Senki sem akarja, hogy magán jelzálogkölcsön-biztosítást (PMI) fizessen. Nem olcsó, és növeli a kölcsön havi költségét. Annak kiderítése, hogy elkerülhető-ea PMI, azzal kezdődik, hogy megértjük, miért akadályozhatja meg először.
Az egyik kockázati intézkedés, amelyet a hitelezők a jelzálogkölcsönök kötésekor alkalmaznak, a jelzálog hitel-érték aránya (LTV). Ez egy egyszerű számítás, amelyet a kölcsön összegének elosztása a ház értékével végez. Minél magasabb az LTV arány, annál nagyobb a jelzálog kockázati profilja. A legtöbb jelzálogkölcsön, amelynek LTV aránya meghaladja a 80% -ot, megköveteli, hogy a magán jelzálogbiztosítást (PMI) a hitelfelvevő fizesse meg. Ennek oka az, hogy az a hitelfelvevő, aki az ingatlan értékének kevesebb, mint 20% -át birtokolja, valószínűbb, hogy nem teljesíti a kölcsönt.
Kulcs elvihető
- A magánbiztosítási jelzálogbiztosítás (PMI) drága követelmény lehet a lakáshitel megszerzéséhez. Privát jelzálogbiztosításra valószínűleg 80% -ot meghaladó LTV arányú jelzálogkölcsönökre van szükség. megfizethető.A ház értékének várható felértékelődése döntő tényező, amikor a PMI elkerülése felé vezető utat választanak.
PMI mélységben
Tegyük fel például, hogy a vásárolt ház ára 300 000 dollár, a kölcsön összege pedig 270 000 dollár (ami azt jelenti, hogy 30 000 dollár előleget fizetett be), így 90% -os LTV arányt kap. A havi PMI-kifizetés 117–150 USD közötti, a kapott jelzálog típusától függően. (Az állítható kamatozású jelzálogkölcsönök, vagy ARM-ek magasabb PMI-kifizetéseket igényelnek, mint a fix kamatozású jelzálogkölcsönök.)
A PMI azonban nem feltétlenül állandó követelmény. A hitelezőknek el kell hagyniuk a PMI-t, ha a jelzálog LTV aránya eléri a 78% -ot a jelzálogkölcsön-alapcsökkentés és az otthoni ár felértékelődés kombinációja révén. Ha az LTV arány csökkenésének egy része az otthoni ár felértékelődésének tudható be, ne feledje, hogy az értékbecslés összegének ellenőrzése érdekében új értékelést kell fizetnie.
A PMI fizetésének alternatívája egy második jelzálogkölcsön, vagy úgynevezett hátonkénti kölcsön használata. Így működik: Kap egy első jelzálogkölcsönt, amelynek összege megegyezik a ház értékének 80% -ával, ezáltal elkerülve a PMI-t, majd egy második jelzálogkölcsönt vesz ki, amelynek összege megegyezik a ház eladási árának, levonva a előleg és az első jelzálog összege.
A fenti példa számai alapján első jelzálogot vesz fel 240 000 dollárért, 30 000 dollár előleget fizet, és második jelzálogot kap 30 000 dollárért. Ez kiküszöböli a PMI fizetésének szükségességét, mivel az első jelzálog LTV aránya 80%; Önnek azonban most van egy második jelzálogkölcsön is, amely szinte biztosan magasabb kamatlábbal jár, mint az első jelzálog. Annak ellenére, hogy számos típusú második jelzálogkölcsön érhető el, a magasabb kamatláb egyenértékű a kurzusra. Ennek ellenére az első és a második jelzálogkölcsönök együttes kifizetése általában kevesebb, mint az első jelzálog plusz PMI összege.
A kompromisszumok
Összegezve: ha a PMI-ről van szó, ha az otthon eladási árának vagy értékének kevesebb, mint 20% -át előlegként kell felhasználni, akkor két alapvető lehetősége van:
- Használjon „önálló” első jelzálogkölcsönt, és fizessen PMI-t, amíg a jelzálog LTV-je eléri a 78% -ot, amelyen a PMI kiküszöbölhető. Használjon második jelzálogkölcsönt. Ez valószínűleg alacsonyabb kezdeti jelzálogköltségeket eredményez, mint a PMI fizetése. Ugyanakkor a második jelzálog általában magasabb kamatot jelent, mint az első jelzálog, és csak akkor lehet kiküszöbölni, ha megfizette, vagy refinanszírozza az első és a második jelzálogot egy új önálló jelzáloggá, valószínűleg akkor, amikor az LTV eléri a 80% -ot vagy annál kevesebbet. (tehát nem szükséges PMI).
Számos más változó is szerepet játszhat ebben a döntésben. Például:
- Hasonlítsa össze a PMI fizetésével járó lehetséges adómegtakarításokat a második jelzálogkölcsön kamatfizetésével járó adómegtakarításokkal. A 2017. évi adójog megváltoztatta a jelzálogkölcsön-kamat levonásának korlátait, ezért kérdezze meg egy könyvelőtől az Ön pénzügyi helyzetét. Hasonlítsa össze egy új becslés költségeit a PMI megszüntetése és az első és a második jelzálog refinanszírozásának költségeihez összehasonlítva. jelzálog. Vegye figyelembe azt a kockázatot, hogy a kamatlábak emelkedhetnek a kezdeti jelzáloghatározás és az első és a második jelzálog refinanszírozásának időpontja között.Ellenőrizze a két lehetőség alapvető csökkentésének eltérő mértékeit.Megjegyzés: a pénz időértéke (ötlet, hogy a most elköltött pénz többet ér, mint a jövőben ugyanaz az összeg).
A döntés legfontosabb változója azonban a lakásárak várható felértékelődése. Ha olyan önálló első jelzálogkölcsönt választ, amely megköveteli a PMI fizetését - ahelyett, hogy második jelzálogkölcsönt szerezne PMI nélkül -, milyen gyorsan értékelheti otthonát értékben, amikor az LTV 78%, és a PMI kiküszöbölhető ? Ez a legfontosabb döntő tényező, és ezért erre összpontosítunk most.
Értékelés: A döntéshozatal kulcsa
Itt van a legfontosabb döntési tényező: Ha a PMI kiküszöböli az önálló első jelzálogkölcsönt, akkor az esedékes havi befizetés kevesebb lesz, mint az első és a második jelzálog együttes kifizetése. Ez két kérdést vet fel. Először is, mennyi ideig tart a PMI kiküszöbölése? Másodszor, milyen megtakarítások járnak az egyes opciókkal?
Az alábbiakban két példát találunk, amelyek a lakásárak felértékelődési rátájának eltérő becslésein alapulnak.
1. példa: Az otthoni ár lassú értékelése
Az alábbi táblázatok összehasonlítják az önálló, 30 éves, fix kamatozású jelzálogkölcsön havi fizetését a PMI-vel szemben a 30 éves fix kamatozású első jelzáloggal, egy 30 éves / esedékes 15 éves második jelzáloggal kombinálva.
A jelzálogkölcsönök a következő tulajdonságokkal rendelkeznek:
A 2. ábrán becsüljük meg a lakásárak éves felértékelődését.
Ne feledje, hogy a 120 dolláros PMI-kifizetést a 60. hónapban elhagyják az önálló első jelzálog teljes havi összegéből (lásd a 3. ábrát ), amikor az LTV eléri a 78% -ot a tőkecsökkentés és az otthoni árfelértékelődés kombinációja révén.
A 4. ábrán látható táblázat az első és a második jelzálog együttes havi kifizetéseit mutatja. Vegye figyelembe, hogy a havi fizetés állandó. A kamatláb súlyozott átlag. Az LTV csak az első jelzálogé.
Az első és a második jelzálog felhasználásával havonta 85 dollárt lehet megtakarítani az első 60 hónapban. Ez összesen 5100 dollár megtakarítást jelent. A 61. hónap kezdetétől az önálló első jelzálogkölcsön havonta 35 USD előnyt szerez a jelzálog hátralévő időtartamára. Ha elosztjuk az 5100 dollárt 35 dollárral, akkor 145-et kapunk. Más szavakkal, a lassú lakásárak felértékelődése esetén, a 61. hónapban kezdve, további 145 hónap eltelte igénybe veszi a PMI nélküli önálló első jelzálog fizetési előnyeinek megszerzését. visszatér a kombinált első és második jelzálog kezdeti előnyeihez. (Ez az időtartam meghosszabbodna, ha figyelembe vesszük a pénz időértékét.)
2. példa: Az otthoni ár gyors értékelése
Az alábbi példa ugyanazokra a jelzálogokra épül, mint amelyeket fentebb bemutattunk. Azonban a következő lakásárak felértékelődését használjuk.
Ebben a példában a havi kifizetéseknek csak egy táblázatát mutatjuk be a két lehetőségnél (lásd a 6. ábrát ). Vegye figyelembe, hogy ebben az esetben a PMI-t a 13. hónapban csökkentették a lakásárak gyors felértékelődése miatt, amely az LTV-t gyorsan 78% -ra csökkenti.
A házak gyors felértékelődése révén a PMI viszonylag gyorsan kiküszöbölhető.
A kombinált jelzálogkölcsönöknek csak 85 hónap fizetési előnye van 12 hónapra. Ez teljes megtakarítást jelent 1 020 dollárral. A 13. hónaptól kezdve az önálló jelzálog fizetési előnye 35 dollár. Ha az 1 020 dollárt 35-el osztjuk, akkor megállapíthatjuk, hogy 29 hónapba telik a kombinált első és második jelzálog kezdeti megtakarítása. Más szavakkal: a 41. hónap eltelte óta a hitelfelvevő pénzügyi helyzetben jobban lesz, ha önálló első jelzálogkölcsönt választ a PMI-vel. (Ez az időtartam meghosszabbodna, ha figyelembe vesszük a pénz időértékét.)
Alsó vonal
- Ha úgy dönt, hogy PMI-t fizet, akkor egy értékeléssel kiküszöbölhető, ha az LTV eléri a 78% -ot.Ha úgy dönt, hogy az első és a második jelzálog kombinációját használja, valószínűleg kezdeti fizetési megtakarításokkal rendelkezik. A második jelzálog felszámolásának egyetlen módja, amely valószínűleg magasabb kamatot jelent, mint az első jelzálog, az az, ha kifizeti azt, vagy refinanszírozza az első és a második kölcsönt egy új, önálló jelzáloggá.
