Mi az a bruttó jövedelem szorzó?
A bruttó jövedelem szorzója (GIM) egy befektetési célú ingatlan értékének durva mértéke, amelyet úgy kapunk, hogy az ingatlan eladási árát elosztjuk a bruttó éves bérleti jövedelemmel. A GIM-et használják kereskedelmi ingatlanok, például bevásárlóközpontok és apartmankomplexumok értékeléséhez, de korlátozott abban, hogy nem veszi figyelembe olyan tényezők költségeit, mint a közművek, az adók, a karbantartás és a megüresedések. A kereskedelmi ingatlanok értékelésére általánosságban alkalmazott egyéb, részletesebb módszerek között szerepel az aktiválási arány (felső korlát) és a diszkontált cash flow módszer.
A bruttó jövedelem szorzója elmagyarázva
A bruttó jövedelem szorzója nagyjából meghatározható, hogy egy ingatlan vételi ára jó üzlet-e. Ha megszorozzuk a GIM-et az ingatlan bruttó éves jövedelmével, megkapjuk az ingatlan értékét, vagy azt, amit eladni kellene.
Példa a bruttó jövedelem szorzójának kiszámítására
Például egy vizsgált ingatlan tényleges bruttó jövedelme 50 000 USD. Rendelkezésre áll egy hasonló értékesítés, amelynek tényleges jövedelme 56 000 dollár, értékesítési értéke pedig 392 000 dollár (a valóságban számos hasonlót keresünk az elemzés javítása érdekében).
GIM-jünk 392 000 USD / 56 000 = 7 lenne.
Összegezve, ez az összehasonlítható (vagy „kötelező”, amint azt gyakran a gyakorlatban is nevezik) effektív bruttó értékének 7-szerese (7x). E szorzó segítségével láthatjuk, hogy ennek az ingatlannak a tőkéje 350 000 USD. Amit megtalálja: V = GIM x EGI, 7 x 50 000 USD = 350 000 USD.
Hátrányok a bruttó jövedelem szorzó módszerében
A szorzó módszer ellen természetes érv merül fel, mivel ez egy meglehetősen durva értékelési módszer. Mivel a kamatlábak (amelyek befolyásolják a diszkontrátákat a pénz időértékének kiszámításakor), a források vagy a bevétel (minőség), valamint a költségek kifejezetten nem kerülnek figyelembevételre - a bruttó jövedelem szorzója aligha gyakorlati értékelési modell, de kínál „ a boríték hátulja ”kiindulási pont.
További hátrányok a következők:
- A GIM módszer feltételezi a tulajdonságok egységességét hasonló osztályok között. A gyakorlati szakemberek tapasztalataik szerint a hasonló tulajdonságok közötti költségarányok gyakran különböznek olyan tényezők miatt, mint a halasztott karbantartás, az ingatlankor és az ingatlankezelő minősége. A GIM értékét a bruttó jövedelemre és nem a nettó működési jövedelemre (NOI) alapozva becsüljük meg, míg a Az ingatlan vásárlása elsősorban annak nettó keresőképességén alapul. Teljesen valószínű, hogy két ingatlan azonos NOI-vel rendelkezik, annak ellenére, hogy bruttó jövedelmük jelentősen különbözik. Így a GIM módszert azok, akik nem értékelik annak korlátait, könnyen visszaélhetik. A GIM nem veszi figyelembe az összehasonlítható ingatlanok fennmaradó gazdasági élettartamát. Ha nem veszi figyelembe a fennmaradó gazdasági életet, a szakember azonos értéket rendelhet új ingatlanhoz és egy 50 éves ingatlanhoz, feltéve, hogy egyenlő jövedelmet generál.
