Tartalomjegyzék
- Mi az a jelzálog?
- Hat fő típusú jelzálogkölcsönök
- Rögzített kamatozású jelzálogkölcsönök
- Állítható kamatozású jelzálogkölcsönök
- Első támogatási programok
- Jelzálog az első vásárlók számára
- Alsó vonal
Hacsak nem vásárolhatja házát teljes egészében készpénzben, a megfelelő ingatlan megtalálása csak a felét jelenti. A másik fele a legjobb jelzálogtípust választja. Mivel valószínűleg hosszú ideig visszafizeti jelzálogát, fontos olyan kölcsönt találni, amely megfelel az Ön igényeinek és költségvetésének. Amikor kölcsönt kölcsönöz egy hitelezőtől, akkor jogi megállapodást köt azzal, hogy egy adott időtartamon keresztül kamatot fizet vissza a kölcsönre.
Kulcs elvihető
- A jelzálogkölcsön két fő része a tőke, azaz a hitel összege és az adott tőkével szemben felszámított kamat. Az Egyesült Államok kormánya nem jelzálogkölcsön-hitelezőként működik, de bizonyos típusú jelzálogkölcsönöket garantál.A hat fő A jelzálogkölcsönök hagyományos, megfelelő, nem megfelelő, a Szövetségi Házigazgatás biztosított, az Egyesült Államok Veteránügyi Minisztériuma biztosított, az Egyesült Államok Mezőgazdasági Minisztériuma pedig biztosított.
Mi az a jelzálog?
A jelzálogfizetésnek két összetevője van: a tőke és a kamat. A tőke a kölcsön összegére vonatkozik. A kamat egy kiegészítő összeg (a tőke százalékában számolva), amelyet a hitelezők felszámítanak az Ön számára az az idő alatt visszafizetett pénz kölcsönének kiváltságáért. Jelzálogideje alatt havi részletekben fizet, a hitelező által meghatározott amortizációs ütemterv alapján.
A jelzálog árképzésében egy másik tényező az éves százalékos kamatláb (APR), amely felbecsüli a hitel teljes költségét. A THM tartalmazza a kamatlábat és az egyéb hiteldíjakat.
A jelzálogkölcsönök hat fő típusa
Nem minden jelzálogtermék készül egyenlő. Egyeseknél szigorúbb iránymutatások vannak, mint másoknál. Egyes hitelezők 20% előleget igényelhetnek, mások a ház vételárának csupán 3% -át kérhetik. Bizonyos típusú kölcsönökre való jogosultsághoz tiszta hitelre van szükség. Mások a csillagnál kevesebb hitellel rendelkező hitelfelvevők felé irányulnak. Az Egyesült Államok kormánya nem hitelező, de bizonyos típusú hiteleket garantál, amelyek megfelelnek a szigorú jövedelem-, hitelkeret- és földrajzi jogosultsági követelményeknek. Itt található a különféle lehetséges jelzálogkölcsönök.
A Fannie Mae és a Freddie Mac két kormány által támogatott vállalkozás, amelyek az Egyesült Államokban a hagyományos jelzálogkölcsönök nagy részét vásárolják és értékesítik.
Hagyományos jelzálogkölcsönök
A hagyományos kölcsön olyan kölcsön, amelyet a szövetségi kormány nem fedez. Jó hitelképességű, stabil foglalkoztatási és jövedelemelőzményekkel rendelkező és 3% -os előlegfizetési képességgel rendelkező hitelfelvevők általában kölcsönözhetnek kölcsönhöz, amelyet Fannie Mae vagy Freddie Mac, két kormány által támogatott vállalkozás támogat, amelyek a legtöbb hagyományos jelzálogkölcsönt vásárolják és eladják a Egyesült Államok. Annak elkerülése érdekében, hogy magánbiztosítási jelzálogbiztosításra (PMI) van szükség, a hitelfelvevőknek általában 20% -os előleget kell fizetniük. Egyes hitelezők hagyományos kölcsönöket kínálnak, alacsony előleg követelményekkel és magánbiztosítási jelzálogbiztosítással (PMI) sem.
Jelzálogkölcsönök teljesítése
A megfelelő hiteleket a szövetségi kormány által meghatározott maximális hitelkeretek határozzák meg. Ezek a határok földrajzi területtől függnek. A Szövetségi Lakásfinanszírozási Ügynökség 2019-re 484 350 dollárban határozta meg az alapvető hitelminőséget az egyszemélyes ingatlanokra. Az FHFA azonban az ország bizonyos részein (a New York City vagy San Francisco például) magasabb maximális hitelkeretet (726 525 USD) határoz meg (az alapérték 150% -a). Ennek oka az, hogy a lakásárak ezeken a magas költségű területeken legalább 115% -kal meghaladják az alapvető hitelkeretet.
484 350 USD vagy 726 525 USD
A megfelelő jelzálogkölcsön-korlátozás egy egyszemélyes ingatlanra 2019-ben, a helytől függően.
Nem megfelelő jelzálogkölcsönök
A nem megfelelő kölcsönöket általában a Fannie Mae és a Freddie Mac nem adhatja el és nem vásárolhatja meg a kölcsön összegének vagy a garanciavállalási előírásoknak megfelelően. A Jumbo-kölcsönök a nem megfelelő kölcsönök leggyakoribb típusa. „Jumbo” -nak hívják őket, mert a hitelösszegek általában meghaladják a megfelelő hitelkeretet. Az ilyen típusú kölcsönök kockázatosabbak a hitelezők számára, így a hitelfelvevőknek általában nagyobb készpénztartalékot kell mutatniuk, 10% -ról 20% -ra (vagy annál több) előlegfizetéssel és erős hitelképességgel kell rendelkezniük.
Kormány által biztosított FHA kölcsönök
Az alacsony és közepes jövedelmű vásárlók, akik első alkalommal vásárolnak házat, általában a Szövetségi Házigazgatás által biztosított kölcsönökhöz fordulnak, amikor nem képesek jogosultak a hagyományos kölcsönre. A hitelfelvevők mindössze a ház vételárának 3, 5% -át tehetik le. Az FHA-kölcsönök enyhébb hitelképesség-követelményeket támasztanak, mint a hagyományos kölcsönök. Az FHA azonban közvetlenül nem kölcsönt pénzt; garantálja az FHA által jóváhagyott hitelezők kölcsönét. Az FHA kölcsönök egyik hátránya: Minden hitelfelvevő előleget és éves jelzálogbiztosítási díjat (MIP) fizet - egy olyan típusú jelzálogbiztosítást, amely megvédi a hitelezőt a hitelfelvevők fizetésképtelenségétől - a hitel élettartama alatt.
Az FHA kölcsönöket a legjobb az alacsony és közepes jövedelmű hitelfelvevők számára, akik nem képesek jogosultak a hagyományos hiteltermék igénybevételére, vagy bárki számára, aki nem engedheti meg magának a jelentős előleget. Az FHA-hitelek lehetővé teszik, hogy az FICO 500-as pontszáma 10% -os előleget kapjon, és 580-as besorolása 3, 5% -os előlegig járjon.
Az Egyesült Államok Veteránügyi Minisztériuma olyan jelzálogkölcsönöket garantál a képesített szolgáltatási tagok számára, amelyek nem igényelnek előleget.
Kormány által biztosított VA kölcsönök
Az Egyesült Államok Veteránügyi Minisztériuma garantálja a háztulajdonosok kölcsönét képzett katonai szolgálat tagjai, veteránok és házastársaik számára. A hitelfelvevők a kölcsön összegének 100% -át finanszírozhatják előleg nélkül. Egyéb előnyök magukban foglalják a zárási költségek felső korlátját (amelyet az eladó megfizeti), a bróker díjakat és a minimális importár nem számít. A VA-kölcsönöknek „finanszírozási díjat” kell fizetniük a kölcsön összegének olyan százalékától, amely segít ellensúlyozni az adófizetők költségeit. A finanszírozási díj a katonai szolgálat kategóriájától és a kölcsön összegétől függ. A következő szolgáltatási tagoknak nem kell fizetniük a finanszírozási díjat:
- A szolgáltatással összefüggő fogyatékosságért VA-kedvezményeket kapó veteránokVetransánok, akik jogosultak lennének VA-ra kompenzációért a szolgáltatással kapcsolatos fogyatékosságért, ha nem kapják meg nyugdíjba vagy aktív szolgálati díjat
A VA kölcsönök a legmegfelelőbb aktív katonai személyzet vagy veteránok és házastársaik számára, akik rendkívül versenyképes feltételeket és pénzügyi igényeikhez igazított jelzálogkölcsön-terméket kívánnak.
Kormánybiztosított USDA kölcsönök
Az Egyesült Államok Mezőgazdasági Minisztériuma garantálja a kölcsönöket, hogy elősegítsék a háztulajdonosokat az alacsony jövedelmű vásárlók számára a vidéki térségekben országszerte. Ezeknek a kölcsönöknek kevés vagy egyáltalán nincs pénze a képzett hitelfelvevők számára - mindaddig, amíg az ingatlan megfelel az USDA jogosultsági szabályainak.
Az USDA-kölcsönök azoknak a vidéki térségekben a lakásvásárlóknak szólnak, amelyek alacsonyabb jövedelemmel rendelkeznek, kevés pénzt takarítanak meg előlegként, és egyébként nem jogosultak a hagyományos hiteltermékekre.
A fix kamatozású hitelek azok számára ajánlottak, akik hosszú ideig otthonukban szeretnének élni.
Rögzített kamatozású jelzálogkölcsönök
A jelzálogkölcsönök feltételei, ideértve a törlesztés hosszát, kulcsfontosságú tényező abban, hogy a hitelező hogyan határozza meg a kölcsönt és a kamatlábat. A rögzített kamatozású hitelek hangzanak úgy: egy meghatározott kamatláb a hitel futamidejére, általában 10-30 évre. Ha gyorsabban szeretne kifizetni otthonát, és magasabb havi fizetést engedhet meg magának, akkor egy rövidebb futamidejű fix kamatozású kölcsön (mondjuk 15 vagy 20 év) segít lerázni az időt és a kamatfizetéseket. Sokkal gyorsabban épít meg otthonodat is.
Rövidebb, határozott idejű jelzálogkölcsön választása azt jelenti, hogy a havi befizetések magasabbak lesznek, mint a hosszabb lejáratú kölcsön esetén. Crunch a számokat, hogy a költségvetés képes kezelni a magasabb kifizetéseket. Érdemes lehet más célokat is figyelembe venni, például nyugdíjba történő megtakarítást vagy sürgősségi alapot.
A fix kamatozású hitelek ideálisak azoknak a vásárlóknak, akik hosszú évekre tervezik maradni. Egy 30 éves fix kölcsön adhat mozgásteret más pénzügyi igények kielégítéséhez. Ha azonban van hajlandóságod egy kis kockázatra, és vannak erőforrások és fegyelem a jelzálog gyorsabb kifizetéséhez, egy 15 éves fix kölcsön jelentősen megtakaríthat a kamatot, és felére csökkentheti a törlesztési időszakot.
Az állítható kamatozású jelzálogkölcsönök kockázatosabbak, mint a rögzített kamatozású jelzálogkölcsönök, de értelme lehet, ha a ház eladását tervezi vagy a jelzálogkölcsönt refinanszírozza a közeljövőben.
Állítható kamatozású jelzálogkölcsönök
Az állítható kamatozású jelzálogkölcsönök rögzített kamatlábbal rendelkeznek, kezdetben három és tíz évre, de ezen időszak letelte után a kamatláb ingadozik a piaci feltételekkel. Ezek a kölcsönök kockázatosak lehetnek, ha nem tud fizetni magasabb havi jelzálogbefizetést, ha a kamatláb visszaáll. Néhány ARM terméknél egy felső korlát van meghatározva, hogy havi jelzálog-fizetése nem haladhatja meg egy bizonyos összeget. Ha igen, akkor krumppelje meg a számokat, hogy megbizonyosodjon arról, hogy bármilyen fizetés megnövekszik - addig a pontig. Ne számítson arra, hogy eladhatja házát vagy refinanszírozhatja jelzálogát, mielőtt az ARM visszaállna, mert a piaci feltételek - és a pénzügyeik - megváltozhatnak.
Az ARM szilárd lehetőség, ha nem tervezi otthon maradni a kezdeti rögzített kamatú időszakon túl, vagy ha tudja, hogy refinanszírozni szándékozik, mielőtt a hitel visszafizetésre kerül. Miért? Az ARM kamatlábai általában alacsonyabbak, mint a fix kamatok a visszafizetés korai éveiben, így potenciálisan ezer dollárt takaríthat meg a kamatfizetéseknél a háztulajdonos kezdeti éveiben.
Első támogatási programok
Az államok vagy a helyi lakhatási hatóságok által szponzorált speciális programok elsősorban az első vásárlóknak nyújtanak segítséget. E programok közül sok a vevő jövedelme vagy pénzügyi szükséglete alapján érhető el. Ezek a programok - amelyek előleg formájában nyújtanak segítséget - szintén jelentős pénzt takaríthatnak meg az első alkalommal hitelfelvevők számára a zárási költségek fedezésére.
Az Egyesült Államok Lakásügyi és Városfejlesztési Minisztériuma felsorolja az első háztulajdonos-programokat állam szerint. Válassza ki az államát, majd válassza a „Lakásvásárlási segítség” lehetőséget, hogy megtalálja a legközelebbi programot.
Jelzálog az első vásárlók számára
Ezek a kölcsönprogramok (az első alkalommal nyújtott háztulajdonos-támogatási programok kivételével) minden lakástulajdonos számára elérhetők, függetlenül attól, hogy elsőként vagy negyedik alkalommal vásárol otthonát. Sokan tévesen gondolják, hogy az FHA-kölcsönök csak az első vásárlók számára érhetők el, ám az ismételt hitelfelvevők mindaddig jogosultak arra, ha a vásárló legalább három évig nem rendelkezik elsődleges lakóhellyel a vásárláshoz.
A helyzethez legjobban megfelelő hitelválasztás elsősorban pénzügyi helyzetén alapul: jövedelmén, hitelképességén és pontszámon, foglalkoztatáson és pénzügyi célokon. A jelzálogkölcsön-hitelezők segítenek elemezni pénzügyeit, hogy meghatározzák a legjobb hiteltermékeket. Segíthetnek abban is, hogy jobban megértsék a képesítési követelményeket, amelyek általában bonyolultak. Egy támogató hitelező vagy jelzálogkölcsönző házi feladatot is adhat neked - a pénzügyek javított területein -, hogy a lehető legerősebb helyzetbe kerüljön jelzálogkölcsönökkel és otthon vásárlásával kapcsolatban.
Alsó vonal
Nem számít, melyik kölcsöntípust választja, előbb ellenőrizze a hitelbeszámolót, hogy megnézze, hol áll. Az évescreditreport.com webhelyen keresztül évente egy ingyenes hiteljelentésre jogosult a három jelentéstételi iroda mindegyikéből. Innentől észlelheti és kijavíthatja a hibákat, dolgozhat az adósság kifizetésén, és javíthatja a késedelmes fizetések előzményeit, mielőtt felkeresné a jelzálogkölcsön-hitelezőt.
Előnyös lehet a finanszírozás folytatása, mielőtt komolyan veszi otthonait és ajánlatokat tesz. Miért? Gyorsabban fog cselekedni, és az eladók komolyabban vehetnek részt, ha van egy előzetes jóváhagyási levél a kezedben.
