A magántőke-befektetési alapok lehetővé teszik a nagy nettó értékű magánszemélyek és intézmények, például adományok és nyugdíjalapok számára, hogy befektessenek tőkebefektetésekbe és az adósságállományba. Az aktív menedzsment stratégiát alkalmazva a magántőke ingatlanok diverzifikált megközelítést alkalmaznak az ingatlantulajdonban. Az általános partnerek különféle típusú ingatlanokba fektetnek be, különböző helyszíneken. A tulajdonosi stratégiák az új fejlesztésektől és a nyers földbirtokoktól kezdve a meglévő ingatlanok teljes átalakításán vagy a küzdelmes ingatlanokba történő cash-flow-beinjekciókig terjedhetnek. ( További információ: Mi a magántőke? )
Az alábbiakban bemutatjuk, hogyan lehet a befektetők részt venni a magántőke-ingatlanban, és áttekintjük az iparág lehetőségeit, kockázatait és korlátozásait.
Az ideális magántőke-alap keresése
Először is, az átlagos ember képtelen részt venni magántőke-befektetésekben. A hagyományos magántőke-alap megköveteli a befektetőktől, hogy legalább 250 000 dollárt fektessen be egy alapba, bár a legtöbb kezelő olyan magánszemélyeket vagy intézményeket keres, amelyek hajlandóak 20 és 25 millió dollár közötti összeget nyújtani egy hosszú távú kollektív befektetési rendszerben más befektetőkkel.
Mivel a magántőke-befektetési alapokkal kapcsolatban kevés szabályozás történik, a lehetőségeket hagyományosan az „akkreditált befektetőkre” korlátozzák. Ez azt jelenti, hogy a befektetőnek legalább 1 millió dollár személyes vagy együttes vagyonának kell lennie (az elsődleges lakosok értékét nem számítva), vagy az egyén éves jövedelmének legalább 200 000 dollárnak kell lennie. Támogathatók azok a párok is, akiknek az előző két évben legalább 300 000 dollár együttes jövedelme volt - és „ésszerű elvárásuk szerint” jövedelmi szintük ezen a szinten marad a folyó évben -.
A magántőke-ingatlanba történő befektetést keresni kívánó magánszemélyeknek vagy pároknak keressenek egy olyan vállalkozást, amely szakterületre szakosodott. A magántőke-társaság alapok lehetőségeinek megvizsgálásakor meg kell értenie az egyes magántőke-alapok struktúrájának jellegét, amely tipikusan betéti társaság.
Az alaphoz való csatlakozáskor a külső befektetők korlátozott partnerré válnak, azaz vállalják az alapba fektetett pénzért vállalt felelősséget, és nem gyakorolnak vétójogot az általános partnerek által kiválasztott ingatlanok felett. Egy korlátozott partner pénzét egyesítik más részt vevő befektetőkkel, és az alapkezelők ingatlan portfóliót készítenek, amelynek célja a jövedelmezőség maximalizálása és a pénzügyi kockázat minimalizálása.
Az alap költségeinek és befektetési struktúrájának megértése
A magántőke-befektetési alapoknak számos kezelési és teljesítménydíjat kell fizetniük, amelyeket a befektetőknek meg kell fizetniük. Általános, hogy a magántőke-alapok a befektetett tőke 2% -ának megfelelő éves díjat igényelnek a társasági fizetések, az ügyletek beszerzése és a jogi szolgáltatások, az adat- és kutatási költségek, a marketing és a kiegészítő rögzített és változó költségek fedezésére. Ezeknek a befektetői díjaknak azonban nincs korlátozása.
A magánszemélyeknek befektetés előtt jól meg kell ismerniük ezeket a költségeket, mivel ez korlátozza a beruházás teljes megtérülését. Például, ha egy magántőke-befektetési alap 500 millió dollárt gyűjt be, évente 10 millió dollárt gyűjt be a kapcsolódó költségek megfizetésére. A tízéves ciklusa alatt egy alap 100 millió dollárt gyűjt be díjakat, ami azt jelenti, hogy csak 400 millió dollárt fektetnek be abban az évtizedben.
A magántőke-kezelők szintén „átvitt” összeget kapnak, amely teljesítménydíj, amely hagyományosan az alap többlet bruttó nyereségének 20% -át teszi ki. A befektetők hagyományosan hajlandók ezeket a díjakat megfizetni, mivel az alap képes arra, hogy enyhítse a vállalatirányítási és vezetési kérdéseket. ami negatívan érintheti az állami társaságot.
A legtöbb magántőke-befektetési alapot „igény-alapú” befektetésnek kell tekinteni, vagyis a partnerek szükség szerint részletekben, részletekben kötelesek tőkét költeni az általános partnerek számára. Mivel a háziorvosok megvizsgálják a lehetséges befektetési célú ingatlanokat, az alap hivatalos tőkekérelmet küld a részvényeseknek a ciklus kezdetén ígéretet benyújtó partnereinek. Tőkehívás néven ismert jogi kötelezettség, amelyet a betéti társaságoknak teljesíteniük kell. (További információkért olvassa el: Tanulja meg a magántőke-befektetés Lingoját.)
Ha a betéti társaság nem teljesíti a tőkekövetelményt, egy alap kényszerítheti ezt a személyt vagy intézményt mulasztásra, és elveszítheti teljes tulajdonosi részesedését. Más részvénytársaságok általában ilyen esély esetén kapnak lehetőséget arra, hogy elveszített részvényeket vásároljanak.
A magántőke-ingatlanstratégiák típusai
A magántőke-ingatlanba történő befektetésnél hagyományosan négyféle befektetési stratégia létezik:
- A Core a legkonzervatívabb stratégia, és csak az alacsonyabb kockázatú és alacsonyabb potenciális hozamot kínáló tulajdonságokat foglalhatja magában, mivel azok jól lakott vagy jól utazott területeken vannak. Ez a stratégia nagy hangsúlyt fektethet a magas színvonalú, nagy értékű ingatlanokba történő beruházásokra is, amelyek nagyon kevés újjáépítést vagy karbantartást igényelnek. Ezek a tulajdonságok kiszámítható cash flow-kat kínálnak, és általában teljesen bérelt, többszörös bérlős struktúrákból állnak. A Core-plus egy kicsit több kockázatot igényel, de magasabb hozamot kínálhat, mint az alapstratégia. Ezeknek a tulajdonságoknak szerény hozzáadott értékű tevékenységet vagy javítást igényelnek a helyszínen. A hozzáadott érték egy közepes-magas hozamú, közepes kockázatú stratégia, amely inkább az ingatlanfejlesztésre és a piaci ütemezésre összpontosít. Ebben a stratégiában a portfóliókezelők ingatlanokat vásárolnak, valamilyen szintű újjáépítést folytatnak és eladnak, amikor a piac teljesít. Az értéknövelt tulajdonságok általában a menedzsment megváltoztatását, a fizikai fejlesztést vagy a tőkekorlátozások kezelését igénylik. Ezek a lépések magukban foglalják az épület felújítását és a bérleti díjak emelésének módját a piac javulása érdekében. A hozzáadott értéket képviselő stratégiák magukban foglalják a csődbe jutó működő vállalatok fordulatát vagy adósság átvállalását az alapul szolgáló ingatlanok ellenőrzése érdekében. Az Oportunistika a legmagasabb megtérülést biztosítja, de a legnagyobb kockázatot vállalja. Ezzel a stratégiával a vezetők ingatlanokat vásárolnak, amelyek fejletlen földterületet tartalmaznak, vagy olyan piacokon, ahol alulteljesítik vagy kevéssé forgalmaznak.
A kockázatok elfogadása és a hosszú távú kilátások
A magántőke-befektetőknek meg kell értenie, hogy egy alapba történő befektetés útján hajlandó elfogadni, hogy tőkéjüket egy előre meghatározott időtartamra le lehet kötni, amely sok évig tarthat.
Ezen túlmenően az ingatlanpiac többféle kockázattal jár, és nagy összegű befektetésre lehet szükség tőkekövetelmények során, amikor az egyén alacsony cash flow-val rendelkezik. Sok háziorvosok strukturálják alapjaikat évtizedes vagy annál hosszabb befektetésekként, és kevés vagy egyáltalán nem kínálnak lehetőséget a befektetőknek pénzük kivonására vagy visszaváltására. A magántőke-alapok nem likvid jellege megköveteli a befektetőktől, hogy megértsék annak kockázatait, hogy pénzüket hosszabb ideig lekötik.
A magántőke-alapok struktúrájának jellege nagyon megnehezíti az alap pénzügyi teljesítményének vagy a birtokában lévő tulajdonságok értékelését. Mivel a magántőke-befektetési alapok korlátozott szabályozása létezik, az általános partnereknek nem kell frissítést kínálniuk a befektetők számára a lehetséges befektetésekről, a portfólió értékeléséről vagy a befektetésekkel kapcsolatos egyéb kiegészítő információkról. A magántőke-ingatlanba történő befektetéshez a korlátozott társaságoktól jelentős tőkét kell elkötelezni, és teljes mértékben bízni abban, hogy az alapkezelő az átláthatóság előírt szintje nélkül teljesíti befektetési céljait. Az alapkezelők azonban általában frissítéseket küldenek befektetőiknek, és dönthetnek úgy, hogy átláthatóak a teljesítmény szempontjából annak érdekében, hogy bizalmat teremtsenek minden jelenlegi vagy jövőbeli alapban.
Alsó vonal
A magántőke-ingatlanba történő befektetés előtt az egyéneknek meg kell határozniuk, hogy képesek-e részt venni a folyamatban. Azok, akik képzettek, meg akarják fedezni személyes befektetési céljaikat, likviditási követelményeiket és kockázati toleranciájukat az ingatlanpiacokon. A pénzügyi tanácsadóval folytatott beszélgetés után a befektetőknek különféle alapokat kell tanulmányozniuk, hogy jobban megértsék az általános partnerek kezelési stratégiáit és az egyéb ingatlan alapok múltbeli teljesítményét.
