Az ingatlan a legtöbb ember vagyonának jelentős részét képviseli, és ez különösen igaz az Egyesült Államok sok háztulajdonosára. A Federal Reserve legfrissebb fogyasztói pénzügyi felmérése szerint az amerikai családok 65, 2% -a rendelkezik saját elsődleges lakóhellyel. Az ingatlanpiac mérete és mérete sok befektető számára vonzó és jövedelmező ágazatot jelent. Ez a cikk néhány fő tényezőt ismertet, amelyek befolyásolják az ingatlanpiacot és a rendelkezésre álló befektetések sokféleségét.
TUTORIAL: Ingatlanbefektetések feltárása
Az ingatlanpiacot mozgató négy fő tényező
Az ingatlant befolyásoló tényezők
Demográfiai
A demográfia olyan adatok, amelyek leírják a népesség összetételét, mint például életkor, faj, nem, jövedelem, migrációs szokások és a népesség növekedése. Ez a statisztika gyakran figyelmen kívül hagyott, de jelentős tényező, amely befolyásolja az ingatlanok árait és az ingatlanfajták keresletét. A nemzet demográfiai változásai évtizedek óta nagy hatással lehetnek az ingatlanfejlesztési tendenciákra.
Például az 1945 és 1964 között született csecsemőkormányok példája a demográfiai tendenciáknak, amelyek jelentősen befolyásolhatják az ingatlanpiacot. Ezeknek a baby boomoknak a nyugdíjazásra való átállása az egyik legérdekesebb generációs tendencia a múlt században, és ezeknek a baby boomneknek a visszavonulása, amely 2010-ben kezdődött, a következő évtizedekben valószínűleg észrevehető a piacon.
Az ilyen típusú demográfiai változások számos módon befolyásolhatják az ingatlanpiacot, de a befektetők számára néhány kulcsfontosságú kérdés feltehetően az alábbiak lehetnek: i) Hogyan befolyásolja ez a népszerű üdülőhelyek második otthonának igényét, mivel egyre több ember kezd nyugdíjba vonulni ? Vagy ii) Hogyan befolyásolja ez a nagyobb otthonok iránti igényt, ha a jövedelmek kisebbek és a gyerekek mind elköltöztek? Ezek és más kérdések segíthetnek a befektetőknek a potenciálisan kívánatos ingatlanbefektetések típusának és elhelyezkedésének szűkítésében jóval a tendencia kezdete előtt.
Kamatlábak
A kamatlábaknak is jelentős hatása van az ingatlanpiacokra. Ha azt tervezi, hogy házat vásárol jelzáloggal, akkor érdemes a kamatlábakat felmérni egy jelzálogszámológép segítségével. A kamatlábak változásai nagymértékben befolyásolhatják az egyének lakóingatlan-vásárlási képességét. Ennek oka az, hogy minél alacsonyabb kamatlábak megynek, annál alacsonyabbak lesznek a ház megvásárlásához szükséges jelzálogkölcsön megszerzésének költségei, ami magasabb ingatlan iránti igényt teremt, ami szintén tovább növeli az árakat.
Fontos megjegyezni, hogy a kamatlábak emelkedésével növekednek a jelzálogkölcsön megszerzésének költségei, ezáltal csökkentve az ingatlan keresletét és árait. Amikor azonban a kamatlábaknak a lakóingatlan helyett inkább a részvénybefektetésekre, például az ingatlanbefektetési vagyonra (REIT) gyakorolt hatását vizsgáljuk, a kapcsolatok hasonlónak tekinthetők a kötvény kamatlábakhoz való viszonyában. Ha a kamatlábak csökkennek, akkor egy kötvény értéke növekszik, mert a kamatláb kívánatosabbá válik, és amikor a kamatlábak növekednek, a kötvények értéke csökken. Hasonlóképpen, amikor a kamatláb csökken a piacon, a REIT magas hozamai vonzóbbá válnak, és értéke növekszik. A kamatlábak emelkedésével a REIT hozama kevésbé vonzóvá válik, és értéküket lefelé csökkenti. (Ha többet szeretne megtudni ezekről a hatásokról, olvassa el: Hogyan befolyásolják a kamatlábak az ingatlanértékeket .)
A gazdaság
Az ingatlan értékét befolyásoló másik kulcsfontosságú tényező a gazdaság általános egészségi állapota. Ezt általában olyan gazdasági mutatókkal mérik, mint például a GDP, a foglalkoztatási adatok, a feldolgozóipari tevékenység, az áruk árai stb. Általános értelemben véve, amikor a gazdaság lassú, ahogy az ingatlan is.
A gazdaság ciklikus jellege azonban eltérő hatással lehet a különféle típusú ingatlanokra. Például, ha a REIT nagyobb hányadát teszi szállodákba fektetett beruházásaiba, akkor általában a gazdasági visszaesés jobban érintené, mint az irodákba épített REIT. A szállodák olyan típusú ingatlanok, amelyek nagyon érzékenyek a gazdasági tevékenységekre, az üzletben rejlő bérleti struktúra miatt. A szállodai szoba bérlése a rövid távú bérlet egyik formájának tekinthető, amelyet a szálloda ügyfelek könnyen elkerülhetnek, ha a gazdaság rosszul teljesít. Másrészt az irodai bérlők általában hosszabb távú bérleti szerződésekkel rendelkeznek, amelyeket a gazdasági visszaesés közepén nem lehet megváltoztatni. Így, noha tudatában kell lennie annak a ciklusnak a részének, amelyben a gazdaság él, ugyanakkor tisztában kell lennie azzal, hogy az ingatlan érzékeny a gazdasági ciklusra.
Kormányzati politikák / támogatások
A jogalkotás szintén olyan tényező, amely jelentős hatással lehet az ingatlankeresletre és az árakra. Az adójóváírások, a levonások és a támogatások egyike annak, ahogyan a kormány ideiglenesen fellendítheti az ingatlan iránti igényt, mindaddig, amíg a helyén vannak. A jelenlegi kormányzati ösztönzők ismerete segít meghatározni a kínálat és a kereslet változásait, és felismerni a potenciálisan hamis tendenciákat.
Például 2009-ben az Egyesült Államok kormánya először adta be a háztulajdonosok adójóváírását a háztulajdonosok számára annak érdekében, hogy egy lassú gazdaságban elindítsák a házak eladását (csak azok, akik 2008 és 2010 között vásároltak otthont). A Nemzeti Realtors Association (NAR) szerint ez az adókedvezmény önmagában 900 000 háztulajdonoshoz vezetett, hogy otthonokat vásároljon. Ez elég jelentős növekedés volt, bár átmeneti jellegű, és anélkül, hogy tudnánk, hogy a növekedés az adókedvezmény következménye, akkor arra a következtetésre jutottál, hogy a lakásigény más tényezők alapján növekszik.
Mi a legjobb befektetés?
Az ingatlanpiac mérete és nagysága vonzóvá és jövedelmezősé teszi ezt a piacot sok befektető számára. A befektetők közvetlenül befektethetnek fizikai ingatlanba vagy dönthetnek úgy, hogy közvetett módon befektetnek a kezelt alapokon keresztül. A közvetlen ingatlanbefektetés magában foglalja a lakó- vagy kereskedelmi ingatlan megvásárlását jövedelemtermelő ingatlanként való felhasználáshoz vagy későbbi viszonteladáshoz. Az ingatlanpiacra történő befektetés közvetett módjai között szerepel az ingatlanbefektetési alapokba (REIT), az ingatlanok tőzsdei kereskedelmével foglalkozó alapokba (ETF), az összekeveredő ingatlan alapokba (CREF) és az infrastrukturális alapokba történő befektetés. A piacon elérhető nagyobb likviditás, alacsonyabb tranzakciós költségek és alacsonyabb tőkekövetelmények miatt az átlagos befektetők inkább közvetett módon befektetnek ingatlanba. (Ha többet szeretne megtudni a lakáspiac profitjának módjáról, olvassa el az Ingatlanba fektetés egyszerű módjai című cikket. )
Alsó vonal
Ez a cikk bemutatta azokat a magasabb szintű tényezőket, amelyek jelentős szerepet játszanak az ingatlanpiac mozgásában, de vannak összetettebb részek is, amelyek játszanak szerepet. És bár ezek közül a fent említett tényezők egyértelmű kapcsolatot mutatnak a faktor és a piac között, a gyakorlatban az eredmények nagyon eltérőek lehetnek. Ugyanakkor a potenciális befektetés átfogó értékeléséhez elengedhetetlen az ingatlanpiacot mozgató kulcsfontosságú tényezők megértése.
(Ha többet szeretne megtudni erről a témáról, olvassa el a Pénzkeresés lakóingatlanban című részt.)
