Számos olyan kérdés merül fel, amelyet a befektetőknek maguknak kell feltenniük, amikor nehéz pénzt keresnek. Mennyit fog eredményezni a befektetés? Mennyibe kerül? Ennél is fontosabb, hogy a befektetőknek érdekelniük kell annak értékével. Ez különösen igaz, ha befektetési célú ingatlan megvásárlását tervezi.
A befektetéssel kapcsolatos ingatlanokból származó jövedelem történelmileg magas. A bérleti díjak növekvő bevételi forrást kínálnak, és ez egy állandó módja annak, hogy pénzt keressenek. De mielőtt belekezdenénk az ingatlanbérleti játékba, hogyan lehet értékeléseket készíteni?
Olvassa el tovább, hogy megtudja a magas szintű bérleti ingatlanok leggyakoribb módszereit.
Kulcs elvihető
- A befektetési célú ingatlan költségének és megtérülésének meghatározása ugyanolyan fontos, mint annak értékének kiszámítása. Az befektetők az eladási értékek meghatározásához felhasználhatják az eladások összehasonlítási megközelítését, a tőkeérték árazási modellt, a jövedelem megközelítést és a költség megközelítést. Nincs egy mindenki számára megfelelő megoldás, ezért szükség lehet ezeknek a tényezőknek a kombinációjára.
Ingatlan bérbeadásának 4 módja
Az értékesítési összehasonlító megközelítés
Az eladási összehasonlítási módszer (SCA) a lakóingatlanok értékelésének egyik legismertebb formája. Ez az a módszer, amelyet az értékelők és az ingatlanügynökök a legszélesebb körben használnak, amikor az ingatlanokat értékelik. Ez a megközelítés egyszerűen összehasonlítja a hasonló otthonokat, amelyeket adott időn belül helyben adtak el vagy béreltek. A legtöbb befektető egy SCA-t szeretne látni egy jelentős időkereten belül, hogy felvilágosítson minden potenciálisan kialakuló tendenciát.
Az SCA attribútumokra vagy szolgáltatásokra támaszkodik a relatív árérték hozzárendelésére. Ezek az értékek bizonyos tulajdonságokon alapulhatnak, mint például a hálószobák és fürdőszobák száma, garázsok és / vagy autópályák, medencék, fedélzetek, kandallók - bármi, ami az ingatlan egyedi és kiemelkedő. A négyzetláb ára egy általános és könnyen érthető mutató A befektetők meghatározhatják a vagyonuk helyét értékelni kell. Más szavakkal, ha egy 2000 négyzetláb hosszú házat bérelnek 1 dollárért négyzetlábért, akkor a befektetők ésszerűen számíthatnak jövedelemre abban a gördülőparkban, feltéve, hogy a környéken hasonló városi házak is erre törekszenek.
Ne feledje, hogy az SCA kissé általános - azaz minden otthon rendelkezik egyediséggel, amelyet nem mindig lehet számszerűsíteni. A vásárlók és az eladók egyedi ízekkel és különbségekkel rendelkeznek. Az SCA-nak alapvető vagy ésszerű véleménynek kell lennie, és nem kell tökéletes előrejelzőnek vagy értékelő eszköznek az ingatlanhoz. Ez egy olyan módszer is, amelyet viszonylag hasonló házakkal való összehasonlításhoz kell használni. Tehát nem működik, ha értékelni fogja az érdekli az ingatlant, azaz 2000 négyzetláb egy garázzsal, úszómedencével, hat hálószobával és öt teljes fürdőszobával egy másik ingatlannal, amelyben a hálószobák száma fele, nincs medence, és csak 1200 négyzetláb.
A befektetők számára is fontos, hogy összehasonlító piaci elemzés kérésekor hitelesített értékbecslõt vagy ingatlanügynököt alkalmazzanak. Ez enyhíti a csaló értékelések kockázatát, amely a 2007-es ingatlanválság során széles körben elterjedt.
A tőke eszköz árazási modellje
A tőke vagyonárazási modell (CAPM) átfogóbb értékelési eszköz. A CAPM bevezeti a kockázat és az alternatív költség fogalmait, az ingatlanbefektetések vonatkozásában. Ez a modell megvizsgálja a bérleti jövedelemből származó potenciális beruházási megtérülést (ROI), és összehasonlítja azt más, nem kockázatot jelentő befektetésekkel, például az Egyesült Államok kincstári kötvényeivel vagy az ingatlanbefektetés alternatív formáival, például az ingatlanbefektetési alapokkal (REIT)..
Dióhéjban, ha egy kockázatmentes vagy garantált beruházás várható megtérülése meghaladja a bérleti jövedelem lehetséges megtérülését, akkor egyszerűen nincs értelme a bérleti ingatlan kockázatának vállalni. A kockázat szempontjából a CAPM figyelembe veszi az ingatlan bérbeadásával járó kockázatokat.
Például az összes bérleti ingatlan nem azonos. A hely és az ingatlan kora kulcsfontosságú szempont. Régebbi ingatlan bérlése azt jelenti, hogy a bérbeadóknak valószínűleg magasabb karbantartási költségek merülnek fel. A bűncselekményekkel bíró területen bérelhető ingatlan valószínűleg több biztonsági óvintézkedést igényel, mint a kapuházban történő bérlés.
Ez a modell arra utal, hogy figyelembe kell venni ezeket a kockázatokat, mielőtt megfontolná a beruházást, vagy amikor létrehozná a bérleti díjszabási struktúrát. A CAPM segít meghatározni, milyen megtérülést érdemel pénzének kockázatáért.
A jövedelem megközelítés
A jövedelem-megközelítés arra összpontosít, hogy a bérleti ingatlanokból származó potenciális jövedelem hogyan alakul ki a kezdeti beruházáshoz képest. A jövedelem-megközelítést gyakran használják a kereskedelmi ingatlanbefektetéseknél.
A jövedelem-megközelítést gyakran használják a kereskedelmi ingatlanbefektetéseknél.
A jövedelem-megközelítés a befektetés éves kapitalizációs rátájának meghatározásán alapul. Ez az arány a bruttó bérleti díj szorzójának becsült éves jövedelme osztva az ingatlan aktuális értékével. Tehát ha egy irodaház beszerzése 120 000 dollárba kerül, és a bérleti díjak várható havi bevétele 1200 dollár, akkor a várható éves kapitalizációs ráta:
14 400 (1200 dollár x 12 hónap) ÷ 120 000 dollár = 0, 12 vagy 12%
Ez egy nagyon egyszerűsített modell, néhány feltevés mellett. Több mint valószínű, hogy vannak jelzálogkölcsönök kamatköltségei. Ugyanakkor a jövőbeni bérleti jövedelmek több mint kevésbé értékesek lehetnek öt év múlva, mint manapság.
Sok befektető ismeri a pénz nettó jelenértékét. Az ingatlanokra alkalmazott fogalom diszkontált cash flow-ként is ismert. A jövőben kapott dollárok inflációs és deflációs kockázatnak vannak kitéve, és ezeket diszkontált módon mutatják be.
Bruttó bérleti szorzó megközelítés
Ez a megközelítés a bérleti díjat úgy értékeli, hogy a bérleti díj összege alapján a befektető évente megszerezheti. Ez egy gyors és egyszerű módszer annak mérésére, hogy egy ingatlan megéri-e a befektetést. Ezt természetesen meg kell fontolni minden, az ingatlanhoz kapcsolódó adó, biztosítás, közüzemi és egyéb kiadás figyelembevételével, tehát egy sóval kell bevenni.
Noha ez hasonló lehet a jövedelem-megközelítéshez, a bruttó bérleti szorzó (GRM) megközelítés nem a nettó működési jövedelmet használja a felső korlátként, hanem a bruttó bérleti díjat. A bruttó bérleti díj szorzójának felső korlátja egynél nagyobb, míg a jövedelem-megközelítés felső korlátja százalékos érték. Az almák közötti összehasonlításhoz meg kell nézni az érdeklődéséhez hasonló, hasonló ingatlanok GRM-eit és bérleti jövedelmeit.
Tegyük fel, hogy a szomszédságában eladott kereskedelmi ingatlan 500 000 dollár, éves jövedelme 90 000 dollár. A GRM kiszámításához az eladási árat el kell osztani az éves bérleti jövedelemmel: 500 000 USD– 90 000 USD = 5, 56. Össze tudja hasonlítani ezt a számot a megtekintettével, mindaddig, amíg tudja az éves bérleti jövedelmét. Megtalálhatja annak piaci értékét, ha szorozza meg a GRM éves jövedelmével. Ha magasabb, mint az utóbbi időben eladott - azaz 500 000 dollárért -, akkor lehet, hogy nem éri meg, ezért érdemes továbbmenni.
A költség megközelítés
Az ingatlan értékelésének költségmeghatározása szerint az ingatlan csak annyit ér, amire ésszerűen felhasználható. A becslést a földérték és az esetleges fejlesztések értékcsökkenési értékének kombinálásával lehet becsülni.
Ennek az iskolának az értékelõi gyakran a lehetõ legjobban és legjobban használják az ingatlanköltségek összegzését. Gyakran alapul szolgál a megüresedett földterület értékeléséhez.
Például, ha lakásépítő vagy, és három hektár földterületet szeretne megvásárolni egy kopár területen, hogy társasházakká alakítsák át, akkor ennek a földnek az értéke a föld legjobb felhasználásának függvénye. Ha a földet olajmezők veszik körül, és a legközelebbi ember 20 mérföld távolságban él, akkor az ingatlan leghatékonyabb felhasználása és ezért a legmagasabb értéke nem átalakítása lakásokba, hanem esetleg a fúrási jogok kiterjesztése további olaj megtalálására.
Egy másik legjobb felhasználási érv az ingatlan-zónába sorolással kapcsolatos. Ha a leendő ingatlant nem lakóépületre bontják, akkor az értéke csökken, mivel a fejlesztőnek jelentős költségek merülnek fel az újbóli beszerzésért. A legmegbízhatóbbnak tekintik, ha újabb szerkezeteken használják, és kevésbé megbízható az idősebb tulajdonságoknál. Ez gyakran az egyetlen megbízható megközelítés, amikor a speciális felhasználási tulajdonságokat vizsgálják.
Alsó vonal
A bérleti ingatlan értékét egyetlen módon nem lehet meghatározni. A legsúlyosabb befektetők ezen értékelési módszerek összes elemét megvizsgálják, mielőtt a bérleti ingatlanokra vonatkozó befektetési döntéseket hoznak. Ezen bevezető értékelési koncepciók elsajátításának a helyes irányba kell lépnie az ingatlanbefektetési játékba való belépéshez. Ezután, miután megtalálta azt az ingatlant, amely kedvező összegű jövedelmet eredményezhet, keresse meg az új ingatlan számára kedvező kamatlábat a jelzálogszámológép segítségével. Ennek az eszköznek a használatával konkrétabb számadatokat is kaphat, amelyekkel együtt dolgozhat a várható bérleti ingatlan értékelésekor.
