Mit jelent a felezési idő?
A felezési idő egy olyan jövőbeli dátum leírására használt kifejezés, amikor a teljes tőke fele jelzáloggal fedezett értékpapír (MBS), vagy más típusú adósság vagy kötvény kifizetésre kerül. Noha becsülni lehet a felezési időt, ez nem egyértelmű, mivel a biztosíték változói vagy a jelzálog megváltozhat.
Kulcs elvihető
- A felezési idő egy jövőbeli időpontot jelent, amikor a teljes tőke fele jelzáloggal fedezett értékpapír (MBS) vagy más formájú adósság vagy kötvény kerül kifizetésre. Ingatlanok esetén minél magasabb a kamat, annál tovább tart a háztulajdonosnak, hogy elérje a jelzálog-visszafizetés félidejét.Kötvényekhez a jelzálogkölcsönön kívül a felezési idő függ az amortizáción keresztüli visszafizetéstől vagy az elsüllyedő alap biztosításától.
A félélet megértése
Az ingatlanügyletekben a felezési idő a jelzálog visszafizetésének félidejét jelenti. Egy MBS esetében a lakáshiteleket a kibocsátó értékesíti a bankokat egy kormány által támogatott vállalkozáshoz (GSE) vagy egy pénzügyi társasághoz, majd összefonva egységes befektethető értékpapír létrehozására; ez azt jelenti, hogy a felezési idő akkor fordul elő, amikor az alapul szolgáló jelzálogkövetelések teljes összegének kifizetésére kerül sor.
A felezési idő eléréséhez szükséges idő a kamatlábaktól függ. A hitelfelvétel költségeinek csökkenésével a tőke gyorsabban kerül kifizetésre, mivel a háztulajdonosokat arra ösztönzik, hogy jelzálogkölcsönöket olcsóbban refinanszírozhassák. Ezzel szemben a kamatlábak emelkedésével nő a felezési idő, mivel a háztulajdonosoknak hosszabb időre van szükségük a fennálló jelzálogkölcsönök kifizetésére.
A felezési idő a kötvények vagy adósságok egyéb formáinak visszafizetésének félidejét is képviseli. Azoknak a kötvényeknek a felezési ideje, amelyek nem tartoznak a jelzálogkörhöz, amortizációval vagy elsüllyedt alapokkal történik.
Például a 25 éves kötvényekre néha van olyan céltartalék, amelyben a kötvény tőkéjének 5% -át vissza kell fizetni a kibocsátás öt éve után. Ebben az esetben a kötvény felezési ideje öt év, és hozzáadódik a kibocsátás felének visszavonásához szükséges évekhez. Ezért a kötvény felezési ideje 15 év elteltével jár.
Példa a felezési időre
A jelzálog felezési ideje a tőke visszafizetésének félideje, és nem tartalmazza a kamatfizetést. Minél azonban nagyobb az érdeklődés, annál hosszabb időt vesz igénybe a megbízó félútja.
Tegyük fel például, hogy egy személy egy 30 éves jelzálogkölcsönt vesz ki 100 000 dollárért ház megvásárlásához, 5% -os kamattal. Ez körülbelül 500 dollár havi fizetését teszi lehetővé, amely magas kamattal kezdődik, és az idő múlásával csökken, mivel több tőket fizetnek.
Ebben a forgatókönyvben a kamat hatása miatt több mint 19 évbe telik, amíg a jelzálog tőkéjének felét megfizetik.
Az MBS felezési ideje
Mint a fenti példa mutatja, a jelzálog felezési idejének általában később kell megtörténnie, mint a kölcsön időrendi félidejénél. Bizonyos körülmények között ez a pillanat sokkal gyorsabban felmerülhet.
Az Egyesült Államokban az átlagos jelzáloghitel 30 év, az MBS átlagos felezési ideje azonban körülbelül 12 év. Miért? Mivel az ezekbe a befektetésekbe csomagolt jelzálogkölcsönök egy részét a tervezett idő előtt kifizetik. Minden egyes alkalommal, amikor a háztulajdonos előleget fizet, felgyorsítja az ezen befektetésekhez szükséges időt ahhoz, hogy a tőkeösszeg felét megtérítsék az alapul szolgáló jelzálogkölcsönökön.
Általában jó, ha a vártnál gyorsabban fizetnek. Az MBS-tulajdonosok esetében nem ez a helyzet. A háztulajdonosok refinanszírozásakor a befektetők megfizették a tartozásukat, de elmaradnak az eredeti jelzálogkölcsön még esedékes kamatot is.
Ez megkönnyíti annak megjósolását, hogy a kamatlábak milyen irányba haladnak az MBS befektetője számára. Az állandó kamatlábaknak meg kell hosszabbítaniuk az MBS időtartamát, majd ezt követően a felezési időt, biztosítva, hogy több pénzt szerezzenek vissza a beruházásból. A növekvő kamatlábak azonban nem olyan kedvezőek, mivel gyakran hagyják, hogy a befektetők alacsonyabb hozamokkal ragadjanak meg mint bárhová máshova jutnának.
