Mi az a kapitalizációs ráta?
Az kapitalizációs rátát (más néven felső korlátnak nevezik) a kereskedelmi ingatlanok világában használják annak jelzésére, hogy a megtérülési rátát várhatóan megkapja-e egy ingatlanbefektetési célú ingatlan. Ezt az intézkedést a nettó jövedelem alapján számítják ki, amelyet az ingatlan várhatóan generál, és úgy számítják ki, hogy a nettó működési jövedelmet elosztják az ingatlanértékkel, és százalékban fejezik ki. Arra szolgál, hogy megbecsüljék a befektető lehetséges megtérülését az ingatlanpiacon történő befektetéseik után.
Noha a felső korlát hasznos lehet a hasonló ingatlanpiaci befektetések relatív értékének gyors összehasonlításához a piacon, nem szabad használni a befektetés erősségének egyetlen mutatójaként, mivel nem veszi figyelembe a tőkeáttételt, a pénz időértékét és az ingatlanjavításokból származó jövőbeni cash flow-k, többek között a tényezők. Nincsenek egyértelmű tartományok a jó vagy a rossz felső határértékre, és ezek nagymértékben az ingatlan és a piac összefüggésétől függenek.
Kulcs elvihető
- Az kapitalizációs rátát úgy számítják, hogy az ingatlan nettó működési jövedelmét elosztják a jelenlegi piaci értékkel. Ez az arány százalékban kifejezve a befektetőnek az ingatlanbefektetéssel kapcsolatos potenciális megtérülését jelenti. A tőkekamatláb a leghasznosabb a relatív érték összehasonlításakor. hasonló ingatlanbefektetések.
A kapitalizációs ráta megértése
A felső korlát a legnépszerűbb mérőszám, amelyen keresztül az ingatlanbefektetéseket megvizsgálják jövedelmezőségük és megtérülési potenciáljuk szempontjából. A felső kamatláb egyszerűen csak egy ingatlan hozamát jelképezi egy év alatt, feltételezve, hogy az ingatlant készpénzben, és nem kölcsönben vásárolják meg. Az aktiválási arány jelzi az ingatlan belső, természetes és tőkeáttétel nélküli hozamát.
Tőkésítési ráta képlete
Számos változat létezik a nagybetűs arány kiszámításához. A legnépszerűbb formula szerint az ingatlanbefektetés kapitalizációs rátáját úgy számítják ki, hogy az ingatlan nettó működési jövedelmét (NOI) elosztják a jelenlegi piaci értékkel. matematikailag
Tőkésítési ráta = Nettó működési eredmény / aktuális piaci érték
hol, A nettó működési bevétel az ingatlan által generált (várható) éves jövedelem (például bérleti díjak), és az ingatlan kezelésével kapcsolatban felmerült összes költség levonásával érhető el. Ezek a költségek magukban foglalják a létesítmény rendszeres karbantartásáért fizetett költségeket, valamint az ingatlanadókat.
Az eszköz jelenlegi piaci értéke az ingatlan jelenlegi értéke az érvényes piaci kamatlábak szerint.
Egy másik változatban a számot az eredeti tőkeköltség vagy az ingatlan beszerzési költsége alapján számítják ki.
Tőkésítési ráta = Nettó működési bevétel / Beszerzési ár
A második változat azonban két okból nem nagyon népszerű. Egyrészt irreális eredményeket ad azoknak a régi ingatlanoknak, amelyeket több évvel / évtizeddel ezelőtt vásároltak alacsony áron, másodszor pedig nem alkalmazható az örökölt ingatlanokra, mivel vételáruk nulla, ami a felosztás lehetetlenné teszi.
Ezenkívül, mivel az ingatlanárak ingadoznak, az aktuális piaci árat használó elsõ változat pontosabb ábrázolást mutat, mint a második, amely a rögzített értékû eredeti vételárat használja.
Példák az aktiválási rátara
Tegyük fel, hogy egy befektetőnek 1 millió dollárja van, és fontolgatja a rendelkezésre álló két befektetési lehetőség egyikébe történő befektetést - az egyik, hogy befektethet olyan állam által kibocsátott kincstárkötvényekbe, amelyek nominális kamatlába 3%, és a legbiztonságosabb befektetésnek tekinthető, és kettő, megvásárolhat olyan kereskedelmi épületet, amelyben több bérlő van, akik várhatóan rendszeres bérleti díjat fizetnek.
A második esetben tegyük fel, hogy az éves bérleti díj teljes összege 90 000 dollár, és a befektetőnek összesen 20 000 dollárt kell fizetnie a különféle karbantartási költségek és ingatlanadók fedezésére. Az ingatlanbefektetés nettó jövedelmét 70 000 dollárra hagyja. Tegyük fel, hogy az első év során az ingatlan értéke változatlan marad az eredeti, 1 millió dolláros vételáron.
Az aktiválási arány kiszámításának módja: (Nettó működési jövedelem / ingatlanérték) = 70 000 USD / 1 millió dollár = 7%.
Ez az ingatlanbefektetésből származó 7% -os hozam jobb, mint a kockázatmentes kincstári kötvényekből elérhető 3% -os hozam. Az extra 4 százalék a befektető által az ingatlanpiacon történő befektetés kockázatának megtérülését jelenti, szemben a legbiztonságosabb zéró kockázatú államkötvényekbe történő befektetéssel.
Az ingatlanbefektetés kockázatos, és lehet több olyan eset is, amikor a hozam, ahogyan azt a tőkésítési mutató mutatja, nagyon eltérő lehet.
Például néhány bérlő költözhet, és az ingatlan bérleti jövedelme 40 000 dollárra csökkenhet. A 20 000 dollár csökkentése különféle karbantartási költségek és ingatlanadók felé, és feltételezve, hogy az ingatlan értéke 1 millió dollár marad, a tőkésítési ráta (20 000 dollár / 1 millió dollár) = 2%. Ez az érték kisebb, mint a kockázatmentes kötvényekből származó hozam.
Egy másik forgatókönyv szerint tegyük fel, hogy a bérleti jövedelem az eredeti 90 000 dolláron marad, de a karbantartási költségek és / vagy az ingatlanadó jelentősen, vagyis 50 000 dollárban növekszik. A tőkésítési ráta ezután (40 000 USD / 1 millió dollár) = 4%.
Egy másik esetben, ha magának az ingatlannak a jelenlegi piaci értéke csökken, vagyis 800 000 dollárra csökken, ha a bérleti jövedelem és a különféle költségek azonosak maradnak, az aktiválási ráta 70 000 dollárra / 800 000 dollárra = 8, 75% -ra növekszik.
Lényegében az ingatlanból származó jövedelem eltérő szintje, az ingatlanhoz kapcsolódó költségek és az ingatlan jelenlegi piaci értékelése jelentősen megváltoztathatja az aktiválási arányt.
A többlethozam, amely elméletileg az ingatlanbefektetők számára elérhető a kincstári kötvényekbe történő befektetéseken túl, a kapcsolódó kockázatoknak tulajdonítható, amelyek a fent említett forgatókönyvekhez vezetnek. A kockázati tényezők a következők:
- Az ingatlan kora, elhelyezkedése és státusaTulajdonságtípus - többcsaládos, irodai, ipari, kiskereskedelmi vagy szabadidőstulajdonosok fizetőképessége és rendszeres bérleti bevételekBérlői bérleti szerződés (ek) ideje és szerkezete Az ingatlan általános piaci kamatlába és az értékelését befolyásoló tényezőkMagyarország a régiót, valamint a bérlők vállalkozásait befolyásoló tényezőket
A kapitalizációs ráta értelmezése
Mivel a felső korlát a jövőbeni jövedelem előrejelzett becslésein alapszik, nagy eltérések vannak kitéve. Ezután fontos megérteni, hogy mi a befektetési célú ingatlan megfelelő felső korlátja.
Ez az arány azt is jelzi, mennyi ideig tart az ingatlanba befektetett összeg visszaszerzése. Például egy olyan ingatlannak, amelynek felső határértéke 10%, a beruházás megtérülése körülbelül 10 évig tart.
A különböző tulajdonságok eltérő felső határértékei, vagy ugyanazon tulajdonság különböző időhorizontjai eltérő felső határértékei eltérő kockázati szintet képviselnek. A képlet megnézése azt jelzi, hogy a felső korlát értéke magasabb azoknál az ingatlanoknál, amelyek magasabb nettó működési jövedelmet generálnak, és alacsonyabb értékűek, és fordítva.
Tegyük fel, hogy két tulajdonság hasonló minden tulajdonsághoz, kivéve a földrajzilag egymástól való távolságot. Az egyik egy elegáns belvárosban található, míg a másik a város szélén található. Ha minden egyenlő, az első ingatlan magasabb bérleti díjat generál a másodikhoz képest, ám ezeket részben ellensúlyozza a magasabb karbantartási költségek és a magasabb adók. A belvárosi ingatlan viszonylag alacsonyabb felső korrekciós mutatója lesz a másodikhoz képest, lényegesen magas piaci értékének köszönhetően.
Ez azt jelzi, hogy az alacsonyabb felső határérték jobb értékelést és alacsonyabb kockázatú hozamok jobb kilátásait jelenti. Másrészről, a magasabb felső korlát értéke viszonylag alacsonyabb kilátásokat rejt magában az ingatlanbefektetés szempontjából, és ennélfogva magasabb szintű kockázatot jelent.
Noha a fenti hipotetikus példa megkönnyíti a befektetők számára a belvárosi ingatlanba való belépést, a való világbeli forgatókönyvek nem feltétlenül egyértelműek. Az a befektető, amely egy ingatlant felső korlát alapján értékeli, a kihívást jelentő feladat előtt áll, hogy meghatározzák az adott kockázati szintre a megfelelő felső korlátot.
Tőkésítési arány
Gordon modell ábrázolása a Cap Rate-hez
A felső kamatláb másik ábrázolása a Gordon növekedési modellből származik, amelyet osztalék-diszkontmodellnek (DDM) is hívnak. Ez egy módszer a társaság részvényárfolyamának tényleges értékének kiszámítására a jelenlegi piaci körülményektől függetlenül, és a részvényértéket egy részvény jövőbeni osztalékának jelenértékeként kell kiszámítani. matematikailag
Részvényérték = Várható éves osztalék cash flow / (a befektető megtérülési rátája - a várható osztaléknövekedési ráta)
Az egyenlet átrendezése és a képlet általánosítása osztalékon túl, (Szükséges megtérülési ráta - Várható növekedési ráta) = Várható cash flow / eszközérték
A fenti ábrázolás megegyezik az előző szakaszban említett alaptőke-képlettel. A várható cash flow érték a nettó működési bevételt képviseli, és az eszköz értéke megegyezik az ingatlan aktuális piaci árával. Ez azt eredményezi, hogy az aktiválási ráta megegyezik a szükséges megtérülési ráta és a várható növekedési ráta különbségével. Vagyis a felső korlát egyszerűen a szükséges megtérülési ráta, levonva a növekedési rátát.
Ez felhasználható egy ingatlan értékelésére a befektető által elvárt adott megtérülési ráta alapján. Tegyük fel például, hogy egy ingatlan nettó működési jövedelme 50 000 USD, és várhatóan 2% -kal fog növekedni évente. Ha a befektető megtérülési rátája évi 10%, akkor a nettó felső határérték (10% - 2%) = 8%. A fenti képlet alkalmazásával az eszközértékelés értéke (50 000 USD / 8%) = 625 000 USD.
