A házárak csökkenése és az ingatlanpiac zavarának hiányában manapság az ingatlanügynökök nem a legnépszerűbb szakemberek. Mivel a lakásárak továbbra is csökkennek, sok háztulajdonos hajlandó fizetni egy ingatlanügynöknek egy ház eladásakor, amely valószínűleg nem lesz nyereséges számukra, függetlenül attól, hogy mit csinálnak. Nem is beszélve arról a tényről, hogy nagyon sok vita merül fel azzal kapcsolatban, hogy az ingatlanügynök mennyire értéket képvisel. (A háttérolvasáshoz lásd : Szüksége van-e ingatlanügynökre? )
KÉPEKBEN: 6 tipp az otthoni eladásra egy alacsony piacon
A legtöbb ember hallott a jól közzétett statisztikáról, amely szerint az ingatlanügynökök hosszabb ideig (kb. 10 nap) tartják őket a piacon, és magasabb eladási árat kapnak (kb. 3% -kal), mint amikor eladnak otthonokat ügyfeleik számára. Ez a statisztika Steven D. Levitt és Stephen J. Dubner vadul népszerű 2005. évi "Freakonomika" könyvéből származik. A szerzők feltételezik, hogy ez azért van, mert néhány extra dollár megszerzése az eladónak nem gyakorol jelentős hatást az ügynök jutalékára.
Sajnos ez a jól népszerűsített statisztika nem tartalmaz részleteket arról, hogy miért lehet ez, és úgy tűnik, hogy a szerzők feltételezik a legrosszabbat. Vannak azonban kevésbé félrevezető okok, amelyek miatt az ingatlanügynök magasabb árat kaphat saját házáért. Itt átnézzük az érme másik oldalát, és mit tanulhatunk belőle, függetlenül attól, hogy ügynököt bérelt-e, vagy magad eladná otthonát.
Benyomás készítése
Ha egy idegen belépne otthonába, mi lenne az első benyomásuk? Ez egy olyan dolog, amelyben sok ember téved - még akkor is, ha ingatlanügynököt igénybe vesz. Például a népszerű A&E televíziós show-ban "Eladjuk ezt a házat" a potenciális vásárlókat videofelvétel készítik, amikor körbejárják a házat, amelyet a háztulajdonos kétségbeesetten akar eladni. Általános szabály, hogy a háztulajdonosokat sokkolják az idegenek első benyomásai otthonáról. A ház a tulajdonos visszatükröződik, tehát a tulajdonos számára érthetően nehéz elfogadni, hogy mások az otthon dekorációját, tisztaságát vagy akár az otthon szagát is ártalmatlannak találják. Az ingatlanügynök gyakran a vásárlói panaszok és panaszuk a látogatott otthonokkal kapcsolatban, ezért valószínűleg a saját otthonában fontos részletekkel foglalkozik.
Az Országos Közvetítők Szövetsége szerint a ház második legnagyobb oka az, hogy a ház nem fog eladni, mert a háztulajdonos nem vigyázott olyan részletekre, mint például annak biztosítása, hogy a ház tiszta és szennyezetlen, a dekoráció semleges és a ház "rendezett" "a legjobb tulajdonságainak lejátszása érdekében. A legnagyobb ok, amiért egy otthon nem fog eladni, természetesen az ár. Következőre megyünk. (Fedezze fel néhány egyéb hibát, amelyek megakadályozhatják otthonát abban, hogy eladja a ház eladását ? Kerülje el ezeket a hibákat .)
Ingatlanának értékelése
Tehát az ingatlanügynökök valóban magasabb árakat kérnek-e, amikor saját házukat eladják? 2005-ben a Nemzetközi Realtorszövetség válaszolt erre a kérdésre, de mivel a "Freakonomics" -hoz összegyűjtött adatokon túl nagyon kevés adat áll rendelkezésre, nem tudták tagadni, hogy az adatok valóban valósak lehetnek.
A Realty Times ingatlanhír-szolgáltató szerint ennek egyik legfontosabb oka az, hogy az ingatlanügynökök tudják, hogyan kell értékelni egy ingatlant annak alapján, hogy melyik várhatóan a legnagyobb viszonteladást kapja. Ezért valószínűleg elemezik a maguknak vásárolt ingatlanok viszonteladási értékeit annak érdekében, hogy magasabb viszonteladási értéket biztosítsanak. (Tudjon meg többet arról, hogyan válasszon ki egy nagy viszonteladási értékű ingatlant a "Jó" helyzet öt tényezőjében .)
Ár meghatározása
Az Országos Közvetítők Szövetsége szerint az otthoni eladók gyakran három tényező alapján választják meg otthonuk eladási árát: szükséglet, ego vagy kapzsiság. Különösen olyan kemény ingatlanpiacon, mint amilyet az Egyesült Államokban most tapasztalunk, az eladók gyakran azt akarják, hogy az otthonukat árazzák annak alapján, hogy mennyit kell kihozniuk az eladásból egy új ingatlan megvásárlásához.
Sajnos annak, amit az eladónak el kell készítenie egy ingatlanon, semmi köze nincs a piaci feltételekhez, amelyeket általában a kereslet és a kínálat, valamint más gazdasági tényezők szabályozzák. Ugyanez vonatkozik az eladási árakra, amelyeket az ego vagy a kapzsiság diktál; csak azért, mert a szomszéd házak, amelyeket magasabb áron adnak el, nem azt is jelenti, hogy a sajátod is kellene, kivéve ha otthona valóban értékesebb vagy a piaci feltételek megváltoztak.
Ajánlat elfogadása
A rejtvény utolsó darabja egy ház eladása szempontjából annak eldöntése, hogy melyik ajánlatot veszi igénybe. Levitt és Dubner állítása szerint adatai azt sugallják, hogy egy ingatlanügynök magasabb árat tart maga után otthonában. Feltéve, hogy ez igaz, fontos megjegyezni, hogy amikor otthona eladása történik, az ingatlanügynök a döntéshozó. Amikor egy ügynök eladja az ügyfél otthonát, akkor az eladó a vezetőülésben helyezkedik el, és az ügynöknek egyensúlyba kell hoznia az ár iránti vágyát, amelyet az eladó elégedett lesz, és annak szükségességét, hogy biztosítsa, hogy a ház valóban időben - vagy összes.
Saját ház eladásakor az ügynök megengedheti magának, hogy szerencsejátékot szerezzen azzal, hogy jobb ajánlat érkezik - annak ellenére, hogy ez a terv gyakran átesik, különösen, ha a ház túl sokáig marad a piacon. Ez nagyjából ugyanaz, ha a tőzsdei bróker több pénzt keres a saját számláján, mert több kockázatot vállal, mint amennyit helyénvalónak tartani az ügyfél számláján.
Ezen túlmenően az ingatlanügynökök számára az a gyakorlat, hogy új otthoni listát vesznek fel, amely nem értékesít. Ennek oka az, hogy a tőzsdei jegyzés „piaci napjai” befolyásolhatják az eladók által az ingatlan árát. Ha egy otthon túl sokáig ül, a vásárlók feltételezik, hogy az ár túl magas, az eladóknak kétségbeesetten kell eladniuk, vagy hogy valami nincs rendben az ingatlanban. Ez elpusztíthatja az eladó esélyét arra, hogy méltányos árat szerezzen, és az ingatlanügynököknek egyensúlyba kell hozniuk ezt a kockázatot az eladó azon vágyával, hogy magasabb árat tartsanak fenn. (További betekintésért olvassa el a 7 módszert otthona eladási képességének javítására .)
Alsó vonal
Gépelje be az "ingatlanügynökök" kifejezést a Google keresősávba, és az első megjelenő lehetőségek a "söpredék", "csalók" és "hazugok". Ez lehet az oka annak, hogy Steven D. Levitt és Stephen J. Dubner "Freakonomics" című kis statisztikájának annyira megmaradt a hatalma - jóllehet a könyvet több mint öt évvel ezelőtt tették közzé. Talán az ingatlanügynökök valóban többet adnak el saját otthonukért. De az egyszerű statisztikákhoz hasonlóan az adatok csak azt mondhatják nekünk, hogy fennáll a korreláció, miközben ennek okai a spekuláció.
