Mi az a kisajátítás?
A kisajátítás olyan kormány cselekedete, amelynek során a magántulajdonban levő ingatlanokat a tulajdonosok kívánságai ellenére veszik igénybe, látszólag a nagyközönség érdekében. Az Egyesült Államokban az ingatlanokat leggyakrabban kisajátítják autópályák, vasutak, repülőterek vagy egyéb infrastrukturális projektek építése céljából. Az ingatlantulajdonost fizetni kell a lefoglalásért, mivel az Alkotmány ötödik módosítása kimondja, hogy a magántulajdon nem ruházható át "nyilvános felhasználásra, igazságos kártalanítás nélkül".
A kisajátítás jogi alapja
Az Egyesült Államokban a "kiemelkedő domain" néven ismert doktrína biztosítja a kisajátítás jogi alapját. Az amerikai bíróságok elfogadták a doktrínát mint a kormány hatalmát, és azt sugallták, hogy az utal a kompenzációra vonatkozó ötödik módosító záradékba. Ezen értelmezés szerint a módosítás kijelentése, miszerint az ingatlan nem ruházható ki megfelelő kompenzáció nélkül, azt jelenti, hogy az ingatlan valójában elidegeníthető.
A kormányok hatalommal bírnak arra, hogy magántulajdonban részesüljenek a méltányos piaci értékű kompenzáció érdekében a kiemelkedő terület doktrínája révén; némely díjat és kamatot a korábbi tulajdonos (ok) nak is meg kell fizetniük.
Bizonyos joghatóságokban a kormányoknak ki kell terjeszteniük a tárgy ingatlan megvásárlására vonatkozó ajánlatot, mielőtt a kiemelkedő domain használatához fordulnának. Ha és amikor kisajátítják, az ingatlan elítélési eljárás útján kerül lefoglalásra, és ezt a kifejezést nem szabad összetéveszteni azzal, hogy leírja a hamis állapotban lévő vagyont. A tulajdonosok megtámadhatják a lefoglalás jogszerűségét, és rendezhetik a kompenzációhoz használt valós piaci érték kérdését.
A kisajátítás másik fő igazolása a közegészségügy területéről származik. Általánosan elismert tény, hogy a közegészségügyet veszélyeztető események, például egy terület mérgező környezetszennyeződése indokolják a kormányt, hogy az érintett lakosságot a térségbe telepítsék, és e fellépés egy része logikusan magában foglalhatja a kormányt, amely az áthelyezett lakosok ingatlanát kisajátítja..
Az állami kisajátítás az egész világon széles körben elterjedt, általában azzal a megállapodással jár, hogy a tulajdonosoknak megfelelő kompenzációt kell kapniuk az elveszett vagyonukért. Az igazságos kompenzációról szóló megállapodás néhány kivételt elsősorban a kommunista vagy a szocialista országokban tapasztalják, ahol a kormány néha nemcsak a földeket, hanem a hazai vagy külföldi vállalkozásokat kisajátítja.
A kisajátítás kompenzációja
Számos kérdés merült fel a kisajátítás során - kezdve az indokolt indokoktól a kifogásolási eljárásig, a méltányos kártalanítás hatályán és összegén keresztül. Mind a jogszabályok, mind a bírósági határozatok hozzájárultak ezek megoldásához.
A kártalanítás kapcsán vita folyik arról, hogy mi az igazságos ellentételezés a kisajátított ingatlan tulajdonosai számára. Öt évtizedes, az 1930-as évektől az 1980-as évekig terjedő ügyekben az Egyesült Államok Legfelsőbb Bírósága többször elismerte, hogy az általa meghatározott „valós piaci érték” elmaradhat attól, amit az eladók igényelnének és képesek lesznek megszerezni önkéntes ügyletek során.
Következésképpen a kiemelkedő domain esetekben a standard gyakran nem a legvalószínűbb ár, hanem a legmagasabb ár, amely elérhető az adott ingatlannal kapcsolatos önkéntes eladási ügyletek során. Mivel az elítélés megfosztja a tulajdonosot annak lehetőségétől, hogy szánjon időt az optimális ár elérésére, amelyet a piac adhat, a törvény úgy rendelkezik, hogy a valós piaci értéket a legmagasabb árként határozza meg, amelyet az ingatlan a nyílt piacon jelentene.
A következetlenség és az ellentmondás azért is fennáll, hogy az ingatlantulajdonosok nemcsak vagyonukért fizetnek kártérítést, hanem az áthelyezésük miatt felmerült kellemetlenségek miatt, valamint ennek költségei és az esetleges üzleti veszteségek miatt. Ezeket a költségeket nem tartalmazza a „valós piaci érték” fogalma, ám ezeket részben alapszabályok, például a szövetségi egységes áthelyezés-támogatási törvény (szövetségi rendeletek kódexe 49) és az állami társaik kompenzálják. Az ingatlantulajdonos által felmerült ügyvédek és értékelők díjai szintén behajthatók törvényben, és Kaliforniában és New Yorkban bizonyos feltételek mellett az ilyen díjak megítélésekor a bíróság mérlegelési jogkörébe tartozik.
Ha az igazságos kártalanítás megfizetése késik, a tulajdonosnak jogában áll kamatot fizetni a késedelmes fizetés összegétől is.
Kihúzások az adóbevételek növelésére
A 2000-es évek elején elhangzott szövetségi Legfelsőbb Bíróság határozata - és az azt követő reakciók - a kormányok azon képességét alakították ki, hogy az adóbevételek növekedésének okán lefoglalják a kiemelkedő domain alá tartozó vagyont. Kelo kontra New London City , 545, US 469 (2005) megerősítette New London, Conn. Hatóságát, hogy kivándorolt területeken bontja el a nem megvilágított magántulajdont, majd évente egy dollárra átadja azt egy magánfejlesztőnek kizárólag az az önkormányzati bevételek növelésének célja.
A döntés a túlságosan széles kisajátítási hatáskörök iránti felháborodást ösztönözte, és további lépéseket sürgette mind állami, mind szövetségi szinten.
Michigan Illinois ( Wayne megye kontra Hathcock megye ), Ohio ( Norwood, Ohio v. Horney ), Oklahoma és Dél-Karolina legfelsõbb bíróságai ezt követõen úgy határoztak, hogy az állami alkotmányuk alapján tiltják az ilyen vállalkozásokat. Szövetségi fellépés is történt, annak ellenére, hogy viszonylag kevés kisajátítást hajtottak végre az a kormányzati szint. A Kelo- döntés első évfordulóján George W. Bush elnök végrehajtási rendeletet adott ki, amelyben kijelentette, hogy a szövetségi kormány nem használhatja a kiemelkedő domént "a magánfelek gazdasági érdekeinek előmozdítása érdekében, hogy a vagyontárgy."
