Tartalomjegyzék
- Hitel típusok
- Saját tőkére és jövedelemre vonatkozó követelmények
- Magán jelzálogbiztosítás
- Rögzített vs lebegő kamatlábak
- Alsó vonal
Az első alkalommal lakásvásárlók számára rendelkezésre álló számtalan finanszírozási lehetőség tűnik lenyűgözőnek. De ha időt fordít az ingatlanfinanszírozás alapjainak kutatására, jelentős idő- és pénzmegtakarítást eredményezhet. A megértése azon piacon, ahol az ingatlan található, és hogy ösztönzőket kínál-e a hitelezőknek, további pénzügyi hátrányokat jelenthet az Ön számára. Vessen egy pillantást pénzügyeire, hogy megbizonyosodjon arról, hogy az Ön igényeinek legjobban megfelelő jelzálogkölcsönt kap-e.
Kulcs elvihető
- A jelzálogkölcsön megszerzése kulcsfontosságú lépés az első otthonának megvásárlásában, és számos tényező közül lehet választani a legmegfelelőbbet. A hiteltulajdonosok a jövedelmük, vagyonuk, adósságaik és hiteltörténetük alapján fogják értékelni hitelképességét és visszafizetési képességét.In jelzálogkölcsön kiválasztásakor el kell döntenie, hogy egy rögzített vagy változó kamatot választ-e, a jelzálog kifizetéséhez szükséges évek számát és az előleg összegét. A konvencionális kölcsönök olyan jelzálogkölcsönök, amelyeket a szövetségi állam nem biztosít és nem garantál. kormányzat.A körülményeitől függően FHA vagy VA kölcsön, vagy másfajta államilag garantált kölcsön nyújthat kedvezményesebb feltételeket.
Hitel típusok
A hagyományos kölcsönök olyan jelzálogkölcsönök, amelyeket a szövetségi kormány nem biztosít és nem garantál. Ezek jellemzően fix kamatozású jelzálogkölcsönök. Noha a szigorúbb követelmények a nagyobb előlegre, a magasabb hitelképességre, az alacsonyabb jövedelem-adósságráta és a magánbiztosítási jelzálog biztosítás szükségessége megnehezítik őket, a hagyományos jelzálogkölcsönök általában olcsóbbak, mint a garantált jelzálogkölcsönök.
A hagyományos kölcsönök meghatározása szerint megfelelő kölcsönök vagy nem megfelelő kölcsönök. A megfelelő hitelek megfelelnek az iránymutatásoknak, például a kormány által támogatott vállalkozások (GSE), a Fannie Mae vagy a Freddie Mac által meghatározott hitelkereteknek, mivel ők vagy különféle hitelezők gyakran vásárolják és csomagolják ezeket a kölcsönöket, és értékpapírokként értékesítik azokat a másodlagos piacon. A hagyományos jelzálogkölcsön 2019. évi hitelkerete összesen 484 350 USD, bár ez több lehet a kijelölt, magas költségű területeken.
Az ezt az összeget meghaladó kölcsönt jumbo kölcsönnek nevezzük, és általában valamivel magasabb kamatot hordoz, mivel ezek a kölcsönök nagyobb kockázatot hordoznak (mivel több pénzt igényelnek), így kevésbé vonzzák őket a másodlagos piac számára. A nem megfelelő kölcsönök esetében a kölcsönt vállaló hitelintézet, általában portfólióhitelező, meghatározza saját iránymutatásait.
FHA kölcsönök
Az Egyesült Államok Lakásügyi és Városfejlesztési Minisztériumának részét képező Szövetségi Házigazgatás (FHA) különféle jelzálogkölcsön-programokat nyújt. Az FHA-kölcsön alacsonyabb előlegekkel rendelkezik, és könnyebbé válik, mint a hagyományos kölcsön. Az FHA-kölcsönök kiválóan alkalmazhatók az első alkalommal történő lakásvásárlók számára, mivel az alacsonyabb előzetes hitelköltségek és a kevésbé szigorú hitelkövetelmények mellett akár 3, 5% előleget is fizethetnek. Az FHA-kölcsönök nem haladhatják meg a fent leírt törvényi korlátokat.
A fogás? Az összes FHA hitelfelvevőnek meg kell fizetnie a jelzálogbiztosítási díjat (MIP), amelyet belefoglalnak a jelzálog-kifizetésekbe (lásd alább a magánbiztosítási jelzálogbiztosítást).
VA kölcsönök
Az Egyesült Államok Veteránügyi Minisztériuma (VA) garantálja a VA kölcsönöket. A VA nem maga nyújt kölcsönöket, hanem szakszerű hitelezők által nyújtott jelzálogkölcsönöket garantál. Ezek a garanciák lehetővé teszik a veteránok és a szolgáltatók számára, hogy kedvezményes feltételekkel lakáshitelt szerezzenek, általában előleg nélkül. A legtöbb esetben a VA-kölcsönöket könnyebben lehet igénybe venni, mint a hagyományos kölcsönöket. A hitelezők általában a VA-hitel maximális mértékét a jelzálogkölcsön-hitelekre korlátozzák. Mielőtt hitelkérelmet kérne, kérjen jogosultságot a VA-tól. Ha elfogadják, a VA kiállítja a jogosultsági igazolást, amellyel kölcsön igényelhető.
Ezen szövetségi kölcsöntípusokon és programon kívül az állami és helyi önkormányzatok és ügynökségek támogatási programokat szponzorálnak a beruházások vagy a háztulajdon növelése érdekében bizonyos területeken.
Saját tőkére és jövedelemre vonatkozó követelmények
A lakáscélú jelzálogkölcsöntést a hitelező két módon határozza meg, mindkettő a hitelfelvevő hitelképességén alapul. Amellett, hogy ellenőrzi a FICO pontszámát a három fő hitelintézetnél, a hitelezők kiszámítják a hitel-érték arányt (LTV) és az adósságszolgálati fedezeti arányt (DSCR), hogy meghatározzák az Ön által kölcsönözött összeget, valamint a kamatot. mérték.
LTV az a tényleges vagy hallgatólagos tőkeösszeg, amely rendelkezésre áll a kölcsönbe vett biztosítékban. Lakásvásárlás esetén az LTV-t úgy határozzák meg, hogy a kölcsön összegét elosztják a ház vételárával. A hitelezők feltételezik, hogy minél több pénzt költenek fel (előleg formájában), annál kisebb a valószínűsége annak, hogy elmulasztja a kölcsönt. Minél magasabb az LTV, annál nagyobb a mulasztás kockázata, így a hitelezők többet számolnak fel.
Az adósságszolgálati fedezettség (DSCR) határozza meg a jelzálog fizetésének képességét. A hitelezők elosztják havi nettó jövedelmét a jelzálogköltségekkel annak felmérése érdekében, hogy valószínű-e-e a jelzálogkötelezettség elmulasztása. A legtöbb hitelezőnél egynél nagyobb DSCR-re lesz szükség. Minél nagyobb az arány, annál valószínűbb, hogy képes lesz fedezni a hitelfelvételi költségeket, és annál kevesebb kockázatot vállal a hitelező. Minél nagyobb a DSCR, annál valószínűbb, hogy egy hitelező tárgyalja a hitel kamatlábát, mert még alacsonyabb kamatláb esetén a hitelező jobb kockázattal korrigált hozamot kap.
Ezért a jelzálogkölcsön-hitelezővel folytatott tárgyalások során be kell vonnia minden olyan jövedelmet, amelyet megszerezhet. Időnként egy részmunkaidőben foglalkoztatott munka vagy más jövedelemtermelő vállalkozás megkülönböztetheti a kölcsön igénybevételét vagy megszerzését, vagy a lehető legjobb kamatot.
Magán jelzálogbiztosítás
Az LTV azt is meghatározza, hogy Önnek magán jelzálogbiztosítást (PMI) kell vásárolnia. A PMI elszigeteli a hitelezőt a fizetésképtelenségtől, a hitelkockázat egy részének a jelzálogbiztosítóra történő átruházásával. A legtöbb hitelező megköveteli a PMI-t minden olyan kölcsönnél, amelynek LTV-je meghaladja a 80% -ot, azaz olyan kölcsönöket, amelyeknél a háztartás kevesebb, mint 20% -át birtokolja. A biztosított összeg és a jelzálogprogram meghatározza a jelzálogbiztosítás költségeit és annak behajtását.
A legtöbb jelzálogbiztosítási díjat havonta, az adó- és vagyonbiztosítási letétekkel együtt szedik be. Ha az LTV 78% vagy annál kevesebb, a PMI-t automatikusan megszüntetik. Lehet, hogy törölheti a PMI-t, miután a ház elegendő értéket vett fel ahhoz, hogy 20% -ot biztosítson tőkéjéhez, és eltelt egy meghatározott időtartam, például két év. Egyes hitelezők, mint például az FHA, a jelzálogbiztosítást átalányösszegként fogják értékelni, és a kölcsön összegére aktiválják.
Ökölszabályként próbáljon elkerülni a magánbiztosítási jelzálogbiztosítást, mert ez olyan költség, amelynek nincs haszna az Ön számára.
Van mód arra, hogy elkerüljék a PMI fizetését. Az egyik nem az, hogy otthon vásárol az ingatlan értékének több mint 80% -át; a másik a lakáscélú finanszírozás vagy egy második jelzálog felhasználása a 20% -ot meghaladó lefejtéshez. A leggyakoribb programot 80-10-10 jelzálognak hívják. A 80 jelöli az első jelzálog LTV-jét, az első 10 a második jelzálog LTV-jét jelenti, a harmadik 10 pedig az otthoni tőkéjét jelenti.
Annak ellenére, hogy a második jelzálog kamatlába magasabb lesz, mint az első kamatlába, vegyes alapon, ez nem lehet sokkal magasabb, mint a 90% -os LTV-kölcsön kamatlába. A 80-10-10 jelzálogköltség olcsóbb lehet, mint a PMI fizetése, és lehetővé teszi a második jelzálog kifizetésének felgyorsítását és az adósság azon részének gyors megszüntetését, hogy otthonát korán kifizethesse.
Rögzített és változó kamatozású jelzálogkölcsönök
Egy másik szempont az, hogy rögzített vagy változó kamatozású (vagy változó kamatozású) jelzálogkölcsönt szerezzenek-e. Rögzített kamatozású jelzálogkölcsön esetén a kamatláb nem változik a kölcsön teljes időtartama alatt. A fix kamatozású hitel megszerzésének nyilvánvaló előnye az, hogy tudod, mi lesz a havi kölcsönköltségek a teljes hitelidőszak alatt. És ha az uralkodó kamatlábak alacsonyak, akkor jó ideig tartózkodnak a jó kamatlábakban.
A változó kamatozású jelzálogkölcsönöket, például csak kamatjellegű jelzálogkölcsönöket vagy állítható kamatozású jelzálogkölcsönöket (ARM) úgy tervezték, hogy elősegítsék az első alkalommal lakástulajdonosokat vagy azokat az embereket, akik várhatóan jövedelmük jelentősen növekedni fog a hitelidőszak alatt. A változó kamatozású kölcsönök általában lehetővé teszik, hogy alacsonyabb bevezető kamatot szerezzen a kölcsön első néhány évében, így több pénzt szerezhet, mint ha drágább fix kamatozású hitelt próbált volna szerezni. Természetesen ez a lehetőség kockázatos lehet, ha jövedelme nem növekszik a kamatlábak emelkedésével összhangban. A másik hátrány az, hogy a piaci kamatlábak elérési útja bizonytalan: Ha drámai módon emelkednek, akkor a hitel feltételei gyorsan növekednek velük.
Hogyan működnek az ARM-ek
Az ARM leggyakoribb típusai egy, öt vagy hét éves időszakra szólnak. A kezdeti kamatlábat általában egy ideig rögzítik, majd időszakonként, gyakran minden hónapban visszaállítják. Amint egy ARM visszaáll, a piaci árfolyamhoz igazodik, általában egy előre meghatározott különbözet (százalék) hozzáadásával az uralkodó amerikai kincstári kamatlábhoz. Noha a növekedés tipikusan korlátozott, az ARM-kiigazítás drágább lehet, mint az uralkodó fix kamatozású jelzálogkölcsön, hogy kompenzálja a hitelezőt azáltal, hogy alacsonyabb kamatot kínál a bevezető időszakban.
A csak kamatot nyújtó hitelek olyan ARM típusúak, amelyekben csak a jelzálogköltségeket fizeti ki, és nem a tőkét a bevezető időszakban, amíg a kölcsön vissza nem tér egy rögzített, tőket fizető kölcsönnek. Az ilyen kölcsönök nagyon előnyösek lehetnek az első hitelfelvevők számára, mivel csak a kamatfizetés jelentősen csökkenti a hitelfelvétel havi költségeit, és lehetővé teszi, hogy sokkal nagyobb hitelhez folyamodjon. Mivel azonban a kezdeti időszakban nem fizet tőkeösszeget, a kölcsön fennmaradó összege csak addig változik, amíg meg nem kezdi a tőke törlesztését.
Alsó vonal
Ha először keres otthoni jelzálogkölcsönt, akkor nehéz lehet az összes finanszírozási lehetőség kiválasztása. Szánjon időt arra, hogy eldöntse, mekkora otthont tud engedni magának, majd finanszírozza ennek megfelelően. Ha engedheti meg magának, hogy jelentős összeget enged le, vagy ha van elegendő jövedelme az alacsony LTV létrehozásához, akkor több tárgyalási ereje lesz a hitelezőkkel és a legtöbb finanszírozási lehetőséggel rendelkezik. Ha a legnagyobb kölcsönt kéri, akkor magasabb kockázattal korrigált kamatot és magán jelzálogbiztosítást kínálhatnak Önnek.
Mérjük meg a nagyobb hitel megszerzésének előnyeit a kockázattal. A kamatlábak jellemzően csak a kamatot követő időszakban mozognak, és a piaci kamatlábak változására reagálva gyakran alkalmazkodnak. Vegye figyelembe azt a kockázatot is, hogy a rendelkezésre álló jövedelme nem növekszik a hitelfelvételi költségek esetleges növekedésével együtt.
A jó jelzálogközvetítőnek vagy jelzálogbankárnak képesnek kell lennie arra, hogy segítsen az összes különféle program és opció átvezetésében, de semmi sem fog jobban szolgálni, mint a jelzálogkölcsön prioritásainak ismerete.
