Mi az a megfelelő hitel?
A megfelelő hitel olyan jelzálogkölcsön, amely megegyezik vagy kevesebb a Szövetségi Lakásfinanszírozási Ügynökség (FHFA) által megállapított limit által meghatározott dollárösszegnek, és megfelel a Freddie Mac és a Fannie Mae finanszírozási kritériumainak. Kiváló hitelképességű hitelfelvevőknek megfelelő a kölcsönök előnyösek a hozzájuk alkalmazott alacsony kamatlábak miatt.
Kulcs elvihető
- A megfelelő hitel olyan jelzálogkölcsön, amelynek alapjául szolgáló feltételek megfelelnek a Fannie Mae és a Freddie Mac finanszírozási kritériumainak - elsősorban a hitel méretének dollárkorlátozásakor. Az alapvető hitelminőséget évente módosítják. 2020-ban 510 400 dollár a USLenders nagy része inkább a megfelelő kölcsönökkel foglalkozik, mivel ezeket az egyedüli típust garantálják és megvásárolják a Fannie Mae és a Freddie Mac a másodlagos jelzálogpiacon. A megfelelő hitelek gyakran előnyösebb kamatot kínálnak a hitelfelvevők számára.
Hogyan működik a megfelelő hitel?
A Szövetségi Nemzeti Jelzálog Szövetség (FNMA vagy Fannie Mae) és a Szövetségi Lakáshitel Jelzálogtársaságok (FHLMC vagy Freddie Mac) kormány által támogatott szervezetek, amelyek mozgatják a lakáshitel-piacot. Ezek a kvázi kormányzati ügynökségek szabványosított szabályokat és iránymutatásokat hoztak létre, amelyeknek meg kell felelniük az egyszemélyes ingatlanok (más néven egy családi házak) jelzálogkölcsönének, ha jogosultak az ügynökségek támogatására. (Fannie Mae és Freddie Mac maguk nem adnak ki jelzálogkölcsönöket. Ehelyett a hitelezők által kibocsátott jelzálogköteleket biztosítják, és másodlagos piaci szereplőkként járnak el, ha a hitelezők ezeket a jelzálogkölcsönöket akarják eladni.)
A „megfelelő” kifejezést leggyakrabban akkor alkalmazzák, ha kifejezetten a jelzálog összegéről beszélünk, amelynek egy bizonyos limit alá kell esnie, amelyet a Szövetségi Lakásfinanszírozási Ügynökség (FHFA) által meghatározott megfelelő hitelkeretnek hívnak.
A 2020-ra az Egyesült Államok nagy részében ez az alapkorlát 510 400 dollár, ami 2019-ben 484 350 dollárral növekszik. Néhány magas költségű piacon, például San Franciscoban és New York Cityben a határérték magasabb. Ezeknek a területeknek az új felső határa 7765 600 dollár, vagyis az 510 400 dollár 150% -a. A speciális törvényi rendelkezések eltérő hitelkeret-számításokat állapítanak meg Alaszka, Hawaii, Guam és az Egyesült Államok Virgin-szigetein. Ezeken a területeken az alapvető hitelkeret 765 600 dollár egyszemélyes ingatlanok esetében 2020-ban.
A lakhatási és gazdasági fellendülésről szóló törvény (HERA) megköveteli, hogy az alapkövetelményeknek megfelelő hitelkeretet minden évben kiigazítsák Fannie Mae és Freddie Mac számára, hogy tükrözzék az USA átlagos házárainak változását.
A hitel méretén kívül más, a kölcsönöknek megfelelő iránymutatásoknak tartalmazniuk kell a hitelfelvevő kölcsön-érték arányát (azaz az előleg nagyságát), az adósság / jövedelem arányt, a hitelképességet és a történetet, a dokumentációs követelményeket stb..
A megfelelő hitel előnyei
A fogyasztók számára a megfelelő hitelek alacsony kamatlábak miatt előnyösek. Például azoknak az első háztulajdonosoknak, akik a Szövetségi Házigazgatás (FHA) hitelt vesznek fel, az előleg akár 3% is lehet. Ilyen alacsony kölcsön befizetése esetén azonban az ilyen kölcsönökre évente körülbelül 1, 05% -os magánbiztosítási jelzálogbiztosítást (PMI) kell nyújtani 3010 éves hitelhez, legfeljebb 510 400 dollárig. A biztosítás költségeinek részben vagy egészében adó levonható, ha a hitelfelvevő háztartáshoz igazított bruttó jövedelme (AGI) nem haladja meg a 109 000 dollárt.
A hitelezők inkább a megfelelő kölcsönökkel dolgoznak, mivel ezeket könnyen befektetési csomagokba csomagolhatják és a másodlagos jelzálogpiacon is értékesíthetik. Ez a folyamat felszabadítja a pénzügyi intézmények azon képességét, hogy több kölcsönt bocsássanak ki, és több pénzt kölcsönzzenek lakásvásárlóknak.
Megfelelő kölcsönök és nem megfelelő kölcsönök
A megfelelő hitelkeretet meghaladó jelzálogköteleket nem megfelelő vagy jumbo jelzálognak kell besorolni. Mivel Fannie Mae és Freddie Mac csak megfelelő kölcsönöket vásárol, hogy újracsomagolhassák a másodlagos piacra, a nem megfelelő kölcsön iránti igény sokkal kevesebb. A nem megfelelő jelzálogkölcsönök feltételei hitelezőktől függően eltérőek lehetnek, ám a jumbo kölcsönök kamatlába és a minimális előleg általában magasabb, mivel nagyobb kockázatot hordoznak a hitelezőnél. Nemcsak több pénzre van szükség, hanem a kölcsönt az állam által támogatott vállalkozások sem garantálhatják.
Azok a lakásvásárlók, akiknek a megfelelő hitelkeretet meghaladó jelzálogkölcsönre van szükségük, megkerülhetik a problémát, ha egyetlen jumbo hitel helyett két kisebb jelzálogkölcsönt vesznek igénybe.
Megfelelő kölcsönök a hagyományos kölcsönökkel szemben
A megfelelő kölcsönöket gyakran összekeverik a hagyományos kölcsönökkel / jelzáloggal. Bár a két típus átfedésben van, nem azonosak. A hagyományos jelzálog sokkal szélesebb kategóriába tartozik. Ez bármilyen kölcsön, amelyet magánhitelezőn keresztül kínálnak, szemben az olyan kormányzati ügynökségekkel, mint például az FHA vagy az USA Veterans Affairs (VA) Minisztériuma, és / vagy amelyeket Fannie Mae vagy Freddie Mac támogat. - az az átfedés és a zavar, felmerül. A hitel nagysága nem befolyásolja annak konvencionális jellegét, csak a megfelelõségét. Valójában, bár az összes megfelelő hitel hagyományos, nem minden hagyományos hitel minősül megfelelőnek.
Különleges megfontolások a kölcsönök megfelelőségével kapcsolatban
Az FHFA, amely évente meghatározza a megfelelő hitelkeretet, szabályozási felügyeletet folytat annak biztosítása érdekében, hogy Fannie Mae és Freddie Mac teljesítsék alapszabályát és feladataikat az alacsony jövedelmű és a középosztályú amerikaiak háztulajdonának előmozdítása érdekében. Az FHFA a havi kamatláb-felmérésben (MIRS) az átlagos lakásárak októberi és októberi százalékos növekedését / csökkenését használja a megfelelő hitelkorlátok kiigazításához a következő évre.
Ennek a felmérésnek az elvégzéséhez az FHFA felkéri a jelzálogkölcsön-hitelezőket, hogy jelentsék be az összes egyszemélyes családi, teljes amortizációval, vételpénzzel és a nem mezőgazdasági kölcsönökkel kapcsolatos feltételeket, amelyeket a hónap utolsó öt munkanapon zárnak le. A felmérés havi információkat nyújt a kamatlábakról, a hitelfeltételekről és a házárakról ingatlanok, hitelek típusa (rögzített kamatláb vagy állítható kamatláb) és hitelező típusa szerint, valamint információkat tartalmaz a 15 éves és 30 éves rögzített kamatú kölcsönökről.
