Saját tőke és adósságbefektetés: áttekintés
Az ingatlan-társfinanszírozás a Jumpstart Business Startup Act 2012-es elfogadása óta megkezdődött, és a piac várhatóan tovább bővül. 2015 októberében a SEC kiadta a JOBS-törvény III. Címének rendelkezéseiről szóló végleges határozatát, amely lehetővé tette a nem akkreditált befektetők számára, hogy az akkreditált befektetők mellett részt vegyenek a tömegesen finanszírozott ingatlanügyletekben.
A tömegfinanszírozási platformon keresztül történő ingatlanbefektetésnek bizonyos előnyei vannak a REIT-ekkel vagy az ingatlan közvetlen tulajdonjogával szemben. Ezen előnyök egyike az adósság- és a részvénybefektetések közötti választás lehetősége. Mielőtt beleveszi magát az ingatlan-közösségi finanszírozásba, hasznos megérteni, hogy a kettő különbözik egymástól és milyen kockázatokkal jár. (Az ingatlan-társfinanszírozás alapjairól bővebben lásd: Ingatlan és közösségi finanszírozás: Új út a befektetők számára.)
Kulcs elvihető
- Az ingatlan-tömegfinanszírozás egyre népszerűbb alternatíva a REIT-ek és az ingatlan-ETF-ek számára az ingatlan portfólióhoz történő hozzáadásához. A befektetési célú ingatlanok megtérülnek a bérlők által fizetett bérleti jövedelemmel vagy az ingatlan eladásából származó tőkenyereséggel. befektetések jelzálogkölcsönökbe (vagy jelzáloggal fedezett értékpapírokba).
Tőkebefektetési alapok
A legtöbb ingatlanfinanszírozási ügylet részvénybefektetéseket von maga után. Ebben a forgatókönyvben a befektető egy adott ingatlan részvényese, és részesedésük arányos a befektetett összeggel. A bevételeket az ingatlan által generált bérleti jövedelem egy részének formájában realizálják, levonva a tömegfinanszírozási platformon fizetett szolgáltatási díjakat. A befektetőknek megtéríthetik bármely felértékelődés egy részét is, ha az ingatlant eladják.
Előnyök:
- Nincs hozamkorlát: A részvénybefektetések szélesebb horizontot kínálnak a keresési potenciál szempontjából. Látható az évesített hozam 18% és 25% között. Mivel nincs felső korlát, az ég valóban a határ a befektető szempontjából. Adókedvezmények: Egy befektetési célú ingatlan birtoklása képes levonni a tulajdonjogával kapcsolatos bizonyos költségeket, például az értékcsökkenést és a javítási költségeket. A tömegfinanszírozás révén az ügyleteket általában egy LLC-n keresztül strukturálják, amelyet adó szempontjából átruházott egységként kezelnek. Ez azt jelenti, hogy a befektetők anélkül élvezhetik az értékcsökkenés levonásának előnyeit anélkül, hogy közvetlenül ingatlan kellene lenniük. Alacsonyabb díjak: A részvénybefektetések olcsóbbak lehetnek a díjak vonatkozásában. Az előzetes díjak és a havi szolgáltatási díjak fizetése helyett a befektetők egyszeri éves díjat fizethetnek az ingatlan helyzetük megőrzéséért. A díjat a teljes befektetett összeg százalékában számolják, és gyakran 1% és 2% között mozog.
Hátrányok:
-
Hogyan működnek az adósságbefektetések
Az ingatlan adósságinstrumentumokba történő befektetés esetén a befektető hitelezőként jár el az ingatlantulajdonos vagy az ügylet szponzora számára. A kölcsönt maga az ingatlan biztosítja, és a befektetők rögzített megtérülési rátát kapnak, amelyet a kölcsön kamatlába és a befektetett összeg határoz meg. Egy adósságügylet során a befektető a tőkeköteg alján áll, ami azt jelenti, hogy elsőbbséget élveznek az ingatlanból történő kifizetés igénylésekor. (További információkért lásd: Hogyan lehet pénzt keresni az ingatlanban.)
Előnyök:
- Rövidebb tartási idő: Az adósságbefektetéseket leggyakrabban a fejlesztési projektekkel társítják. Ennek eredményeként általában rövidebb tartási periódusuk van a részvénybefektetésekhez képest. Az ügylet jellegétől függően a várakozási idő hat és 24 hónap között tarthat. Ez plusz azoknak a befektetőknek, akik hosszú távon nem kedvelik az eszközök árukapcsolását. Alacsonyabb kockázat: az ügyletek felépítésének módja miatt; A befektetők kevesebb kockázatot vállalnak az adósságbefektetésekkel. A kölcsönt az ingatlan biztosítja, amely biztosítási kötvényként szolgál a kölcsön visszafizetése ellen. Abban az esetben, ha az ingatlantulajdonos vagy a szponzor nem teljesíti a kötelezettségeket, a befektetőknek lehetősége nyílik arra, hogy kizárási intézkedés útján megtérítsék befektetésük veszteségét. Állandó jövedelem: Az adósságbefektetések kiszámíthatóbbak a visszatérítések kifizetésének összege és gyakorisága szempontjából. Bár minden üzlet eltérő, nem szokatlan, hogy a befektetők évente 8% és 12% közötti hozamot kapnak. Ezeket a visszatérítéseket általában havonta vagy negyedévente fizetik ki. Korlátozott hozam: Az adósságbefektetések kevesebb kockázatot hordoznak, de egyik fő hátránya az, hogy a hozamot a kölcsön kamatlába korlátozza. A befektetőknek egyértelműnek kell lenniük abban, hogy hajlandóak-e feláldozni a nagyobb hozamok megszerzésének lehetőségét a biztonságosabb tét cseréjéért. Magasabb díjak: Noha a legtöbb ingatlanfinanszírozási platform nem számít fel befektetőknek számlák létrehozására és adósságbefektetések kutatására, az ügyletben való részvételhez általában valamilyen díjat kell fizetni. A tömegfinanszírozási platform általában egy százalékkal csökken a felső részből, mielőtt bármiféle kamatot kifizetnének, amely felhasználhatja a hozamot. Lehet egy külön hitelindítási díj, amelyet a befektetőknek továbbadnak. (Az ingatlan-társfinanszírozási platformokról bővebben a következő helyen olvashat: Az öt legfontosabb ingatlanfinanszírozási társaság .)
Hátrányok:
- Alacsonyabb potenciális hozam: alacsonyabb kockázat mellett alacsonyabb a várt hozam. Előlegfizetési kockázat: a jelzálogkölcsönök időnként kifizetik a kölcsönöket, akár ház eladásával, akár refinanszírozással. Ezzel megszakíthatja az adósságbefektetéshez kapcsolódó cash flow-kat, és csökkentheti hitelportfóliójának időtartamát.
Alsó vonal
A közösségi finanszírozás vonzó lehetőség azoknak a befektetőknek, akik költséghatékony módon akarnak befektetni a magántulajdonba kötött üzletekbe. A minimális beruházás sok platformon 5000 és 10 000 dollár között mozog, ami viszonylag alacsony ár, amelyet fizetni kell az eszközosztály eléréséhez. Mind a részvény, mind az adósság-befektetéseknek megvan a jó és a rossz oldala, amelyeket a hozzáértő befektetőknek időt kell mérlegelniük. Ha megérti, hogy mit nyer, szemben a kockáztatással, akkor eldöntheti, hogy az egyik vagy mindkét típusú befektetés megfelelő-e a portfólióhoz.
