Mi az elidegenítés?
Az elidegenítés egy olyan jelzálogkölcsön-finanszírozási módszer, amellyel a vevő legalább a jelzálog első néhány évére, de valószínűleg az egész élettartama alatt alacsonyabb kamatlábat próbál elérni. Az ingatlan építője vagy eladó általában kifizetéseket nyújt a jelzálogkölcsön-intézetnek, amely viszont csökkenti a vevő havi kamatlábát és ennélfogva havi fizetését. A hazai eladó azonban általában növeli a ház vételárát, hogy kompenzálja a meghirdetett megállapodás költségeit.
Buydowns magyarázata
A vásárlások könnyen megérthetők, ha úgy véli őket, hogy egy jelzálogkölcsön-támogatást nyújtanak a háztulajdonosnak az eladó nevében. Az eladó általában pénzeszközeket fizet letéti számlára, amely az első években támogatja a kölcsönt, ami alacsonyabb havi összeget eredményez a háztulajdonos számára. Ez az alacsonyabb fizetés lehetővé teszi a háztulajdonos számára, hogy könnyebben jogosult legyen a jelzálogkölcsönre. Az építők vagy az eladók ajánlatot kínálhatnak az eladásra, hogy növeljék az ingatlan eladásának esélyét, ezáltal megfizethetőbbé téve a vásárlókat.
Építkezés strukturálása
Az elhatárolt feltételek a jelzálogkölcsönökre különféle módon strukturálhatók. A legtöbb elidegenítés néhány évig tart, majd a jelzálog-kifizetések a szokásos mértékre növekednek, miután az elidegenedés lejár. A 3-2-1 és a 2-1 jelzálogkölcsönök két általános struktúra.
3-2-1 Buydown
3-2-1-es vásárláskor a vevő az első három évre alacsonyabb összeget fizeti a kölcsönből. Ezeket a kifizetéseket ellensúlyozza az eladó által az önként felszámított hozzájárulás. Például egy olyan házépítőnek, amely 6, 75% -os rögzített kamatlábat kapott egy 150 000 dolláros kölcsönre 30 évre, az első három évben alacsonyabb fizetések lennének. Az első évben 3, 75% kamatot fizetnének, a második évben 4, 75%, a harmadik évben pedig 5, 75% kamatot fizetnének. Az első három évet követő években kifizetéseik havi 6, 75% -ra, vagyis 973 dollárra növekednek. Noha az első három évben megtakarításokat szereztek az alacsonyabb kamatlábakból, a kifizetések különbségét az eladó a támogatást nyújtotta volna a hitelezőnek.
2-1 Buydown
A 2-1-es buydown struktúrája megegyezik, ám a kedvezmény csak az első két évre érvényes. Ha egy hitelfelvevő 100 000 dolláros kölcsönt kapott 30 évre 6, 75% -os rögzített kamatláb mellett, akkor az első két évben 2-1-es letétes összeggel csökkenthetik kifizetéseiket. 2-1-es kamatfizetés esetén az első évben 4, 75% kamatot, a második évben pedig 5, 75% kamatot tudtak fizetni. A következő években fizetéseik a szokásos 6, 75% -ra növekednek, és havonta 649 USD-t fizetnek. Az első két évben elért megtakarításokat ellensúlyozták volna az eladók által a hitelezőnek nyújtott, a kétéves kedvezményt nyújtó támogatások.
