Mennyiségi szempontból az ingatlanbefektetés valamivel hasonlít a részvényekbe történő befektetésre. A profit érdekében a befektetőknek meg kell határozniuk az ingatlanok értékét, és jól képzett kitalálásokat kell készíteniük arról, hogy mennyi profitot fognak elérni, akár ingatlanértékelés, bérleti jövedelem, akár mindkettő révén.
A tőkeértékelést általában két alapvető módszerrel végzik: abszolút érték és relatív érték. Ugyanez vonatkozik az ingatlanértékelésre. A jövőbeni nettó működési jövedelem (NOI) diszkontálása az ingatlanokra vonatkozó megfelelő diszkontrátával hasonló a készlet diszkontált cash flow (DCF) értékeléséhez; a bruttó jövedelem szorzó modelljének az ingatlanba történő integrálása összehasonlítható a részvények relatív értékbecslésével. Az alábbiakban megnézzük, hogyan értékelhetünk ingatlanokat ezekkel a módszerekkel.
TUTORIAL: "Első házimozi útmutató"
A tőkésítési ráta
Az egyik legfontosabb feltételezés, amelyet az ingatlanbefektető az ingatlanok értékelésekor megalkot, a megfelelő tőkésítési rátát választja, amely az ingatlan megtérülési rátája értéknövekedés vagy értékcsökkenés nélkül. Egyszerűen fogalmazva: a nettó működési jövedelemre alkalmazott kulcs az ingatlan jelenértékének meghatározására szolgál.
Például, ha egy olyan ingatlan, amelynek várhatóan 1 millió dolláros nettó működési jövedelmet (NOI) fog generálni az elkövetkező tíz évben, 14% -os tőkésítési rátával diszkontálódik, akkor az ingatlan piaci értéke 1 000 000 USD /.14 = 7 142 857 USD (nettó) működési jövedelem / teljes tőkésítési ráta = piaci érték).
A 7142 857 dollár piaci érték jó üzlet, ha az ingatlan 6, 5 millió dollárral értékesít. Rossz üzlet, ha az eladási ár 8 millió dollár.
Az aktiválási arány meghatározása a jövedelemtermelő ingatlan értékelésének egyik kulcsfontosságú mutatója. Noha ez valamivel bonyolultabb, mint egy vállalkozás súlyozott átlagos tőkeköltségének (WACC) kiszámítása, számos módszer létezik a befektetők számára a megfelelő tőkésítési arány meghatározására. (A kapcsolódó olvasmányhoz lásd: „4 lehetőség az ingatlan bérleti értékének értékelésére”)
Felépítési módszer
Az egyik általános megközelítés a felépítési módszer. A kamatlábatól kezdve adjunk hozzá:
- A megfelelő likviditási prémium (az ingatlanok nem likvid jellegéből adódik) Visszavonási prémium (a nettó földfelértékelődés elszámolása) Kockázati prémium (feltárja az ingatlanpiac általános kockázati kitettségét)
Adott kamatláb 4%, a nem likviditási ráta 1, 5%, visszafizetési prémium 1, 5%. és 2, 5% -os kockázati ráta esetén a részvénytulajdon kapitalizációs rátája összege: 6 + 1, 5 + 1, 5 + 2, 5 = 11, 5%. Ha a nettó működési bevétel 200 000 USD, akkor az ingatlan piaci értéke 200 000 USD /.115 = 1 739 130 USD.
Ez a számítás nyilvánvalóan nagyon egyszerű. Az összetettség abban rejlik, hogy pontosan becsüljék meg a tőkésítési arány egyes elemeit - ez kihívást jelenthet. A felépítési módszer előnye, hogy megpróbálja meghatározni és pontosan mérni a diszkontráta egyes összetevőit.
A piac-kitermelési módszer
A piaci kinyerési módszer feltételezi, hogy rendelkezésre áll aktuális, könnyen elérhető nettó működési jövedelem és eladási ár információ az összehasonlítható jövedelemtermelő ingatlanokról. A piac-extrakciós módszer előnye, hogy az kapitalizációs ráta értelmesebbé teszi a közvetlen jövedelem-kapitalizációt.
A tőkésítési arány meghatározása viszonylag egyszerű. Tegyük fel, hogy egy befektető fontolóra veszi egy parkoló vásárlását, amely várhatóan 500 000 USD nettó működési jövedelmet fog eredményezni. A környéken három meglévő összehasonlítható jövedelemtermelő parkolóhely található.
- Az 1. parkoló nettó működési jövedelme 250 000 dollár, eladási ára pedig 3 millió dollár. Ebben az esetben az aktiválási ráta: 250 000 USD / 3 000 000 USD = 8, 33%. A 2. parkoló tétel nettó működési jövedelme 400 000 USD, eladási ára pedig 3, 95 millió USD. A tőkésítési ráta: 400 000 USD / 3 950 000 USD = 10, 13%. A 3-as parkoló tétel nettó működési jövedelme 185 000 USD, eladási ára 2 millió USD. A tőkésítési arány: 185 000 USD / 2 000 000 USD = 9, 25%.
E három összehasonlítható tulajdonság (8, 33%, 10, 13% és 9, 25%) kiszámított aránya alapján a 9, 4% -os teljes tőkésítési arány ésszerű piaci ábrázolása lenne. Ezzel az kapitalizációs rátával a befektető meghatározhatja az ingatlan piaci értékét. A parkolóbefektetési lehetőség értéke 500 000 USD /.094 = 5 319 149 USD.
A befektetési sáv módszer
Az aktiválási rátát az ingatlanok egyedi kamatlába alapján számítják ki, amelyek adósság- és részvényfinanszírozást egyaránt használnak. A befektetési sáv módszer előnye, hogy ez a legmegfelelőbb kapitalizációs ráta a finanszírozott ingatlanbefektetésekre.
Az első lépés a süllyedő alap tényező kiszámítása. Ez az a százalék, amelyet el kell helyezni az egyes időszakokon, hogy egy jövőbeli időpontban legyen egy bizonyos összeg. Tegyük fel, hogy egy ingatlan, amelynek nettó működési jövedelme 950 000 dollár, 50% -kal finanszírozott, az adósság felhasználásával 7% -os kamatot kell elszámolni 15 év alatt. A fennmaradó összeget saját tőkével fizetik ki, 10% -os megtérülési rátával. A süllyedő alap tényezőt a következőképpen számítják ki:
(Évek száma ∗ 12 hónap) −112 hónapok kamatláb
A számok bedugásával kapjuk:
.07 / 12
{ 15x12 } - 1
Ez havonta 0, 003154-re számít. Évente ez a százalék: 0, 003154 x 12 hónap = 0, 0378. A hitelező kifizetésének mértéke megegyezik ezzel a süllyedő alap tényezővel, plusz a kamatláb. Ebben a példában ez az arány: 0, 07 +.0378 = 10, 78% vagy.1078.
Így a súlyozott átlagos kamatláb vagy az általános kapitalizációs ráta az adósság 50% -ának és a saját tőke 50% -ának a felhasználásával: (.5 x.1078) + (.5 x.10) = 10.39%. Ennek eredményeként az ingatlan piaci értéke: 950 000 USD /.1039 = 9 143 407 USD.
Hogyan lehet értékelni egy ingatlanbefektetési lehetőséget?
Összehasonlítható tőkeértékelés
Az abszolút értékelési modellek meghatározzák a jövőbeni bejövő pénzáramok jelenértékét a részvény belső értékének meghatározása céljából; a leggyakoribb módszerek az osztalék-diszkontmodellek (DDM) és a diszkontált cash flow (DCF) technikák. Másrészt a relatív érték módszerei azt sugallják, hogy két összehasonlítható értékpapírt hasonló módon kell árazni jövedelmük alapján. Az ár-jövedelem és az ár-eladás arányokat összehasonlítják más iparágon belüli társaságokkal annak meghatározása érdekében, hogy egy részvény alulértékelt-e vagy sem túlértékelt-e. Mint a tőkeértékelésben, az ingatlanértékelési elemzésnek mindkét eljárást végre kell hajtania a lehetséges értékek egy sorának meghatározására.
Az ingatlan nettó működési eredményének kiszámítása
Piaci érték = r − gNOI1 = RNOI1 ahol: NOI = nettó működési kamatjellegű = az ingatlanok előírt megtérülési rátája g = NOIR növekedési üteme = kapitalizációs ráta (r − g)
A nettó működési jövedelem tükrözi a jövedelmet, amelyet az ingatlan generál a működési költségekre való tényező figyelembevétele után, de az adók és kamatfizetések levonása előtt. A költségek levonása előtt meg kell határozni a beruházásból származó teljes bevételt. A várható bérleti díj kezdetben a közelben lévő hasonló ingatlanok alapján becsülhető meg. Megfelelő piackutatással a befektető meghatározhatja, hogy a bérlőket milyen díjakat számítják fel a térségben, és feltételezheti, hogy hasonló négyzetláb bérleti díjak alkalmazhatók erre az ingatlanra. A bérleti díjak előrejelzett növekedését a képletben figyelembe veszik a növekedési ütemben.
Mivel a magas kihasználatlanság potenciális veszélyt jelent az ingatlanbefektetések megtérülésére, vagy az érzékenységi elemzést, vagy a reálisan konzervatív becsléseket kell használni az elmaradt jövedelem meghatározásához, ha az eszközt nem használják fel teljes kapacitással.
A működési költségek magukba foglalják azokat, amelyek közvetlenül felmerülnek az épület napi működésével, például ingatlanbiztosítás, kezelési díjak, karbantartási díjak és közművek költségei. Vegye figyelembe, hogy az értékcsökkenést a teljes költségszámítás nem tartalmazza. Az ingatlan nettó működési jövedelme hasonló a kamat, adók, értékcsökkenés és amortizáció előtti eredményhez (EBITDA).
Az ingatlanbefektetésből származó nettó működési bevétel diszkontálása a piaci kapitalizációs rátával megegyezik a jövőbeni osztalékfolyam diszkontálásával a megfelelő előírt megtérülési rátával, az osztaléknövekedéssel korrigálva. Az osztaléknövekedési modelleket ismerő részvénybefektetőknek azonnal látniuk kell a hasonlóságot. (A DDM a pénzügyi elméletek egyik legalapvetõbb eleme, de csak annyira jó, mint a feltételezései. Nézze meg a " Ásványok felvétele az osztalék-árengedmény-modellbe .")
Egy ingatlan jövedelemtermelő képességének megkeresése
Piaci érték = bruttó jövedelem × bruttó jövedelem szorzó
A bruttó jövedelem szorzó megközelítése egy relatív értékelési módszer, amely azon mögöttes feltételezésen alapul, hogy ugyanazon a területen az ingatlanokat arányosan értékelik azoknak a bruttó jövedelmeknek, amelyeket elősegítenek. Ahogy a neve is sugallja, a bruttó jövedelem az összes jövedelem, az esetleges működési költségek levonása előtt. A bruttó jövedelem pontos becslésének elérése érdekében azonban előre kell előre jelezni az üresedési arányokat.
Például, ha egy ingatlanbefektető 100 000 négyzetláb hosszú épületet vásárol, akkor összehasonlítható ingatlaninformációk alapján megállapíthatja, hogy a környéken négyzetlábonként átlagosan havi bruttó jövedelme 10 dollár. Noha a befektető kezdetben feltételezheti, hogy a bruttó éves jövedelem 12 millió dollár (10 dollár x 12 hónap x 100 000 négyzetláb), valószínűleg bármikor lesz üres hely az épületben. Feltételezve, hogy az üresedési ráta 10%, a bruttó éves jövedelem 10, 8 millió dollár (12 millió dollár x 90%). Hasonló megközelítés alkalmazandó a nettó működési jövedelem megközelítésre is.
Az ingatlan értékének felmérésének következő lépése a bruttó jövedelem szorzójának meghatározása. Ez akkor érhető el, ha van értékesítési adatai. Ha összehasonlíthatjuk az összehasonlítható ingatlanok eladási árait, és ezt az értéket elosztva a generált bruttó éves jövedelemmel megkapjuk a régió átlagszorzóját.
Az ilyen típusú értékelési megközelítés hasonló ahhoz, hogy összehasonlítható tranzakciókat vagy szorzatokat használjunk egy részvény értékeléséhez. Sok elemző előrejelzi egy vállalat jövedelmét, és megsokszorozza az egy részvényre jutó eredményt (EPS) az ipar P / E arányával. Az ingatlanértékelés hasonló intézkedésekkel is elvégezhető.
Útlezárások az ingatlanértékeléshez
Mindkét ingatlanértékelési módszer viszonylag egyszerűnek tűnik. A gyakorlatban azonban a jövedelemtermelő ingatlan értékének ezen számításokkal történő meghatározása meglehetősen bonyolult. Először is, a képlettel kapcsolatos összes információ beszerzése, mint például a nettó működési jövedelem, az aktiválási arányba bevont díjak és az összehasonlítható értékesítési adatok, rendkívül időigényes és kihívást jelenthet.
Másodszor, ezek az értékelési modellek nem veszik kellõen figyelembe az ingatlanpiac lehetséges nagyobb változásait, mint például a hitelválság vagy az ingatlanfellendülés. Ennek eredményeként további elemzéseket kell végezni a változó gazdasági változók lehetséges hatásainak előrejelzésére és figyelembevételére.
Mivel az ingatlanpiacok kevésbé likvid és átláthatóak, mint a tőzsde, néha nehéz beszerezni a szükséges információkat a teljesen megalapozott befektetési döntés meghozatalához. Ugyanakkor, mivel egy nagy fejlesztés megvásárlásához általában nagy tőkebefektetés szükséges, ez a bonyolult elemzés jelentős megtérülést eredményezhet, ha az alulértékelt ingatlan felfedezéséhez vezet (hasonlóan a tőkebefektetéshez). Ezért érdemes időt és energiát igénybe venni a szükséges inputok kutatására.
Alsó vonal
Az ingatlanértékelés gyakran a részvényelemzéshez hasonló stratégiákon alapul. A diszkontált nettó működési jövedelem és a bruttó jövedelem szorzó megközelítésen kívül más módszereket is gyakran alkalmaznak - ezek közül néhány ezen eszközosztályra jellemző. Egyes iparági szakértők például aktívan tudják a városi migrációt és a fejlesztési mintákat. Ennek eredményeként meg tudják határozni, hogy mely helyi térségek tapasztalják a leggyorsabban az elismerést.
Bármelyik megközelítést is alkalmazzák, a stratégia sikerének legfontosabb előrejelzője, hogy mennyire kutatott.
