Tartalomjegyzék
- Történelmi árak
- Amit az adatok nem mutatnak
- Számok és trendek
- A valóság
- Jelzálog kamatlábak
- Az ingatlan rossz befektetés?
- Alsó vonal
A laikus ingatlan-elmélet hasonlóképpen megy: Megérkeztek a zarándokok. Elkezdték használni a földet. Több európaiak jöttek. A földigény olyan magas volt, hogy az indián amerikaiakat kiszorították, hogy teret tegyenek az újonnan érkező telepesek számára. Több földet nem lehet megépíteni, így a kereslet és az árak mindig növekedni fognak, és az ingatlan nagyszerű befektetés.
Sajnos a képlet nem annyira egyszerű. Itt egy pillantást vetünk az ingatlanárakra és a régóta fennálló elméletre, hogy azok határozatlan időre emelkednek.
Kulcs elvihető
- A lakásárak utoljára egészséges ütemben növekedtek 2004-ben, mielőtt az ingatlanpiac elsimult volna. Ezóta az ország egyes területein az ingatlanértékek az erős kereslet és az alacsony kínálat miatt emelkedtek, bár a legtöbb rész még mindig nem érte el a válság előtti időszakot A potenciális háztulajdonosoknak nem szabad a nemzeti tendenciákra összpontosítaniuk, mivel az árak államokban és még a szomszédos városokban is eltérőek. Az alacsony jelzálogköltségek közvetett hatást gyakorolnak a lakásárakra, mivel a fogyasztók hajlandók több adósságot vállalni, ha olcsó hitel.
Történelmi árak
Mielőtt a lakásbuborék nyilvánosan nyilvánvalóvá vált és a 2007-ben komolyan kezdődött az ingatlan-összeomlás, az Országos Realtors Association-től (NAR) származó történelmi ingatlanárakkal kapcsolatos adatok valószínűleg alátámasztják a végtelenül növekvő árak elméletét. Az alábbi ábra a medián házárakat mutatja 1968-tól 2004-ig, átlagos éves növekedést mutatva 6, 4% -kal, anélkül, hogy a 36 éves időszak alatt egyetlen csökkenést mutatna.
1. ábra: Közepes lakásárak 1968 és 2004 között
Amit az adatok nem mutatnak
A háztulajdonosoknak sajnos a 2004-es év volt az egészséges növekedés utolsó éve, mielőtt a piac ellaposodott. 2006-ra a NAR-adatok mindössze 1% -os növekedést mutattak. Ezt követően a piacok példátlan visszaesést tapasztaltak meg.
Az árak országosan csökkentek 2007-ben. 2008-ban ismét csökkentek, majd 2009-ben ismét csökkentek. 2010 közepére a lakások árai visszaestek a 2004. évi szintre egy stagnáló piacon. A Standard & Poor's adatai szerint, amely évtizedek óta úgy tűnt, mint a növekvő profit egyirányú jegye, csupán néhány év alatt több mint 30% -kal esett vissza.
Az árak emelkedtek a nagyobb kereslet és a piac kínálatának esése miatt az ország számos részén, ám sok terület még mindig nem érte el azt a szintet, amelyikben a válság elõtt volt. Ehhez még hozzá kell fűzni, hogy a hitelezési előírások szigorúbbak lettek, és ez kiszorítja az embereket a piacról.
Még mielőtt a számok rosszul kezdtek menni, az eladási árak alakulására vonatkozó adatok hiányos képet nyújtottak. A Lakásépítők Országos Szövetsége arról számolt be, hogy Amerikában az átlagos házméret 1950-ben 983 négyzetláb, 1970-ben 1500 négyzetláb, 2004-ben pedig 2 349 négyzetláb. Ez a tendencia a 2000-es évek első felében folytatódott, ezt követően pedig kissé csökken.
A házak méretének növekedésével és az infláció növekedésével az építőanyagok költségeiben csak logikus, hogy a házak árai emelkednének. De mi történik, ha az inflációt nem veszik figyelembe a képen? Az eredmény valami teljesen váratlan. Még a 2000-es évek végén bekövetkezett ingatlan-összeomlás előtt a lakásárak gyakran és jelentősen estek. Valójában az I. világháború, a nagy gazdasági válság, a második világháború, az 1970-es és az 1980-as évek mind jelentős áresést mutattak. Kevesebb visszaesés történt rendszeresen más pontokban is.
Számok és trendek
Még a nemzeti trendszámok is csak a kép egy részét mutatják be. A lakásárak alakulása földrajzi régiókban nagyon eltérő lehet. A kaliforniai fellendülés elfedheti a mellszobrat Detroitban. A számok ugyanabban a városban is nagymértékben változhatnak. Azok a területek, amelyek új növekedést vagy gentrifikációt tapasztalnak, jelentős árnövekedést mutathatnak, míg a városon belüli területek hanyatlanak lehetnek.
A nemzeti és regionális statisztikák áttekintésekor ügyeljen arra, hogy figyelembe veszi a helyi piac valóságát. A nemzeti szinten növekvő árak nem segíthetnek abban, ha városod, államod vagy környéke hanyatlásban van.
Lehet, hogy a nemzeti tendenciák nem adják meg a teljes képet, mivel az ingatlanok értéke és ára az államok és a szomszédos városok között eltérő.
A valóság
Egy másik fontos szempont, amelyet az ingatlanra, mint befektetésre tekintünk, az az, hogy az soha nem fog kifizetni, hacsak nem eladja. Gyakorlati szempontból még akkor is, ha elsődleges lakóhelye értékének megduplázódik, mióta megvásárolta, ez valószínűleg csak azt jelenti, hogy az ingatlanadója megemelkedett. Az összes nyereség pusztán papíron nyer, amíg eladja az ingatlant.
Noha a házba vehető tőke igénybe vehető kölcsön felvételével, a ház automata bankjegyként (ATM) történő használata a bolond stratégia volt a múltban. A fizetett kamat nemcsak a nyereségbe kerül, hanem a hitelfizetés elhárítja a pénzügyi stabilitást. Ha az ingatlanárak csökkennek, akkor elbocsáthatatlan helyzetbe kerülhet, ha több kölcsönt keres, mint amennyit a ház megér.
Jelzálog kamatlábak
A jelzálogkamatok általában növekednek a gazdasági növekedés időszakaiban. Amikor ez megtörténik, a munkaerőpiac egészséges és az emberek bére is növekszik. A jelzálogkamatok viszonylag alacsonyak voltak a lakáspiac összeomlása óta, ami vonzóbbá teszi a háztulajdonosokat. A 30 éves fix kamatozású jelzálog kamatlába 2013. májusban 3, 35% volt, és 2019. júniusától viszonylag változatlan marad, 3, 73%. Freddie Mac szerint az alacsony tarifák hajtották végre a vásárlási kérelmeket, és a cég arra számít, hogy a magasabb eladási aktivitás és az alacsonyabb árak javulnak a lakáspiacon. A jelzálog-jelentések 2019 végére a kamatlábak körülbelül 4, 4% -ot jeleznek, ami azt jelenti, hogy a növekedés elnémulhat.
Szóval, hogyan játszik ez az ingatlanárakat? Az alacsonyabb jelzálogkamatlábak nem feltétlenül kapcsolódnak közvetlenül az ingatlanárakhoz, annak ellenére, hogy azt gondolnánk, hogy igen. De közvetett hatással lehet rájuk. Ha alacsony kamatlábak, a fogyasztók hajlandók és engedhetik meg maguknak, hogy több adósságot vállaljanak. Ennek oka az, hogy a hitel költsége - azaz a kamat - olcsó. A növekvő kamatlábak azonban a vevők alacsonyabb keresletéhez vezetnek.
Az ingatlan rossz befektetés?
Most már azt gondolhatja, hogy nincs értelme a ház megvásárlásának abban a reményben, hogy az érték idővel növekszik. Noha igaz, hogy valószínűleg nem fog profitot látni, amelyet elkölthet, ha egész életében ugyanabban a házban tervez élni, ha kilépési stratégiával vesz részt a vásárlásban, sokkal nagyobb esélye van egy pénzbeli nyereség.
Először mérlegelje a házvásárlás motivációját. Ha élni akar benne, akkor abba kell hagynia a profit és veszteség gondolkodását. Ha pénzt keres, akkor a tranzakciót kilépési stratégiával kell megadnia. Ez azt is jelenti, hogy az eladási árat a gondolatainak hátterében kell tartania, mindeközben az ingatlan vételárának élvonalában kell maradnia.
Amikor eléri az árpontját, úgy eladja az ingatlant, mint ahogyan egy részvényt, amely felértékelődött. Lehet, hogy ez nem gyakorlati megközelítés az elsődleges tartózkodási helyén, életmódjától függően, de pontosan ez az, amit sok ingatlanbefektető megtesz, amikor ingatlanokat vásárol - felújítja és eladja. Ne feledje, hogy az árak nem mindig mozognak felfelé.
A múltban Japánban a lakásárak még tovább estek. Ez nem azt jelenti, hogy ezek az árak nem térnek vissza a jövedelmező területre, de ne feledje, hogy bizonyos esetekben ez nagyon hosszú időt vehet igénybe.
Alsó vonal
A történelem útmutatásaként a legtöbb leendő háztulajdonosnak jó lenne megvennie egy olyan helyet, amelyben valójában reménykednek lakni, gyorsan fizeti ki a jelzálogkölcsönt, ott lakik nyugdíjba vonulásáig, majd leépíti és költözik olcsóbb otthonba. Ez nem biztos tét, de ez a stratégia növeli a profitszerzés valószínűségét.
