, mint a kedvezményezett jelöltjével kezdeményezheti, majd kinevezi vagy rögzíti a kölcsön MERS-hez történő átruházását a megyei földrajzi nyilvántartásban. Ez MERS-et nyilvántartott jelzálogkölcsöngé tenné.
Ha a hitelező eladja a kötvényt, a MERS frissíti a jelzáloggal kapcsolatos információkat. A jelzálog szolgáltatója eltávolíthatja azt a MERS adatbázisból, deaktiválási kérés küldésével. A MERS viszont értesíti Fannie Mae-t. Ha a jelzálogkölcsön-szolgáltató teljes mértékben meg akarja szüntetni a MERS tagságát, akkor a lehető leghamarabb értesítenie kell Fannie Mae-t.
A MERS bizonyos mértékig költségmegtakarító intézkedésként működhet, mivel jelzálogkötelezettségként csökkenti a jelzálogkölcsönök egyik hitelezőtől a másikra történő átruházásának költségeit.
Az adatbázis mindazonáltal kritikát merített fel, mivel a 2008-as lakhatási válság idején a rendszer időnként megnehezítette annak megállapítását, hogy kinek a tulajdonában vannak jelzálogkölcsönök. Ez kihívást jelentett azoknak a háztulajdonosoknak, akiknek kizárása vagy a hiteleik megkönnyítése áll szemben, mivel tudniuk kellett, hogy kik tartják fenn a jelzálogkölcsönöket, hogy valamilyen jogorvoslatot kidolgozzanak.
