A Bankrate.com hitelezői felmérése 2018. március 28-ig jelentette, hogy a jelzálog-kamatlábak egy 30 éves fix kamatláb mellett 4, 30%, a 15 éves fix kamatlábaknál 3, 72% és az első öt évben 4, 05% az 5/1 állítható kamattal. - jelzálog (ARM). Ezek nemzeti átlagok; A jelzálog kamatlábak helytől függően változnak, és nagymértékben függnek a hitelképességétől.
Tehát az első lépés annak eldöntésében, hogy rögzített kamatozású jelzálogkölcsön vagy ARM a legjobb választás a mai piacon - több hitelezővel folytatott beszélgetés során megtudhatja, milyen kamatlábra jogosult, és milyen hitelfeltételek vannak értelme az Ön hitelképességi mutatója, jövedelme alapján., adósságok, előleg és a rendelkezésre álló havi fizetés.
Miután tudta, hogy mely kamat- és lejáratú hitelezők terjednek Önre, hogyan választhat a fix kamatozású jelzálog és az ARM között? Vegye figyelembe ezeket a tényezõket.
Rögzített vs. ARM: havi fizetési különbség
Minden kölcsönzött 100 000 dollárért az alábbiakban olvasható, amit fizetne havonta az összes főbb jelzálogtípus esetében a fent felsorolt nemzeti átlagkamatlábak mellett:
- 30 éves, fix kamatozású jelzálog: 495 USD
- 15 éves, fix kamatozású jelzálog: 726 USD
- 5/1 állítható kamatú jelzálog: 480 USD az első 60 hónapban
Kizárólag a havi fizetést tekintve úgy tűnik, hogy az állítható kamatú jelzálog a jobb választás. Ez a legolcsóbb lehetőség, havonta 15 dollárral. Minél nagyobb a jelzálog, annál nagyobb a havi megtakarítás. Ha fél millió kölcsönt kölcsönz, havonta 73 dollárt spórolhat meg egy állítható kamatlábbal.
Ez a különbség elég nagy-e az ARM-mel kapcsolatos további kockázatok vállalásához?
Az állítható kamatozású jelzálog típusai
Az ARM-ek sokféle típusúak. A legnépszerűbb a hibrid ARM, ezek közül a legnépszerűbb az 5/1 ARM, amelyet a 3/1, 7/1 és 10/1 ARM követ.
Így működnek a hibrid ARM-ek: Például egy 5/1 ARM-nek fix kamatlába van az első öt évben, amelyet bevezető időszaknak hívnak. Ezt követően a kamatláb évente egyszer igazodik a hitel hátralévő részére (mondjuk, további 25 évre). Vannak olyan ARM-ek, amelyek évente ritkábban állnak be, például a 3/3 és az 5/5 ARM, ám ezek nehéz elérni. Minél hosszabb a kezdeti időszak, annál kisebb a különbség az ARM kamatlába és a fix kamatozású jelzálog kamatlába között.
Az Egyesült Államokban a legtöbb ARM kamatlába az Egyesült Államok kincstári kamatlábain alapszik, de az ARM körülbelül 20% -a a londoni bankközi kamatláb (LIBOR). A kincstári kamatlábak jelenleg nagyon alacsonyak, tehát ha most kivensz egy ARM-et, akkor nagy esély van arra, hogy a kamatláb növekedjen, amikor az ARM bevezető periódusa véget ér. A Federal Reserve márciusban egyszer emelte a kamatlábakat, és 2018-ban várhatóan még két alkalommal ezt megteszi, mindegyik növekedés 0, 25% -kal.
Kockázat-tolerancia és jövőbeli tervek
Amikor rögzített kamatozású jelzálogkölcsönt vesz ki, a záró dokumentumok aláírása előtt pontosan tudja, mennyi a jelzálogbefizetés minden hónapban, mindaddig, amíg rendelkezik a jelzáloggal. Sokan értékelik ezt a stabilitást.
Az ARM-eket kamatlábkockázatnak vetik alá, vagy annak esélyét, hogy a kamatláb megváltozik. A kezdeti lejárat után az ilyen típusú jelzálog kamatlába úgy módosul, hogy tükrözze a jelenlegi piaci feltételeket. Honnan tudja, mi lesz az ARM kamatlába, ha a bevezetési időszak után visszaáll?
Egy adott ARM részletei - az úgynevezett kamatkorlátozás szerkezete - megmondják, milyen magas lehet a havi befizetés. Például az 5/1 ARM felső korlát szerkezete 2-2-6 lehet, ami azt jelenti, hogy a hatodik évben (az ötéves bevezetési időszak lejártát követően) a kamatláb 2% -kal növekedhet, a következő években a kamatláb további 2% -kal növekedhet évente, és a teljes kamatláb-növekedés soha nem haladhatja meg a 6% -ot a hitel futamideje alatt.
Ha a bevezető kamatláb 4% volt, akkor az első öt évben a kamatláb 4% lenne. A hatodik évben az egyéves amerikai államkincstár-kamatlábatól függően akár 2% -kal is növekedhet, tehát akár 6% is lehet. A hetedik évben az ön mértéke további 2% -kal, 8% -ra emelkedhet, a nyolcadik évben pedig újból 2% -kal emelkedhet, 10% -ra tehetve. Ezen a ponton elérte volna a 6% -os felső határt; az arány soha nem haladja meg a 10% -ot.
Miközben a felső korlát kissé csökkenti a kockázatot, egy 200 000 dolláros, 30 éves jelzálogkölcsönnél a 4% -os kamat és a 10% kamat közötti különbség havi összeget jelent, kb. 955 dollárral szemben, mintegy 1 755 dollárral szemben. Fel kell kérdeznie magától, hogy élhet-e a legrosszabb forgatókönyv, ha havonta 800 dollár plusz 800 dollárt fizet a nyolc-tizenhatodik és harminc év közötti időszakra.
Az, hogy az Ön kamatlába valaha is beállítja-e ezt a magasságot, az ARM indexarányától függ. Ha az ARM egyéves kincstári kamatlába van indexálva, és ez a kamatláb a hatodik évben ugyanaz, mint az első évben, akkor a kamatlába a hatodik évben nem emelkedik. Ha azonban a kincstári kamatláb 3% -kal emelkedett, akkor a kamatláb a felső határ miatt nem haladja meg a hatodik évben több mint 2% -ot.
Azok, akik ARM-et kapnak, gyakran azt gondolják, hogy a következő események egyike fordul elő:
- A kölcsön visszafizetése előtt eladják a házat.
- Jövedelmük növekszik, mielőtt a hitel visszafizetésre kerül.
- Újrafinanszírozni tudnak, mielőtt a hitel visszafizetésre kerül.
- A kamatlábak változatlanok maradnak vagy csökkennek, és olyan kamatlábat kapnak, amely hasonló a bevezetési kamathoz, amikor a hitel visszaáll.
FHA ARM-ek
A Szövetségi Házigazgatás (FHA) szabályozható kamatozású jelzálogkölcsönöket garantál, lehetővé téve a hitelezők számára, hogy hitelfelvevőknek ajánlják fel azokat, akiknek engedékenyebb követelményekre van szükségük a minősítéshez. Az FHA egyéves ARM-eket és 3, 5, 7 és 10 éves hibrid ARM-eket kínál. Az egyéves és a hároméves változatok kamatlába a bevezetési időszak után nem haladhatja meg évente 1% -nál többet, illetve a kölcsön futamideje alatt több, mint 5% -ot. Az 5, 7 és 10 éves ARM kamatlába nem haladhatja meg évente 2% -nál többet a bevezető időszak után, és az élettartam felső határa 6%.
Mint minden FHA jelzálogkölcsön, az FHA ARM ennél enyhébb képesítéssel is rendelkezhet, ez megköveteli a hitelfelvevőktől, hogy a kölcsön összegének 1, 75% -át kitevő előzetes jelzálogbiztosítási díjat fizessenek (amely általában a hitelbe kerül, és ennek alapján kamatot fizet eredmény). Ezenkívül havi jelzálogbiztosítási díjat igényel, amelynek költsége a kölcsön futamidejétől és az előlegetől függ. Ha például az FHA által megkövetelt minimális előleget 3, 5% -ra fizeti, és 30 éves kölcsönt vesz fel, akkor a jelzálogbiztosításban évente a fennálló hitelösszeg 0, 85% -át fizeti, amíg a kölcsönt teljes egészében meg nem fizette. Ezt az összeget elosztjuk 12-gyel, és hozzáadjuk a havi befizetéshez. 200 000 dolláros kölcsön esetén az előzetes prémium 3500 dollárba kerülne, a havi jelzálogbiztosítási díjak pedig az első évben havonta körülbelül 142 dollárba kerülnek, és ezt követően fokozatosan csökkennek. Ezek a költségek mind rövid, mind hosszú távon növelik a ház birtoklásának költségeit, és kevésbé megfizethetők lehetnek.
Választás a rögzített kamatú kölcsön és az ARM között
Most, hogy tudja, hogy az ARM-ek összehasonlíthatók a fix kamatozású kölcsönökkel, hogyan döntheti el, hogy melyik a legmegfelelőbb a helyzetére?
Sean O. McGeehan, a hitelfelvevő tisztje Homer Glenben (Illinois, csak Chicago közelében) mérlegeli így. „Ügyfeleink többsége fix kamatlábba esik. Ők hagyományosan első alkalommal vásárolnak lakást vagy családi házat, és nem tudják a jövőbeli terveiket ”- mondja. "Ha gyermekeik lesznek, és hosszú távon ott kell tartózkodniuk, akkor a rögzített kamatbiztosság és stabilitás biztosítja számukra jelzálogkölcsön-fizetésüket."
Mivel a kamatlábaknak szinte sehova nem kell menniük, de a mai piacon felfelé emelkednek, a legtöbb háztulajdonos nem érdekli a kockázatot egy ARM-en.
„A jelenlegi alacsony kamatkörnyezet miatt az elmúlt hat plusz évben a 30 éves rögzített hitel opciót első alkalommal vásároltam otthon”, mondja Lauren Abrams, az Absolute Mortgage jelzálog-tanácsadója. Banki szolgáltatások a kaliforniai San Ramonban.
„Fontos azonban beszélgetni a vevő hosszú távú ingatlan-terveiről. A legtöbb esetben a vásárlók nem tudják, vagy nem tudják megjósolni, hogy ezek a tervek lesznek ”- mondja. „Az ügyfelek néha ragaszkodnak ahhoz, hogy ez csak egy kezdő otthon legyen, és három-öt évnél tovább nem tartózkodjon benne.” Tapasztalata szerint ez az időtartam valójában egy év is lehet, ha válás vagy munkaváltás történik., házasság vagy gyermekek, de ez az időtartam könnyen meghosszabbítható akár 10 plusz évre is.
Azok a hitelfelvevők, akik úgy gondolják, hogy rövidebb ideig otthon lesznek, és ARM-et akarnak használni, csökkenthetik a kockázatot, ha egy havonta megtakarítást egy kamatozó számlán elszednek egy potenciálisan magasabb jövőbeli kifizetés fedezésére, ha még mindig a otthon, amikor az arány beáll. De „a valóságban a háztulajdonosok általában nem fogják megtakarítani ezt a pénzt” - mondja Abrams.
Az olyan gazdag ügyfelek és befektetők, akiknek tervük van arra, hogy mennyi ideig fogják viselni a jelzálogkölcsönöket, és később potenciálisan magasabb fizetéseket tehetnek lehetővé, valószínűbben látják az ARM fellebbezését, és valószínűbben részesülnek annak bevezető kamatlábából.
Alsó vonal
A hitelfelvevők kevesebb mint 10% -a választotta az ARM-et 2017 augusztusában, a CoreLogic és a Freddie Mac adatai szerint.
Olvasson tovább
