Pénzügyi válság + 10: hol vannak otthonárak?

Tíz év telt el a Lehman Brothers összeomlása és az azt követő pénzügyi válság óta, és a gazdaság virágzónak tűnik. A tőzsde éppen rekordot hozott a modern történelem leghosszabb bikaversenyéhez, miután 3.453 napot - majdnem kilenc és fél évet - jelentős javítás nélkül hajtottak végre. Idén elején az Egyesült Államok munkanélküliségi rátája 3, 8% -ra esett, ami 18 év mélypontja.

A nagy recessziót okozó válság középpontjában a lakhatás állt. De most az ingatlanpiac túlnyomórészt forró is: felfelé mutatnak az árak, lefelé van a készlet, és enyhültek a hitelezési normák, így több ember számára lehetséges jelzálogkölcsönök. A legfrissebb FICO kutatási blogbejegyzés szerint: „Az újonnan létrehozott jelzálogkölcsönök körül megfigyelt első egyértelmű tendencia az, hogy ahogy távolabb kerülünk a nagy recessziótól, úgy tűnik, hogy a jegyzési feltételek megkönnyebbültek, és a fogyasztók szélesebb köre jelzálogkölcsönt vesz igénybe. ”

Lakásválság 101

Ennek ellenére hüvelyes tíz éve volt a lakás. Emlékezzen a válságos hitelezési gyakorlatokra, amelyek hozzájárultak a válság kiváltásához: A lakáscsapás az összeomlás elõtt motiválta a hitelezõket, hogy gyakorlatilag bárki számára adják ki a hiteleket, akik hajlandóak aláírni a szaggatott vonalon - még akkor is, ha az egyén nyilvánvalóan nem tudott visszafizetni - csak töltse ki a többletkészletet. A jövedelem, a munka és a vagyon nélküli hitelfelvevőknek kiadott NINJA kölcsönök rohamosak voltak, és a széles körben kibocsátott 2/28 másodlagos, másodlagos kamatozású, állítható kamatú jelzálog (ARM) a hitelfelvevőket csődbe juttatta. Ezek a hitelek a hitelfelvevők számára az első két évben a piaci „alacsonyabb” kamatlábat jelentették, majd ezt követően a kamat magasabbra emelkedett, gyakran a fizetéseket megfizethetetlenné téve.

2006 első negyedévétől 2012-ig ezen subprime ARM jelzálogkölcsönöknél jóval magasabb volt a kizárás kezdeti aránya, mint a fix prime, prime ARM, subprime fix és FHA kölcsönökön, amint azt a Jelzálogkölcsön-szolgáltatók Szövetsége következő ábra mutatja. Ugyanebben az időszakban a másodlagos jövedelemmel rendelkező ARM-ek szintén a legmagasabb bűncselekményt mutatták.

E kölcsönök adósságát újracsomagolták befektethető termékekké, ideértve a jelzáloggal fedezett értékpapírokat is, amelyeket eladtak bankoknak, fedezeti alapoknak, biztosítótársaságoknak, nyugdíjalapoknak és még gazdag magánszemélyeknek is. Amikor a hitelfelvevők elkezdték fizetési kötelezettségük nemteljesítését, katasztrófa volt minden olyan pénzügyi intézmény (vagy magánszemély) számára, amely jelzáloggal fedezett értékpapírokat vásárolt vagy értékesített. A csapadék elősegítette az egész pénzügyi ágazat felfutását. A tőzsde összeomlott, a bankok kudarcot vallottak, a lakásárak tankerek voltak, és millió emberek elveszítették munkahelyüket, nagy nyugdíjalapú megtakarításukat és otthonukat.

Otthoni árak ma

A nemzeti ingatlanárak indexe 2006 áprilisában érte el csúcspontját, 2011 márciusában érte el a legalacsonyabb pontot - körülbelül két évvel a recesszió hivatalos befejeződése után -, és a legmagasabb szintre esett vissza 2017 októberében - nyilatkozta a CoreLogic ingatlaninformációs cég különjelentése. Nevada látta a legnagyobb visszaesést a recesszió alatt, a lakásárak 60% -kal estek vissza. Arizona és Florida nem maradtak messze, 51% -ot, illetve 50% -ot esett el, amint azt a CoreLogic következő diagramja mutatja, amely a legnagyobb és a legkisebb csúcstól-mélyig eső cseppjeket mutatja a kiválasztott államokban.

„Miután 2011-ben végül elérte a legalacsonyabb értéket, a lakásárak lassú emelkedést kezdtek folytatni, ahol most vagyunk” - mondta Frank Nothaft, a CoreLogic vezető közgazdásza. „A nagyobb kereslet és az alacsonyabb kínálat -, valamint a virágzó munkaerőpiacok - a leginkább sújtott lakáspiacoknak növekedtek az otthoni árak. De sokan még mindig nem térnek vissza az összeomlás előtti szintre. ”

Bár sok állam visszatért a válság előtti értékeihez, ez nem minden jó hír. A válság óta bekövetkezett szigorúbb hitelezési előírások megnehezítették a jelzálogkölcsön beszerzését, ami az iparág szerint egyesek hozzájárultak a szigorúbb készletekhez és az árakhoz, amelyek jóval meghaladják a válság előtti csúcspontjukat.

A magas árakkal, a szigorú hitelezési előírásokkal és a készpénzes vásárlók versenyével sok homebuyernek most nincs más lehetősége, mint bérbe adni. Néhány metróövezetben, beleértve San Francisco-t, a Urban Institute szerint a lakosok mindössze 25% -a engedheti meg magának, hogy házat vásároljon. Valójában az Egyesült Államok 50 legnagyobb városában a bérlők aránya 2006 és 2016 között emelkedett, állítja a Zillow ingatlan honlap. Manapság a lakosság bérleti aránya a legmagasabb szinten van 1965 óta.

„Valóban másnapos szakaszban vagyunk” - mondta Jonathan Miller, a Miller Samuel ingatlanértékelési és tanácsadó cég vezérigazgatója. „Csak azért, mert az árak emelkednek, nem azt jelenti, hogy felépültünk. továbbra is torzult, és ez a hitel feltételeinek köszönhető."

A megfizethetőség a piactól függ

Amikor a lakáspiac 2006 áprilisában érte el csúcspontját, az Egyesült Államok legtöbb lakott metróterületének csaknem kétharmadát túlértékeltnek nyilvánították, és csak öt metróövezetet tartottak alulértékeltnek, mindössze 1% -ot. 2011 márciusában a piac lemaradt, és csak 27 piacot - vagyis a legtöbb lakott metróterület 7% -át - tartották túlértékeltnek. Manapság (a legfrissebb elérhető adatok 2017. decemberétől) az Egyesült Államok legnépesebb metróterületei majdnem egyenletesen oszlanak meg az alulértékelt, túlértékelt és értékben lévő piacok között - vagyis „hosszú távon fenntartható, fenntartható” szintet, amelyet a helyi piaci alapok, például a rendelkezésre álló jövedelem támasztanak alá ”- állítja a CoreLogic.

	túlértékelt	ÉRTÉKEN	ALULÉRTÉKELT
JAN '00: KEZDÉS	6%	87%	7%
NOV '06: Csúcs	67%	32%	1%
MAR '11: KÖZÖTT	7%	42%	52%
DEC '17: JELENLEG	33%	35%	32%