Mi az a bizalmi okirat?
A bizalmi okirat, más néven a bizalmi okirat, olyan dokumentum, amelyet néha használnak az Egyesült Államokban folytatott ingatlanügyletekben. Ez egy olyan dokumentum, amely akkor jön létre, amikor az egyik fél kölcsönvett kölcsönt egy másik féltől egy ingatlan vásárlására. A vagyonkezelési megállapodás a hitelfelvevő és a hitelező között létrejött megállapodást jelent, amely szerint az ingatlant semleges és független harmadik fél bízza meg a hitel kifizetéséig.
Noha a bizalmi tettek ritkábbak, mint valaha, mintegy 20 állam továbbra is engedélyezi egy jelzálogkölcsön helyett a jelzálog használatát, amikor az ingatlanvásárlás finanszírozásával jár.
A bizalmi okiratokat gyakran használják Alaszkában, Arizonában, Kaliforniában, Coloradoban, Idahoban, Illinoisban, Mississippiben, Missouriban, Montanában, Észak-Karolinában, Tennessee-ben, Texasban, Virginiában és Nyugat-Virginiában. Néhány állam, mint például Kentucky, Maryland és Dél-Dakota, megengedi mind a bizalmi ügyek, mind a jelzálogkölcsönök felhasználását.
Kulcs elvihető
- A finanszírozott ingatlanügyletek során a vagyonkezelési okmányok harmadik személyeknek, például banknak, letéti társaságnak vagy tulajdonjogi társaságnak ruházják át az ingatlan törvényes tulajdonjogát, amíg a hitelfelvevő nem fizet vissza adósságát a hitelezőnek. A vagyonkezelő okiratokat a jelzálogok helyett használják. több államban.A bizalmi ügyletekbe történő befektetés magas hozamot eredményezhet.
Hogyan működik a bizalmi okirat?
Ingatlanügyletekben - mondjuk egy ház megvásárlásában - a hitelezők pénzt adnak a hitelfelvevőnek cserébe egy vagy több, bizalmi okirathoz kapcsolódó váltóért. Ez az okirat az ingatlan tulajdonjogát átadja egy pártatlan vagyonkezelőnek, általában tulajdonjogi társaságnak, letéti társaságnak vagy banknak, amely ezt az értékpapírok fedezetéül tartja - a kölcsön biztosítékaként. A méltányos jogcím - a teljes tulajdonjog megszerzésének joga - továbbra is a hitelfelvevőt illeti, ugyanúgy, mint az ingatlan teljes mértékű felhasználása és felelőssége az ingatlanért.
Ez a helyzet a kölcsön visszafizetésének teljes ideje alatt folytatódik. A vagyonkezelő mindaddig rendelkezik a törvényes tulajdonjoggal, amíg a hitelfelvevő nem teljes egészében megfizeti az adósságot, és ezen a ponton az ingatlan tulajdonjoga lesz a hitelfelvevő. Ha a hitelfelvevő nem teljesíti a kölcsönt, a vagyonkezelő teljes mértékben irányítja az ingatlant.
Bizalmi aktus vs. jelzálog
A vagyonkezelési okiratokat és a jelzálogkölcsönöket mind banki, mind magánhiteleknél használják ingatlanok zálogjogának megteremtésére, és mindkettőt jellemzően adósságként könyvelik el abban a megyében, ahol az ingatlan található.
A jelzálog azonban két felet érint: hitelfelvevőt (vagy jelzálogkölcsönzőt) és hitelezőt (vagy jelzálogkölcsönzőt). Ezzel szemben a bizalmi okiratban három fél vesz részt: hitelfelvevő (vagy megbízott), hitelező (vagy kedvezményezett) és a vagyonkezelő. A vagyonkezelő a zálogjoggal rendelkezik a hitelező javára; abban az esetben, ha a hitelfelvevő nem teljesít fizetést, a hitelező kérésére megindítja és befejezi a kizárási folyamatot.
A közkedvelt ellentétben a jelzálog technikailag nem ingatlan kölcsön vásárlására szolgáló kölcsön; ez egy olyan megállapodás, amely az ingatlant a hitel fedezetéül kezeli.
Kizárások és bizalmi tettek
A jelzálogkölcsönök és a bizalmi okiratok eltérő kizárási folyamatokkal rendelkeznek. A bírósági kizárás bírósági felügyelet alatt álló eljárás, amelyet akkor hajtanak végre, amikor a hitelező keresetet nyújt be a hitelfelvevővel a jelzálogkötelezettség elmulasztása miatt. A folyamat időigényes és költséges. Továbbá, ha a kizárt ingatlan aukció nem hoz be elegendő pénzt a kötvény kifizetéséhez, a hitelező hiányérvényesítést nyújthat be a hitelfelvevő ellen, az egyenleg követelésére. Az ingatlan eladása után is a hitelfelvevőnek joga van visszaváltásra: Meghatározott időn belül visszafizetheti a hitelezőt és megszerezheti az ingatlan jogcímét.
Ezzel szemben a bizalmi okirat lehetővé teszi a hitelezőnek a gyorsabb és olcsóbb nem bírósági kizárást, megkerülve a bírósági rendszert, és betartva a bizalmi okiratban és az állami törvényben felvázolt eljárásokat. Ha a hitelfelvevő nem teljesíti a kölcsönt, az ingatlant a vagyonkezelő eladása útján bocsátják aukcióra. A jogcím a vagyonkezelőtől az eladás után a megbízott okiratán keresztül kerül át az új tulajdonosra. Ha a vagyonkezelő eladásakor nincs ajánlattevő, az ingatlan a vagyonkezelő cselekedete révén kerül vissza a hitelezőre. Az ingatlan eladása után a hitelfelvevőnek nincs visszaváltási joga.
Ezenkívül a vagyonkezelő felelős az eladásból származó bevételnek a hitelfelvevő és a hitelező részére történő eladása után az eladás befejezése után. A vagyonkezelő megfizeti a hitelezőnek az adósságon fennmaradó összeget, és a hitelfelvevőnek fizet minden, ami meghaladja az összeget, lehetővé téve ezzel a hitelezőnek, hogy megvásárolja az ingatlant.
A bizalmi tevékenységekbe történő befektetés előnyei és hátrányai
Azok a befektetők, akik zamatos hozamokat keresnek, időnként az ingatlanágazathoz fordulnak - különös tekintettel a bizalmi cselekedetekre.
A befektető a bizalmi befektetés keretében kölcsönad pénzt egy ingatlanprojekttel foglalkozó fejlesztőnek. A befektető neve hitelezőként a bizalom alapján történik. A befektető kamatot szerez kölcsönéből; a projekt befejezése után a megbízót teljes egészében visszatérítik. A bizalmi ügynöki bróker általában megkönnyíti az üzletet.
Előnyök
-
Magas hozamú jövedelem
-
A portfólió diverzifikálása
Hátrányok
-
illikviditása
-
Nincs tőkeemelés
Milyen fejlesztő lép be ebbe az elrendezésbe? A bankok gyakran vonakodnak kölcsönözni bizonyos típusú fejlesztéseket, mint például a közepes méretű kereskedelmi projektek - túl kicsi a nagy hitelezők számára, túl nagyak a kicsik számára - vagy a rossz fejlesztési eredményekkel rendelkező vagy túl sok kölcsönű fejlesztők. Az óvatos hitelezők túlságosan lassan mozoghatnak a fejlesztők számára a projekt megkezdésének vagy befejezésének szűk határideje ellenére is.
Tehát ezek a fejlesztők gyakran kissé összeomlottak. Ezen okok miatt a bizalmi okiratban szereplő befektetők gyakran magas kamatlábakat várhatnak el pénzüktől. Használhatják az eltérő eszközosztályba történő diverzifikáció előnyeit anélkül, hogy szakértőknek kellene lennie az ingatlanépítésben vagy -kezelésben: Ez passzív befektetés.
A bizalmi okiratba történő befektetés bizonyos kockázatokkal és hátrányokkal jár. A részvényekkel ellentétben az ingatlanbefektetések nem likvidek, azaz a befektetők nem tudják igény szerint visszahozni pénzüket. A befektetők emellett csak a kölcsön által generált kamatot várhatják el, és minden további tőkefelértékelődés valószínűtlen. A befektetett felek kihasználhatják a bizalmi okirat bármely jogi eltérését, költséges jogi összefonódásokat okozva, amelyek veszélyeztethetik a befektetést. A kevés tapasztalattal rendelkező tipikus befektetőnek nehézségei vannak, mivel bizonyos szakértelemre van szükség hiteles és megbízható fejlesztők, projektek és brókerek megtalálásához.
Példa egy bizalmi aktus valós világára
Például egy, a texasi Austin megyében használt rövid formanyomtatvány a Trust of Trust dokumentum, amely a legtöbb hitelezőre vonatkozik. Az űrlap a kifejezések meghatározásával kezdődik, és a hitelfelvevő, a hitelező és a vagyonkezelő kitölti a nevét. A kölcsönzött összeget és az ingatlan címét szintén ki kell tölteni.
Ez a szakasz után a dokumentum tovább részletezi a tulajdonjogok átruházását és az egységes szövetségeket, ideértve:
- A tőke és a kamat kifizetésének részleteiSzövetségi pénzeszközökLiens vagyonbiztosítás és szerkezeti karbantartásStruktúra-kihasználtság - előírva, hogy a hitelfelvevőnek 60 napon belül lakóhellyel kell rendelkeznie
A formanyomtatvány tartalmaz egy nem egységes szövetségeket is, amelyek meghatározzák a megállapodás bármelyik feltételének mulasztását vagy megsértését. Azt is meghatározza, hogy a dokumentum által kezelt kölcsön nem lakáscélú hitel, vagyis valami, amelyet a hitelfelvevő pénzt fog kapni - a kölcsön az ingatlan megvásárlására szolgál.
A Bizalmi Okirat a hitelfelvevő aláírásának helyével zárul, amelyet közjegyző és két tanú jelenlétében kell megtenni, akik szintén aláírják.
