Mi az a megfizethető lakásbefektetés?
A sikeres ingatlanbefektetők nem csupán földtulajdonosok. Ők hozzáértő üzletvezetők. Az ingatlanbefektetők ugyanúgy működnek, mint a portfóliókezelők és üzleti menedzserek, akik a nyereség maximalizálására koncentrálnak, miközben értéket teremtenek az ügyfelek számára. Ez a cikk a megfizethető lakásbefektetéseket, mint üzleti és befektetési stratégiát tárgyalja. A cikk először a megfizethető lakhatást határozza meg, és három demográfiai csoportot vizsgál, amelyek a legjobb célpiacot képviselik. Ezután a cikk foglalkozik a megfizethető lakások jövedelmezőségével és piacképességével, valamint a megfizethető lakásbefektetés finanszírozásának és társadalmi következményeivel.
Kulcs elvihető
- A megfizethető lakásokat sok ingatlanbefektető portfóliójában tartalmazza, főleg a kapcsolódó állami adójóváírások miatt.A megfizethető lakhatás iránt érdeklődő ingatlanbefektetőknek gondoskodniuk kell arról, hogy egy ilyen befektetés jövedelmező és piacképes legyen a területükön. Az befektetőknek kiszámítaniuk kell a vásárlás, felújítás költségeit, és megfizethető lakhatás fenntartása annak meghatározása érdekében, hogy megvalósítható-ea befektetési javaslat. Időnként a befektetőnek a legjobb tulajdonságokkal kell rendelkeznie a kívánt területeken, jó áron, hogy biztosítsa a megfelelő keresletet és a jövedelmezőséget.
A megfizethető ház megértése
A megfizethető lakhatás mögött meghúzódó koncepció az, hogy korlátozott jövedelmű társadalom tagjai számára szállást biztosítson. Az ingatlantulajdonosok adókedvezményekben részesülnek, ha ingatlanuk egy százalékát megfizethető lakhatásként használják (például annyi bérleti egység van egy épületben). A bérlők a kormánytól is segítséget kapnak a havi bérleti díj megfizetésében. Négy embercsoportnak általában megfizethető lakásra van szüksége.
Idősek és fogyatékkal élők
A 65 éves vagy annál idősebb és a fogyatékkal élők az USA lakosságának jelentős százaléka. A tanulmányok azt mutatják, hogy ez a szám növekszik, és a következő 20-30 évben rekordszintet fog elérni. Ezeknek a csoportoknak az embereknek olyan lakásra van szükségük, amely közeli lakásokhoz közel van, és átalakítva, hogy segítse őket a mindennapi életben. A módosítások tartalmaznak lépcső helyett rámpákat, kerekesszékkel megközelíthető fürdőszobákat, korlátokat, valamint módosított szekrényeket és szekrényeket.
diákok
A felnőtt és nem tradicionális főiskolai és egyetemi hallgatók növekvő száma növeli az egyetemen kívüli lakhatás iránti igényt. A felnőtt családoknak a campus közelében magánlakásokra van szükségük. A nemzetközi hallgatóknak egész évben elérhető lakásra van szükségük, mert olcsóbb és kényelmesebb, mint a gyakori nemzetközi utazás nyaralás és nyári szünet esetén.
A katonaság
A katonai szolgálat tagjai lakhatási lehetőségeket kínálhatnak a bázison és azon kívül. Az alapházban építésre, ingatlankezelésre és a talaj karbantartására van szükség, míg a házon kívüli házakhoz további helymeghatározási segítségre, egyedi építésre és vásárlásfinanszírozásra van szükség. A házon kívüli háznak közel kell lennie az alaphoz, és könnyen be- és be lehet mozgatni. A katonai lakásbefektetőknek ismerniük kell a szövetségi szerződéseket, valamint az egyes szolgálati ágazatokra vonatkozó külön irányelveket.
Rehabilitációs és visszatérési programok
A lakosság egy részének átmeneti lakhatásra van szüksége. Például a hajléktalanok és a családok, a gyógyulók és a korrekciós intézményekből újonnan szabadon bocsátott személyek félúton igényelnek lakást. Egyes felnőttek és gyermekek állami védelmi szolgálatban és mentálhigiénés programokban csoportos házakat és környéki lakóhelyeket igényelnek. Az apartmanoknak és a panzióknak elég nagyoknak kell lenniük ahhoz, hogy megfelelő lehetőségeket és adatvédelmet biztosítsanak a lakosok számára, ugyanakkor elő kell segíteniük az egyes csoportok számára megfelelő biztonsági és hozzáférhetőségi szinteket.
A megfizethető lakásbefektetés követelményei
A megfizethetőség fontos a befektetők számára, mivel két alapvető dolgot határoz meg: a jövedelmezőséget és a piacképességet. A támogatott lakhatási programok, mint például a 8. szakasz, segítenek az alacsony jövedelmű családoknak bérleti díjakat biztosítani azáltal, hogy a piaci ár egy részét megfizetik a bérleti egységekért. A megfizethető lakásokba való befektetőknek tudniuk kell a területük medián jövedelmét annak meghatározása érdekében, hogy milyen típusú megtérülést kaphatnak ingatlanvásárláskor és megfizethető lakhatáshoz történő felhasználásakor.
Számos forrás segíthet a befektetõn a medián jövedelem meghatározásában. Az amerikai népszámlálási iroda összeállítja az államok, megyék és városok átlagos jövedelmét. Az ingatlan-webhelyek ezt az információt nyújtják azoknak az embereknek, akiknek érdeklődésük van házak vásárlásában bizonyos régiókban. Végül az információk az állami és helyi önkormányzatokon, a gazdasági fejlesztési ügynökségeken és a lakhatási hatóságokon keresztül is rendelkezésre állnak.
- A megfizethető bérleti díjhoz számítsa ki a környékének medián jövedelmének 30% -át. Ez a megfizethető bérleti egységenkénti várható bruttó jövedelme. A megfizethető háztulajdonhoz számítsa ki a medián jövedelem 35% -át az alapelv, a kamat, a vagyonadó, a háztulajdonos biztosítása és az egyesület díjai alapján. Ezután kiszámolja a várható eladási árat az adó, a biztosítás és a díjak összegének levonásával az adott térségre érvényes tarifák alapján. Használja a különbséget, az alapelvet és a kamatot a vételár meghatározásához az Ön körzetében érvényes kamatlábak alapján. A banki vagy jelzálogszakértő segíthet Önnek ezen összegek gyors meghatározásában.
Jövedelmezőség
A beruházás lehetséges jövedelmezőségének meghatározása érdekében becsülje meg működési költségeit. A bérleti egységek esetében kezdje el azokat az adókat és biztosításokat, amelyeket a tulajdonosként fizet. Tartalmazza az összes közmű-, épület- és talajkarbantartási költséget, valamint az átruházás költségeit, például az ellenőrzést, az alkalmazottak igazolását, a regisztrációt és a megye vagy az önkormányzat által megkövetelt egyéb díjakat.
Az eladó egységek esetében határozza meg a finanszírozási költségeket, a beszerzéskor és az értékesítéskori befejezési költségeket, az építési vagy rehabilitációs anyag- és munkaerőköltségeket, valamint az átruházási költségeket.
A bérleti és az eladási egységek esetében határozza meg marketing és hirdetési költségeit. A legnagyobb projekt akkor esik ki, ha nem vonz bérlőket vagy vásárlókat. Még egy egyszerű, hatékony hirdetési stratégia pénzbe és időbe kerül. Vegye figyelembe az üzleti tevékenység költségeit, amelyek befolyásolják az alsó sorot.
Ezután határozza meg jövedelmét. Bérleti egységek esetén használja a várható bruttó jövedelem összegét egy megfizethető egységre számítva. Eladó egységek esetén használja a fent meghatározott vételárat. Használja a standard képletet:
Jövedelem - kiadások = bruttó nyereség
Vegye figyelembe a cash flow-ját. Kommunális költségek fizetése esetén egyes programok lehetővé teszik, hogy a támogató hatóság kiegészítő összegeket fizessen a bérlői közművek egy részének fedezésére. Végül nézd meg a jövedelemadó helyzetét. Az értékcsökkenés befolyásolja az adókötelezettségét, és változó hatással lesz a tényleges cash flow-ra vagy a tényleges nettó nyereségre.
Eladhatóság
A megfizethető lakásbefektetőnek meg kell találnia és módosítania kell azokat az egységeket, amelyek megfelelnek a helyi lakhatási hatóságok által elérhető bérleti támogatási iránymutatásoknak. Az eladók esetében összpontosítson a piacon értékesíthető egységek építési és rehabilitációs költségeinek minimalizálására.
- Kezdje az egyszerű logikával. Ha nem jövedelmező, akkor nem is piacképes. A fordított helyzet is igaz. Használja ki a kizárt otthonokat. Számos egy- és két-négy családi házat elhagytak a kizárás miatt. Vegye fel a kapcsolatot a helyi gazdasági fejlesztési ügynökségekkel, akik ezeket az egységeket piaci bekerülési értéken vásárolják meg, és helyreállítási és viszonteladási célokra adnak szerződést a helyi fejlesztőkkel. Ismerje meg az ön környékén a seriffök értékesítésének hátrányait is. Ellenőrizze az egyes megyék irányelveit, amelyekre megcélozza, mivel az irányelvek ugyanazon régió vagy állam megyéinként eltérhetnek. Ezeket az egységeket gyakran láthatatlanul vásárolják meg, és jelentős rehabilitációs költségeket, valamint az újraértékesítés átfutási idejét jelenthetik. Előfordulhat, hogy a rövid eladásoknak akkor ad lehetőséget, ha az eladó vagy az ügynöke intézkedéseket hozott a csökkentett jelzálogkölcsön-kifizetésekről a gyors eladás kedvezményes árának megkönnyítése érdekében. Lehetséges, hogy ezeknek az egységeknek a javítása és a továbbértékesítése legolcsóbb.
A sikeres befektetők tudják, mikor és hogyan kell mozogni a piacon. Ne felejtsd el elvégezni a bérleti egységek folyamatos vétel-eladás elemzését. Ha a munka-, anyag- és finanszírozási költségek magasak, akkor lehet, hogy nem az ideje több ingatlan vásárlására. Ha több bérlő van a piacon, akkor valószínűleg nem lenne jövedelmező idő az eladásra szánt egységek forgalmazása akkor is, ha alacsony kamatlábak. Ha magas a piaci bérleti díj és a medián jövedelem az Ön területén, akkor lehet a legjövedelmezőbb idő az ingatlan megtartása a havi bérleti jövedelem alapján.
Kezelje ingatlanportfólióját, akárcsak a nyugdíjazási portfólióját, valamivel több festékkel és berendezéssel.
finanszírozás
Vizsgálja meg a befektetők számára rendelkezésre álló különféle finanszírozási alternatívákat. Olvassa el a Fannie Mae, a Freddie Mac és a HUD Multifamily Financing weboldalait. Együttműködés egy helyi bankárral és egy kereskedelmi jelzálogkölcsönzővel vagy tanácsadóval a hitelezői programok azonosítása és a magánbefektetők megtalálása érdekében. Csatlakozzon a helyi házépítő, átalakító és ingatlanbefektetői szövetségekhez. Legyen a Kereskedelmi Kamara tagja, és csatlakozzon a gazdasági fejlesztési ügynökségekhez. Használja ezeket a kapcsolatokat az állami és a magánfinanszírozás és a működési partnerségek azonosításához.
Akcióterv
- Értesítve lenni. Tudjon meg többet az ország egész területén és a környékén elérhető megfizethető lakásokról. Készítsen piacot a megfizethető lakások számára. Határozza meg a környékét és töltse ki azt. Partnerséget alakítson ki hasonló gondolkodású befektetőkkel és finanszírozási forrásokkal. Jövedelmező befektető. Portfóliókezelőként és üzleti menedzserként egyaránt szolgál. Alkalmazza a hagyományos befektetési bölcsességet és az üzleti stratégiai tanácsokat.
Különleges megfontolások a megfizethető lakásbefektetéseknél
A megfizethető lakásbefektetőknek földesúrnak, befektetőnek és üzleti vezetõnek kell lenniük. Bérbeadóként illessze be az emberi elemet. Ne feledje, hogy a családok és a közösség segítésével hozhat létre piacot. Mint befektető, hozzon létre egy blue-chip ingatlanportfóliót. A legjobb tulajdonságokkal kell rendelkezni a leginkább kívánt területeken, a legjobb áron, amelyek a legtöbb profitot eredményezik.
Vállalati vezetőként hozzon létre egy márkát, generáljon goodwillt és maximalizálja márkájának piaci értékét, nem csak az egyes egységeken. Ne feledje, hogy tevékenysége munkahelyeket és foglalkoztatási lehetőségeket is teremt az építőmunkások és az ingatlanértékesítők számára. Az Ön marketing- és ingatlankezelési tevékenysége elősegíti a munkavállalók vonzását a munkaerőhöz azokon a területeken, ahol az egységek találhatók. Nem csak személyes nyereséget hozhat létre, hanem megfizethető lakásbefektetések révén gazdasági lehetőségeket is teremthet az emberek és a közösségek számára.
