Mi az Opco?
Az Opco a "működő vállalat" rövidítése, amelyet általában akkor használnak, amikor az elsődlegesen működő vállalkozást írják le egy opco / propco ügyletben. Egyes esetekben az üzemeltető társaság leányvállalatot indít mint ingatlanbefektetési alapot (REIT) adókedvezmények elérése érdekében. Az ingatlan társaság (propco) fenntartja az összes ingatlan és az ehhez kapcsolódó adósságok tulajdonjogát, opcionális előnyt kínálva a hitelminősítési és finanszírozási kérdésekben.
Az opco / propco-ügyletek a leggyakoribbak a REIT kialakításában.
Hogyan működik az Opco?
Egy működő társaság / ingatlan társaság (opco / propco) üzlet olyan üzleti megállapodás, amelyben egy leányvállalat (azaz az ingatlan társaság) a jövedelemtermelő ingatlanok tulajdonosa a fő társaság (üzemeltető társaság) helyett. Az Opco / propco ügyletek lehetővé teszik, hogy a finanszírozással és a hitelminősítéssel kapcsolatos kérdések mindkét társaságon külön maradjanak.
Az opco / propco üzletstratégiában a társaságokat legalább egy működőképes és ingatlanvállalatokra osztják. Míg az ingatlanszolgáltató az összes olyan eszközt - beleértve az ingatlant is - birtokolja, amely a jövedelemszerzéshez kapcsolódik, az opco az eszközöket használja értékesítés generálására.
Az opco / propco stratégia lehetővé teszi a vállalatok számára, hogy bizonyos elemeket - nevezetesen adósság- és így adósságszolgálati kötelezettségeket, hitelminősítéseket és a kapcsolódó kérdéseket - a működő társaság könyveiből tárolhassanak. Ez jellemzően jelentős pénzügyi előnyökkel és megtakarításokkal jár a társaság számára. Ha a működő társaság minden ingatlantulajdonban REIT-et hoz létre, akkor elkerülheti a kettős adóztatást az összes jövedelemelosztása során. Amikor a hitelpiacok szűkebbé válnak, vagy ha az ingatlanértékek zuhannak, az opco / propco-ügyleti stratégiák nem olyan praktikusak, és sok esetben még nem is megvalósíthatók.
Kulcs elvihető
- Az Opco az „üzemeltető társaság” rövidítése, amelyet általában akkor használnak, amikor az elsődlegesen működő vállalkozást írják le, amely részt vesz az opco / propco ügyletben. Az opco / propco üzlet stratégiájában a társaságokat legalább működő társaságnak és ingatlan társaságnak kell felosztani.Vannak funkcionális és stratégiai különbségek az ingatlankezelő társaságok és a REIT-ek között, de a REIT-eknek nem kell az ingatlanokat üzemeltetniük.
Példa egy Opco-ra
A kaszinó társaságok gyakran fontolóra veszik az opco / propco átszervezését a részvényesi értékteremtés és a műveletek korszerűsítése érdekében. Ennek modellje a Penn National Gaming Inc. 2013. évi szerkezetátalakítása. A kaszinó társaság engedélyt kapott az Egyesült Államok Belső Bevételi Szolgálatától (IRS) az ingatlanok adómentes felszabadítására egy új REIT-be.
A Penn National Gaming eltávolította a Gaming and Leisure Properties-t, az ingatlanok tulajdonjogának átruházásával az újonnan alakult REIT-re. A spinoff befejezése után a Gaming and Leisure Properties ezt követően visszaadta az ingatlanokat a Penn National Gaming-nak.
A Penn National Gaming REIT-jén létező különös adószabályok megakadályozzák, hogy a propco-nak szövetségi jövedelemadót kell fizetnie az opco-ból származó bérleti díjakból. A Penn National Gaming REIT-jének szintén lényegesen alacsonyabb kamatlába van, mint egy szerencsejáték-társaságnál. Ezenkívül, mivel a Penn National Gaming kiküszöböli az ingatlanhoz kapcsolódó összes adósságot azáltal, hogy tulajdonjogát ruházza át a REIT-re, az opco megvilágított mérlege lehetővé teszi a kaszinó társaság számára, hogy kölcsönvegye a működéséhez szükséges pénzeszközöket, valamint hogy továbbfejlessze és tovább bővítse a a kaszinók.
Opcos Versus REITs
Funkcionális és stratégiai különbségek vannak az ingatlankezelő társaságok és a REIT-ek között. Számos REIT-központ a befektetési és portfólióstratégiájára összpontosít, hogy cash flow-t generáljon a birtokukban lévő ingatlanok bérleti vagy lízingjein keresztül. A REIT befektetései egy építési projektbe és az akvizíciók arra irányulhatnak, hogy az ingatlan bérleti jövedelmet nyújtsanak. Ez a nettó jövedelem elsősorban a befektetők számára kibocsátott elosztásokra irányul.
Egy ingatlankezelő társaság (REOC) finanszírozhat az új építését, majd eladhatja az ingatlant visszatérítés céljából. A társaság ingatlanvásárlást is végezhetett, felújíthatta az épületet, majd haszonszerzés céljából eladhatja az ingatlant. A REOC hasonló módon kezelheti az ingatlanokat felügyelő alapkezelő társaságot.
Az ingatlankezelő társaság által megszerzett bevételeket nagyrészt olyan befektetésekbe lehet befektetni, mint például akvizíciók, felújítások és újépítés. Ez lehetővé teszi a REOC számára, hogy viszonylag gyorsan kitöltse portfólióját a potenciális hosszú távú kilátásokkal. Ez összehasonlítható azokkal a rendeletekkel, amelyek előírják, hogy a REIT-k nettó jövedelmük nagy részét a részvényeseknek szétosztják. Lehetséges, hogy a REOC nagyobb növekedési kilátásokkal jár, de előfordulhat, hogy nem annyi közvetlen jövedelmet generálnak, mint a REIT-ek.
