A legkeresettebb "Freakonomics" (2006) könyvben a szerzők, Steven D. Levitt és Stephen J. Dubner az ingatlanügynökökről tárgyalnak, és két zavaró összefüggést emelnek ki:
- Az ingatlanügynökök átlagosan 10 nappal hosszabb ideig tartják a saját házukat a piacon, és 3% -kal magasabb eladási árat fizetnek meg, mint az ügyfeleknek eladott összehasonlítható házak (10 000 dollár egy 300 000 dolláros otthonért). A 6% -os jutalékot felosztják az eladó képviselője és a vásárló ügynöke között, majd az ügynöknek a 3% -os jutalék egy részét át kell adnia az ügynökségnek, amelyben dolgozik, és átlagosan a jutalék 1, 5% -át fizeti ki. Tehát, noha fontos lehet számodra 10 000 dollár bevétele az otthona számára, az ügynök jutaléka ebből a kiegészítő pénzből további 150 dollár egy további 10 napos munka után.
Feltéve, hogy ezek az adatok pontosak, ésszerű-e elkerülni az ingatlanügynököket? Lássuk.
Értékesítés ügynök nélkül
Ügynök nélkül történő eladás kihívás. Az egyik ügynök, amely gondoskodik arról, hogy házát felvegye a többszörös listázási szolgáltatásba (MLS). Ez az elsődleges forrás azon ingatlanügynökök számára, akik ingatlanok keresését az ügyfelek nevében végzik. Nem szokatlan, hogy az ügynökök csak azokat az otthonakat jelenítik meg, amelyek szerepelnek az MLS-en, mert tudják, hogy lesz még egy ügynök, aki tárgyalni fog, nem pedig egy ismeretlen, nem professzionális eladóval kell foglalkoznia. Ennek ellenére, noha az MLS-jegyzék hiánya meglehetõsen jelentős lehet, sok házat továbbra is sikeresen értékesítenek újságok és apróhirdetések útján.
A ház önálló értékesítése nagy időt és energiát is igényel, mivel sok olyan feladatot meg kell tennie, amelyeket az ingatlanügynök hagyományosan az Ön nevében tenné. Azok az emberek, akik eladják saját otthonukat, a következők egyike.
- Jól ismeri az ingatlanügyleteket és a szerződéseket. A vizek tesztelése, hogy megtudja, mit szerezhetnek otthonukért, ha eladni akarják.
Mindezen esetekben azoknak az embereknek, akik eladják a saját otthonukat, nagy mennyiségű szabadidőt kell biztosítani. Ha felmerül a kihívás, akkor vegye be. (A kapcsolódó olvasmányhoz lásd: Öt dolog, amelyet minden ingatlanbefektetőnek tudnia kell .)
Az ördög, akit ismersz
Az egyik statisztika, amely érdekes, de nehéz mérni, a tulajdonos által eladott ingatlan és az ügynök által eladott ingatlan végső eladási árának különbsége. Annak ellenére, hogy az ingatlanügynök érdekei ütközhetnek az Ön érdekeivel, ezek a szakemberek továbbra is fontos célt szolgálhatnak.
Az ingatlanügynökök általában realisztikusabban gondolkodnak arról, hogy mit érdemel egy otthon, és a jó ügynökök hozzáértnek az ár megszerzéséhez. Ezenkívül az ingatlanügynökök időt spórolnak meg azzal, hogy otthont mutatnak anélkül, hogy a szükségesnél többet megszakítanák az ütemtervet.
Az ügynök talán a legfontosabb feladata annak biztosítása, hogy a szerződések és egyéb jogi ügyek rendben legyenek. Senki sem akarja átélni a házak listázásának és eladásának minden nehézségét, majd kideríteni, hogy perbe kerülnek a szerződés elkerülhető megsértése miatt.
Noha a jutalékok az alsó sorból származnak, valószínűleg megéri egy jó ügynök tanácsát és átvilágítását (DD). A kihívás egy jó ügynök megtalálása és annak biztosítása, hogy érdekei összhangban álljanak.
Ügynök kiválasztása
Az összes ügynök nem egyenlő. A ház eladásának mérlegelésekor az első dolog, amit tennie kell, hogy kollégáit és barátait kérje áttételként. Más szakemberek általi áttételek általában nagy súlyt hordoznak, és preferenciális elbánást eredményeznek, mivel az ingatlanügynök nem akarja elveszíteni az áttétel nagy forrását.
Még egy jó ügynök is belekapaszkodhat olyan típusú ingatlanba, amelyhez nem szokott hozzá. Tehát, ha van egy adott típusú ingatlan, érdemes egy ügynököt keresni, aki az adott típusú ingatlanra szakosodott. Az ügynök többet tud majd arról, hogy hogyan és hol forgalmazza a házat, és valószínűleg sokkal sikeresebben fogja megtalálni a potenciális vásárlókat. (További betekintésért olvassa el a Tőzsdei kereső keresése című részt .)
Feltételek beállítása
Annak ellenére, hogy a kiválasztott ügynök sok mindent el fog végezni az Ön közvetlen jóváhagyása nélkül, tartsa szemmel a rossz szokásokat, amelyeket az ingatlanügynökök néha mutatnak.
Az egyik leggyakoribb probléma az inaktivitás. Más szavakkal: egy ügynök eldobhatja a házát az MLS-be, és csak arra vár, hogy egy másik ügynök harapjon, ahelyett, hogy aktívan udvarolná a vásárlókat. Minél hosszabb a ház a piacon, annál kevésbé vonzóvá válik, és annál valószínűbb, hogy a vásárló ügynök alacsony ajánlatot tesz. Három hónapos listázási megállapodás megkötése megakadályozza ezt a problémát. Ha házát három hónap elteltével nem adták el, akkor a jogodban áll, hogy vállalkozását egy másik ügynökhöz továbbadják.
Egy másik terület, ahol még tárgyalni lehet a Bizottság. Bár a 100 000 dolláros ház és a 300 000 dolláros ház különbözik, az eladás mechanikája majdnem ugyanaz. Nagy értékű ingatlan eladása nagyobb hatalommal jár az alacsonyabb jutalékok megkövetelésekor. Az ingatlanügynökök gyakran figyelmeztetik az ügyfeleket, hogy ez veszélyes taktika lehet, mivel egyes vásárlási ügynökök nem mutatják meg az ügyfeleknek az alacsony jutalékokkal rendelkező házat. Ez az érv nem áll fenn, mivel a tényleges dollárösszeg, amelyet mindkét ügynök kap, lényegesen magasabb a 300 000 dolláros háznál, még 4% -os jutalék esetén is.
Következtetés
Annak ellenére, hogy valakinek másra kell támaszkodnia, egy jó ügynök megéri a pénzét, hacsak nincs oktatása, ideje, energiája és marketing tapasztalata ahhoz, hogy saját házát eladja. A jó ügynök megkeresése bizonyos hamis indulásokkal járhat, de ha áttanulmányokat hajt végre, és meghatározza saját feltételeit, akkor meg kell találnia, hogy a fizetett jutalék jól elköltött pénz.
