Tartalomjegyzék
- Mi az 1031 szakasz?
- Értékelt ingatlanokra vonatkozó különleges szabályok
- Az 1031-es szabály módosítása
- A "Like-kind" széles alapú
- Meg lehet csinálni egy "késleltetett" cserét
- 1031 Időkeret-rendeletek
- Adókötelezettség és jelzálogkölcsönök
- 1031-es évek a nyaralók számára
IRS-kód Az 1031-es szakasz lassan lép fel a napi beszélgetésbe. A kifejezést az ingatlanügynökök, a védjegyvállalatok, a befektetők és a futballmások egyaránt beszélik. Egyesek ragaszkodnak ahhoz, hogy igevé alakítsák, mint például: "Nézzük 1031-re azt az épületet egy másiknak."
Az IRS 1031 szakasznak sok mozgó része van, amelyeket a felhasználónak meg kell értenie, mielőtt megkísérelné a használatát. Vannak olyan adóügyi következmények és időkeretek is, amelyek problematikusak lehetnek. Ezenkívül a szabály előírja az 1031 csere hasonló típusú tulajdonságokat, és korlátozza a szabály használatát az üdülési tulajdonságokkal.
Mi az 1031 szakasz?
Általánosságban elmondható, hogy az 1031-es tőzsde (hasonló típusú tőzsdének vagy Starkernek is nevezik) az egyik befektetési célú ingatlan cseréje a másikra. Bár a legtöbb cserecsere adóköteles értékesítésként, ha a tiéd megfelel az 1031-es követelményeknek, akkor a csere idején sem lesz adó, vagy korlátozott adó.
Valójában megváltoztathatja a befektetés formáját anélkül (hogy az IRS ezt látja) tőkenyereség kihasználása vagy elismerése nélkül. Ez lehetővé teszi, hogy befektetései továbbra is növekedjenek az adóhalasztással. Nincs korlátozás arra, hogy hányszor vagy milyen gyakran tegye meg az 1031. számot. Az egyik befektetési célú ingatlan nyereségét átviheti a másikra és a másikra. Bár lehet, hogy minden csere során nyereség van, addig kerülje az adót, amíg sok évvel később készpénzre eladja. Akkor remélhetőleg csak egy adót fizet, és ezt egy hosszú távú tőkeemelési ráta mellett (jelenleg 15% vagy 20%, a jövedelmetől függően - és 0% néhány alacsonyabb jövedelemmel rendelkező adózó számára).
Ez a rendelkezés a befektetési és üzleti ingatlanokra vonatkozik, bár a szabályok bizonyos feltételek mellett vonatkozhatnak a korábbi elsődleges tartózkodási helyre is. Vannak olyan módok, amelyek segítségével az 1031-et használhatják nyaralóházak cseréjéhez - később később is -, de ez a kiskapu sokkal keskenyebb. szokott.
Az értékcsökkenthető ingatlanokra vonatkozó különös szabályok
Figyelem: Speciális szabályok vonatkoznak, amikor az értékcsökkenés tárgyát 10310-ben cserélik. Ez eredményezheti az értékcsökkenés-visszatérítésként ismert nyereséget, amelyet rendes jövedelemként adóztatnak. Általában véve, ha egy épületet másik épületre cserél, elkerülheti ezt az újbóli felvételét. Ha azonban javított földeket cserélnek egy épületet javítatlan földterületre építés nélkül, akkor az értékcsökkenést, amelyet korábban igényelt az épületre, rendes jövedelemként számolják el.
Az ilyen bonyodalmak miatt szüksége van professzionális segítségre, amikor 1031-et csinál. Mégis, ha 1031-re gondolsz - vagy csak kíváncsi vagyunk -, íme 10 dolog, amit tudnia kell.
Az 1031-es szabály módosítása
Az új adójogszabályok 2017. december 22-i elfogadása előtt néhány személyes vagyontárgy cseréje - például franchise-engedélyek, repülőgépek és felszerelések - 1031-es cserére jogosult. Az új törvény értelmében csak az ingatlan minősül, a társasági részvények vagy a társasági érdekcserék soha nem minősülnek - és még mindig nem.
Másrészről azonban továbbra is érvényesek az ingatlantulajdonban lévő közös bérlő (TIC) érdekei. Érdemes megjegyezni, hogy az adócsökkentésről és a munkahelyről szóló törvény (TCJA) bizonyos tárgyi személyes javak teljes költségtérítésével hozzájárulhat az adójogi változáshoz.
A TCJA tartalmaz egy átmeneti szabályt, amely lehetővé teszi a 1031-es minősített személyes vagyon cseréjét 2018-ban, ha az eredeti vagyont vagy a pótlólagos vagyont 2017. december 31-ig értékesítették. Az átmeneti szabály az adófizetőkre vonatkozik, és nem engedélyezi a 1031-es számú csere, ahol az új ingatlan megvásárolása megtörténik a régi ingatlan eladása előtt.
A "Like-kind" széles alapú
A legtöbb információcserének csupán „hasonló jellegűnek” kell lennie - egy rejtélyes kifejezésnek, amely nem jelenti azt, amit gondol. Cserélhet egy bérházat nyersföldre, vagy egy tanya egy sztriptíz bevásárlóközpontra. A szabályok meglepően liberálisak. Még egy üzletet is cserélhet a másikra. De ismét csapdák vannak az óvatlanok számára.
Meg lehet csinálni egy "késleltetett" cserét
Klasszikusan a csere magában foglalja az ingatlanok egyszerű cseréjét a másikra két ember között. Ám a valószínűsége annak, hogy valakit megtalál, akinek pontosan azt akarja, aki szeretne, aki azt akarja, hogy a pontos tulajdonság legyen. Ezért a tőzsdék többsége késik, háromoldalú vagy „Starker” cserék (az első adóügyi esetnek nevezték meg, amely lehetővé tette őket).
Késleltetett csere esetén szüksége van egy képesített közvetítőre (közvetítőre), aki a készpénzt tartja azután, hogy "eladta" az ingatlanát, és arra használja fel, hogy "megvásárolja" a pótlólagos ingatlanot az Ön számára. Ezt a háromoldalú cserét csereügyletnek tekintik.
1031 Időkeret-rendeletek
Két kulcsfontosságú időzítési szabály van, amelyeket be kell tartania egy késleltetett csere során.
- Az első a helyettesítő ingatlan megjelölésére vonatkozik. Amint az ingatlan eladásra kerül, a közvetítő megkapja a készpénzt. Nem kaphat készpénzt, különben elrontja az 1031-es kezelést. Ezenkívül az ingatlan eladásától számított 45 napon belül írásban meg kell jelölnie a pótlólagos ingatlant a közvetítőnek, megjelölve a megszerzendő ingatlant. Az IRS szerint három ingatlant jelölhet meg, amennyiben végül bezárja az egyik őket. Még háromnál többet is megjelölhet, ha ezek bizonyos értékelési tesztek alá esnek. A késleltetett csere második ütemezési szabálya a bezárásra vonatkozik. Az új ingatlanot a régi eladásától számított 180 napon belül be kell zárnia. Vegye figyelembe, hogy a két időszak egyidejűleg fut. Ez azt jelenti, hogy akkor kezd számolni, amikor az ingatlan eladása lezárul. Ha pontosan 45 nappal később jelöl ki csereodat, akkor csak 135 nap van hátra a pótlólagos ingatlan bezárásához.
Adókötelezettség és jelzálogkölcsönök
Előfordulhat, hogy készpénze marad fenn, miután a közvetítő megszerezte a helyettesítő ingatlant. Ha igen, a közvetítő a 180 nap végén kifizeti Önnek. Ezt a készpénzt - „boot” néven - részleges értékesítésből adóztatják meg az ingatlan eladásából, általában tőkenyereségként.
Az emberek egyik fő problémája az ilyen ügyletekkel kapcsolatos problémák elkerülése a hitelek megfontolása nélkül. Fontolnia kell a jelzálogkölcsönöket vagy egyéb adósságokat a felmondott ingatlanon, valamint az esetleges tartozásokat. Ha nem kap készpénzt, de a felelőssége csökken, akkor azt is jövedelemnek kell tekinteni, mint a készpénzt is.
Tegyük fel, hogy 1 millió dollár jelzáloggal rendelkezik a régi ingatlanra, de a cserébe kapott új ingatlan jelzálogja csak 900 000 dollár. 100 000 dollár nyereséggel rendelkezik, amelyet szintén "indulási" kategóriába sorolnak, és adót fizetnek.
1031-es évek a nyaralók számára
Eladhatja elsődleges tartózkodási helyét, és a házastársával együtt 500 000 dollár tőkét szerezhet árnyékában, mindaddig, amíg az elmúlt öt évből két évig ott élt.
2004 A Nyaraló kiskapu szűkítése
Lehet, hogy hallottál azoknak az adófizetőknek a meséiről, akik az 1031-es rendelkezést felhasználták arra, hogy egyik nyaralóhelyet másikra cseréjék, esetleg egy olyan házra is, ahol nyugdíjba akarnak lépni, és az 1031-es szakasz késleltette a haszonszerzés elismerését. Később beköltöztek az új ingatlanba, elsődleges lakóhelyévé tették, és végül azt tervezték, hogy felhasználják az 500 000 dolláros tőkeemelési kizárást.
2004-ben a kongresszus kiküszöbölte ezt a kiskaput. Igen, az adófizetők továbbra is bérelhetőkvá válhatnak a nyaralók és 1031 cserét végezhetnek. Példa: Ön abbahagyja a tengerparti ház használatát, hat hónapra vagy egy évre kiadja azt, majd másik ingatlanra cseréli. Ha bérlőt szerez és üzleti magatartást tanúsít, valószínűleg átalakította a házat befektetési célú ingatlannak, aminek köszönhetően az 1031-es csere rendben lehet.
Ha azonban csak bérletben tartja, de valójában soha nem rendelkezik bérlővel, akkor ez valószínűleg nem megengedhető. A tények és az időzítés is kulcsfontosságúak. Minél több idő telik el, miután az ingatlan használatát átalakította bérbe, annál jobb. Bár nincs abszolút szabvány, hat hónapnál rövidebb idő alatt a jóhiszemű bérleti díj valószínűleg nem elég. Egy év jobb lenne.
Beköltözés egy 1031-es cserelakóba
- A lakóegységet kölcsönöznie kell egy másik személynek, tisztességes bérleti díjért legalább 14 napra. A lakóegység személyes felhasználása nem haladhatja meg a tizenkét hónapos időszakban a napok számának 14 napját vagy 10% -át. a lakóegység tisztességes bérleti díj mellett kerül kiadásra.
Sőt, miután az egyik vakációt vagy befektetési célú ingatlanot sikeresen cserélték a másikra, nem tudja azonnal az új ingatlanot átalakítani elsődleges otthonaként, és kihasználhatja az 500 000 dolláros kizárást.
A törvény 2004-es módosítását megelőzően egy befektető átruházhat egy bérleti díjat egy 1031-es cserében egy másik bérleti ingatlanra, egy bizonyos időtartamra bérelheti az új bérleti lehetőséget, néhány évre beköltözhet az ingatlanba, majd eladhatja, kihasználva a a fő lakóhely értékesítéséből származó nyereség kizárása. Most, ha egy 1031-es tőzsdén szerezzen ingatlant, és később megkísérelné azt eladni, mint székhelyét, akkor a kizárás az ötven éves időszakban nem vonatkozik, amely az ingatlan megvásárlásának időpontját jelenti az 1031-es hasonló típusú tőzsdén. Más szavakkal, sokkal hosszabb ideig kell várnia az elsődleges lakóhely szerinti tőkenyereség adókedvezményének használatához.
