Mi az a rugalmas fizetési ARM?
A rugalmas fizetési ARM, amelyet ARM opciónak is neveznek, egy állítható kamatozású jelzálogfajta volt, amely lehetővé tette a hitelfelvevő számára, hogy havonta négy különböző fizetési lehetőség közül válasszon: egy 30 éves, teljes mértékben amortizáló fizetést; egy 15 éves, teljes mértékben amortizáló fizetés; csak kamatfizetés vagy úgynevezett minimális fizetés, amely nem fedezte a havi kamatot. A Fogyasztói Pénzügyi Védelmi Iroda (CFPB) 2014-ben új minősített jelzálog (QM) szabványok révén hatékonyan megszüntette a rugalmas fizetési ARM-eket.
SZÜKSÉG LETÖLTÉS Rugalmas fizetési ARM
A rugalmas fizetésű ARM-ek népszerűek voltak a 2007–2008-as másodlagos jelzálogkölcsön-válság előtt, amikor a lakásárak gyorsan emelkedtek. A jelzálogkölcsönök nagyon alacsony bevezető kamatlábat kapták, jellemzően 1 százalékot, ami sok ember arra késztette a feltételezését, hogy több otthont engedhetnek maguknak, mint a jövedelmük sugallná. De a tudósítás mértéke csak egy hónap volt. Ezután a kamatlábat olyan indexre állítják vissza, mint például a Wells megtakarítási költségindex (COSI), plusz egy margin, és gyakran „fizetési sokkot” eredményeznek.
Az új kamatláb alkalmazásával a hitelfelvevők választhatnak egy hagyományos 30 éves jelzálogkölcsön-fizetést vagy még nagyobb, gyorsított 15 éves fizetést. A gyakorlatban kevés hitelfelvevő tette ezt; Az első hónap után a legtöbben a csak kamatfizetés vagy a minimális havi fizetés mellett döntöttek, ami nagyszerűnek tűnt. Sok hitelfelvevő nem értette, hogy a ki nem fizetett kamatot a hitel egyenlegéhez kell kötni, ezt a folyamatot negatív amortizációnak nevezik. Amikor a lakásárak összeomlottak, a hitelfelvevők úgy találták, hogy többet tartoznak a jelzálogkölcsönökkel szemben, mint otthonuk.
A részletek sok háztulajdonos felbukkantak
Az Option ARM-eknek is nagyon sok finom nyomtatása volt, amelyet sok hitelfelvevő átvilágított. Például a legtöbb opcionális ARM negatív amortizációs korlátot jelentett, azaz a hitelfelvevő csak minimális kifizetéseket tudott teljesíteni, amíg a hitel értéke el nem éri az eredeti összeg 110–115% -át. A minimális kifizetések szintén évente növekedtek, néha olyan százalékokkal, amelyek nem tűntek túl soknak, de gyorsan összeálltak. És a kamatfizetési lehetőség általában csak az első tíz évben volt jó. Néhány év után sok háztulajdonos több mint kétszeresére látta hitelkifizetését.
A CFPB 2014-ben létrehozta a Minősített Jelzálogprogramot annak érdekében, hogy elutasítsa a bankokat attól, hogy potenciálisan csődbe lépjenek a háztulajdonosok között. E program keretében bizonyos típusú stabil jelzálogkölcsönök megszerezik az ügynökség minőségbiztosítási jóváhagyását, és nemteljesítés esetén a kibocsátó bank nagyobb védelmet élvez.. Mivel a negatív amortizációs kölcsönökhez, mint például a rugalmas fizetésű ARM-ek, soha nem adtak QM jóváhagyást, a bankok nagyrészt felhagytak ezekkel a szokásosabb ARM-ek és a fix kamatozású jelzálogkölcsönök mellett.
