Tartalomjegyzék
- Mi a Letéti?
- Nyisson letéti számlát
- Várja meg a Bank értékelését
- Biztonságos finanszírozás
- Jóváhagyja az eladó közzétételét
- Szerezze be a szükséges ellenőrzéseket
- Veszélybiztosítás
- Cím jelentés és cím biztosítás
- Az utolsó átjáró
- HUD-1 forma
- Bezárás Letéti
- Alsó vonal
A ház vásárlása bonyolult folyamat lehet, amelyre a legtöbb ember általában felkészületlen. Az egyik rejtélyes elem a letéti folyamat - más néven zárás. Ez a folyamat, amely abban az időben zajlik, amikor az eladó elfogadja az ajánlatot, és amikor a vevő megkapja a kulcsokat, sok otthoni vásárló számára lenyűgöző lehet.
Mi a Letéti?
Letéti eszköz olyan pénzügyi eszköz, amelyet harmadik fél birtokol két másik fél nevében, aki tranzakciót hajt végre. Olyan, mint egy harmadik fél birtokában lévő vagyonkezelői számla, miközben az eladó és a vevő összes kötelezettsége teljesül.
A letéti eljárás kezdetétől a végéig tartó idő változhat. A lezárás hosszát meghatározó tényezők közé tartozik a jelzálog előzetes jóváhagyása, a megfelelő dokumentumok kéznél tartása és az aláírás teljesítéséhez szükséges idő. És csakúgy, mint az időtartam, a folyamat állapotonként is változhat. A lépések azonban általában azonosak mindenki számára.
Nyisson letéti számlát
Miután Ön és az eladó aláírták a kölcsönösen elfogadható vétel-megállapodást, az ügynöke összegyűjti a legkeresettebb pénz-ellenőrzést és letétbe helyezi letéti számlán a vásárlási szerződésben meghatározott letéti társaságnál.
A letéti társaság semleges harmadik félként jár el a lezárási folyamatban részt vevő szükséges pénzeszközök és dokumentumok összegyűjtésében, a kezdeti pénzbefizetési és kölcsön-dokumentumoktól az aláírt okiratokig. Bizonyos területeken az ügyvédek ezt a folyamatot kezelhetik letéti társaság helyett, és úgy hívhatják, hogy település helyett letétet jelentenek.
Várja meg a Bank értékelését
A jelzálogkötelezettséget elősegítő bank saját becslést készít - amelyért a vevő általában fizet - pénzügyi érdekeinek védelme érdekében, ha valaha is el kell zárnia az ingatlant. Ha az értékelés alacsonyabb, mint a felajánlott ár, akkor a hitelező csak akkor nyújt finanszírozást, ha előadja a különbséget, vagy az eladó a becsült összegre csökkenti az árat.
Megpróbálhatja azonban megváltoztatni az értékelő véleményét az alábbiak egyikével:
- Adjon meg további információkat arról, hogy Ön szerint miért kellene nagyobb otthont értékelni. Második beszerzés. Próbáljon ki egy másik hitelezőt, és remélje, hogy az értékelés az Ön javára jön ki.
Ha ezen lehetőségek egyike sem lehetséges, akkor felmondhatja a vételi szerződést.
Biztonságos finanszírozás
A megállapodás elfogadása előtt már engedélyezni kellett volna egy jelzálogkölcsönt. Miután megadta a hitelezőnek az ingatlancímet, jóhiszemű becslést készít vagy egy nyilatkozatot készít a hitel összegéről, a kamatlábat, a záró költségeket és a vásárláshoz kapcsolódó egyéb költségeket. Feltétlenül tárgyalja meg a dokumentumon szereplő számokat, mielőtt aláírja. Miután megkapta az írásbeli hitelkötelezettségét, itt az ideje, hogy írásban törölje a finanszírozási esetleget.
Jóváhagyja az eladó közzétételét
Írásbeli értesítést kell kapnia minden olyan nyilvánvaló problémáról, amelyet az eladó vagy az ügynöke már azonosított. Például egy közepes és alacsony jövedelmű környéken, a magas megélhetési költségekkel rendelkező környékeken a garázs valószínűleg lakóövessé lett alakítva, megsértve a városi házirendeket. Lehet, hogy tudatában van az ilyen problémáknak, mert ezeket gyakran említik a listán.
Az ingatlan előfordulhat, hogy az eladó nem kerül nyilvánosságra, azaz az eladó nem ad közzé részleteket az eladási feltételekben. Ha továbbra is érdekli az ingatlan, végezze el saját ellenőrzését. Győződjön meg róla, hogy engedélyt kap az eladótól, mielőtt az ellenőr belép a helyiségbe.
Szerezze be a szükséges ellenőrzéseket
A következő lépés annak mérlegelése, vajon szükség van-e az ellenőrzések járulékos költségére. Noha ezekre nincs szükség, a körülményeik figyelembevételével hasznosak lehetnek.
Bár ez nem követelmény, az ön érdeke, hogy otthoni ellenőrzést kapjon. Néhány száz dollárért egy professzionális házellenőr meg fogja mondani, hogy vannak-e veszélyes vagy költséges hibák a házban. Ha vannak, érdemes tudni róluk, hogy megtehesse az alábbiak egyikét:
- Távolítsa el a vásárlást.Kérje meg az eladót, hogy javítsa ki őket.Kérje meg az eladót, hogy engedje le az árat, hogy maguk tudják kezelni a javításokat.
Vegye figyelembe, hogy itt nem folytathat tárgyalást az eladó engedményeiről, ha a szerződés azt írja elő, hogy az ingatlant "a jelenlegi" állapotban fogja megvásárolni. Ha az ellenőrzési folyamat kielégítően befejeződik, akkor írásban meg kell szüntetnie az ellenőrzési eseményt. Ezt a lépést megismétli minden egyéb ellenőrzés után.
Kártevő-ellenőrzés
Érdemes megkérnie egy kártevő-ellenőrzést, hogy megbizonyosodjon arról, hogy a házban nincs-e termeszek, ács-hangyák vagy egyéb kártevők, például csótányok vagy patkányok. Ezek a problémák nem válnak nyilvánvalóvá a nap folyamán, amikor valószínűleg megnézte a házat, és szörnyen nem kívánatos felfedezés lenne, ha beköltözik. Minden kártevőproblémát ki kell javítani, mielőtt az eladás folytatódhat - feltételezve, hogy folytatni szeretné a vásárlás. Ez egy másik olyan terület, ahol érdemes lehet újból tárgyalni az eladóval a munka megfizetéséért.
Környezetvédelmi ellenőrzés
Időnként javasoljuk, hogy végezzen környezetvédelmi ellenőrzést az otthoni méreganyagok, például a penész és azbeszt ellenőrzésére. Problémák lehetnek az otthoni oldalon, például szennyeződés egy hulladéklerakó, egykori olajmező, vegytisztító, benzinkút vagy más környezeti szempontból veszélyes üzlet közelében. Az ezen a területen feltárt bármilyen probléma súlyos egészségügyi veszélyeket jelenthet, és költséges lehet azok kijavítása.
Földtani jelentés
A földrengés által sújtott területekre szükség lehet egy talajjelentésre és / vagy geológiai jelentésre az ingatlan súlyos károsodásának kockázatának felmérése érdekében ilyen katasztrófa esetén. Érdemes lehet megvizsgálni az árvízi jelentést. Ha az otthon túl nagy valószínűséggel eláraszt, akkor a háztulajdonosok számára biztosítás nem lesz lehetséges, ami azt jelenti, hogy nem kaphat jelzálogkölcsönt. Egyes esetekben az árvízbiztosítás megvásárlása a háztulajdonos biztosításán kívül megoldja ezt a problémát. A vidéki területeken földmérést kell végezni az ingatlan határainak ellenőrzése céljából. A városi területeken a határok általában már egyértelműek.
Veszélybiztosítás
Ez magában foglalja a háztulajdonosok biztosítását és a földrajzi területén megkövetelt minden további fedezetet (például árvízbiztosítás). A jelzálogkölcsön befizetéséig háztulajdonosokkal kell biztosítani. Ha néhány dollárt szeretne megtakarítani, válassza ki a saját biztosítótársaságát, és vásároljon körül a legjobb áron. Előfordulhat, hogy a bank által kiválasztott nincs a kívánt.
Cím jelentés és cím biztosítás
Mind a jogcímet, mind a jogbiztosítást a hitelező megköveteli. Még ha nem is lennének, egyébként is szeretnéd.
A cími jelentés gondoskodik arról, hogy az ingatlan tulajdonjoga egyértelmű legyen - vagyis, az ingatlanon nincs zálogjog, és senki másnak nincs követelése, az eladónak azonban nincs igénye annak bármely részére. A tulajdonjogi biztosítás megvédi Önt és a hitelezőt minden olyan jogi kihívástól, amely később felmerülhet, ha valami nem jelent meg a címkeresés során.
Ha van valami baj a címmel (felhő vagy hiba néven ismert), az eladónak javítania kell, hogy az eladás folytatódjon, vagy hagyja elmenni. Attól függően, hogy hol él, a letéti és a címet viselő társaság lehet ugyanaz.
Az utolsó átjáró
Érdemes újból megvizsgálni az ingatlant közvetlenül a bezárás előtt, hogy megbizonyosodjon arról, hogy nem történt-e új kár, és hogy az eladó a vásárlási szerződésben meghatározott tételeket, például készülékeket vagy berendezéseket hagyott-e neked.
Ezen a ponton valószínűleg nem lesz képes visszatérni, hacsak az otthon súlyos károkat nem szenvedett. Ugyanakkor nem hallhatatlan, hogy egy kicsi vásárló nyomást gyakorol ügynökére, hogy a megállapodás érvénytelenné váljon valami jelentéktelen ügy miatt.
HUD-1 forma
Legalább egy nappal a lezárás előtt megkapja a HUD-1 űrlapot vagy a hitel feltételeinek és a záró költségeknek a végleges kimutatását. Hasonlítsa össze a korábban aláírt jóhiszemű becslésével. A két dokumentumnak nagyon hasonlónak kell lennie. Keressen szükségtelen, váratlan vagy túlzott díjakat, valamint nyílt hibákat.
Bezárás Letéti
A záró folyamat államtól függően némileg eltér, de alá kell írnia egy csomó papírmunkát; szánjon rá időt és olvassa el figyelmesen. Az eladónak aláírására szolgáló papírokkal is rendelkezik. Az összes dokumentum aláírása után a letéti tiszt készít egy új okiratot, amelyben megnevezi az ingatlan tulajdonosát, és elküldi azt a megyei nyilvántartónak. Elküld egy pénztári csekkot, vagy megrendezi az átutalást az előleg és a zárási költségek kifizetésére, és a hitelező átutalja a hitelösszegeket letéti igénybevételre, hogy az eladó és, ha alkalmazható, az eladó hitelezője kifizetésre kerüljön.
12 lépés az ingatlanügylet lezárásához
Alsó vonal
Az ügynöke felügyeli ezt a teljes folyamatot, ezért ne aggódjon, ha nem ért minden részletet. Mindazonáltal minden olyan tranzakció esetén, ahol pénzügyi összegeket enged annyira, jó ötlet, ha legalább egy alapvető elképzelésed van arról, hogy mi folyik, így nem fogják kihasználni az Ön előnyeit. (A kapcsolódó olvasmányhoz lásd: „Letéti folyamat és követelmények megértése”)
