Egy hasonló típusú tőzsde (amelyet 1031 szakasznak is neveznek) lehetővé teszi az ingatlanbefektetők számára, hogy hasonló dolgot tegyenek, halasztják el a tőkenyereségeket vagy veszteségeket, amikor egy ingatlanot vásárolnak vagy eladnak. Alapvetően egy hasonló típusú tőzsde lehetővé teszi a befektetési célú ingatlanok cseréjét egy másik befektetővel, és az adózót távol tartja az üzletből egészen később, amikor az ingatlant végül készpénzre adják el. Természetesen a folyamat nem olyan egyszerű, mint néhány baseball-kártya cseréje, de ez a cikk megmutatja, hogyan történik.
Miért érdemes fontolóra vennie egy tőzsdét? Az adókötelezettségek elhalasztásának lehetősége egy 1031 tőzsdén keresztül (a Belső Jövedelemtörvény 1031. Szakaszára nevezik) ösztönzi a befektetőket az ingatlanportfóliók egyensúlyának kiegyenlítésére, és jövedelmezőbb felhasználásra pénzeket, amelyeket egyébként adókban fizetnének. Az egyensúly megteremtésének képessége különösen fontos az ingatlanügyletekben, mivel az egyes részvényekkel és kötvényekkel ellentétben az egyik ingatlan a portfólió értékének jelentős részét teheti ki.
Az ingatlanbefektetés koncentrált jellege miatt fontos, hogy a portfóliókezelők rugalmasan alakítsák ki portfólióik egyensúlyát és taktikai fogadásokat tegyenek akár különféle ingatlanágazatokban, akár befektetési régiókban. Az 1031-es tőzsde ösztönzi ezt az egyensúlyba lépést azáltal, hogy lehetővé teszi a befektetők számára, hogy az ingatlan-kitettségeket az ingatlanok másikra történő cseréje útján mozgathassák anélkül, hogy azonnal megterhelnék a tőkenyereség-adókat. Az ingatlanok megszerzésekor és elidegenítésekor az 1031 tőzsde folyamatos használatával a befektetők elhalaszthatják a tőkenyereség-adót, amíg el nem jön az idő a portfólió egy részének vagy egészének felszámolásáig, az adójog kedvező változásáig nem kerül sor, vagy elegendő tőkeveszteséget halmoztak fel ellensúlyozza a tőkeemelési kötelezettséget. (Ha többet szeretne tudni arról, hogy az 1031-es szakasz működjön az ön számára, olvassa el az intelligens ingatlanügyleteket .)
Áttekintés Annak érdekében, hogy erre az adóügyi elbánásra jogosult legyen, a befektetőknek be kell tartaniuk bizonyos követelményeket és korlátozásokat az egymáshoz cserélhető ingatlanok típusa, az ingatlanok elhelyezkedése és az egyes kulcsfontosságú események ütemezése tekintetében. A következő szakasz részletes leírást nyújt a különféle követelményekről, de először fontos megjegyezni, hogy az elsődleges lakóhely nem minősül, tehát sajnos nem fogja tudni cserélni külvárosi lakását Malibu tengerparti házáért. (Ha többet szeretne megtudni a személyes tartózkodási hely értékesítéséről, olvassa el az Otthon eladása adócsokát?). És igaz-e, hogy eladhatja házát, és nem fizethet tőkenyereség-adót? )
A szükséges elemek koordinálása meglehetősen ijesztő feladat lehet. A szükséges kereskedések és dokumentáció megkönnyítése érdekében a befektetőknek egy harmadik fél klíringházát kell használniuk, úgynevezett "minősített közvetítőnek", amely kezeli az ingatlanok vásárlásával, eladásával és cseréjével kapcsolatos összes pénzt. Mivel a pénzeszközök nem áramolnak közvetlenül az adófizetői számlán, és az adózó soha nem rendelkezik ellenőrzéssel az ügylet által termelt készpénz bármelyikén, a befektető a tőkenyereséget ténylegesen a becserélt ingatlanokba gördítette be, és elhalaszthatja a tőkenyereség-adót a Ingatlan vagyon készpénzre.
Az 1031-es tőzsde létrehozása és végrehajtása, valamint a tranzakció megfelelő kezelése nagyon bonyolult lehet. A következő szakasz rövid és egyszerűsített leírást ad az 1031 csere végrehajtásához szükséges követelményekről és lépésekről.
Tranzakciós követelmények
Ingatlanok minősítése A csere csak befektetési célú ingatlanokra vagy üzleti ingatlanokra működik. A befektetési célú ingatlan az, amelyet lízing és jövedelemszerzés céljából vásárolnak meg. Az üzleti ingatlan olyan, amelyet egy vállalkozás birtokol és használ, és a mérlegben eszközként tart fenn. Az Egyesült Államokban minden ingatlan, akár javult, akár nem javított, általában hasonló jellegű. Az Egyesült Államokon kívüli ingatlanokat "nem hasonló jellegűnek" kell tekinteni. Az 1031. Szakasz nem vonatkozik készletek, részvények, kötvények, bankjegyek, egyéb értékpapírok vagy bármilyen személyes vagyon cseréjére. (A különféle típusú ingatlanok áttekintéséhez olvassa el az Ingatlanbefektetések feltárása és az ingatlanbefektetés ismertető útmutatóját.)
Nem minősülő eszközök és a rendszerindítás Ha az ügylet nem minősítő eszközöket (nem hasonló jellegű) vagy készpénzt érint, akkor a befektetőnek el kell számolnia az eladásból származó nyereséget és ennek megfelelően fizetnie kell az adókat. Feltételezve, hogy az egyik cserélt ingatlan értéke meghaladja a másik értékét, a tőzsdék közötti érték kiegyenlítésére használt nem minősülő eszközöket „boot” -nak nevezzük, és továbbra is rendes tőkenyereség-adó alá tartoznak.
Időzítés
Noha a tranzakcióknak nem kell egyidejűnek lenniük, bizonyos tranzakciók ütemezési elemei korlátozottak. Például annak érdekében, hogy egy tranzakciót 1031-es tőzsdének lehessen minősíteni, a befektetőnek a bezárás előtt meg kell határoznia a kicserélendő ingatlant, és az első eszköz eladásának lezárását követő 45 napon belül azonosítania kell a helyettesítő ingatlant. Ezenkívül a pótlólagos ingatlan megszerzésére irányuló tranzakciót az első ügylet eladásától számított 180 napon belül végre kell hajtani. A legtöbb befektető számára az egyik legnehezebb feladat a helyettesítő eszközök azonosítása a lemondott eszköz eladásától számított 45 napon belül. Fontos azonban, hogy ezt megtegyék, mivel ezek az időzítési korlátozások nagyon szigorúak, és az IRS nem ad meghosszabbítást.
Minősített közvetítő Ezen megállapodások összetettsége, valamint a tőzsdére vonatkozó követelmények és korlátozások miatt a tőzsdét szponzoráló befektetőknek képzett közvetítőt kell használniuk az ügylet megkönnyítésére. Az 1031 cserét megkönnyítő vállalkozásként definiált képesített közvetítő, amely teljes munkaidős tevékenységet folytat, nem nyújt jogi vagy adóügyi tanácsadást. Nem lehet olyan üzleti fél, mint például a CPA cég, ügyvéd vagy ingatlanügynök, aki az első ingatlanügylet előtt 24 hónapon belül kapcsolatban állt az adóalanydal. A QI-nek lehetőleg olyan harmadik féltől származó vállalkozásnak kell lennie, amely korábban nem nyújtott e szolgáltatások egyikét sem a tranzakció résztvevőinek.
A QI különféle segítő szolgáltatásokat nyújt, és hídként szolgál az érintett felek között a csere felépítésének és végrehajtásának elősegítése érdekében. Feladatai közé tartozik:
- Az összes szükséges dokumentáció elkészítése és elszámolóházként történő működés annak biztosítása érdekében, hogy minden megfelelő fél megkapja a dokumentációt.Ellenőrizve, hogy a pénzeszközök biztonságos és biztosított bankszámlán vannak-e, és hogy a tranzakciók befejezése után folyósítják a letéti számlákat. a tranzakciók teljes elszámolása az adófizetők nyilvántartásában, valamint az adófizetők és az IRS számára 1099 formanyomtatvány benyújtása, amely dokumentálja a szükséges adókat és a fizetett tőkenyereség-adókat.
Az IRS bizonyos követelményekre vonatkozó szigorú szabályai hangsúlyozzák a képzett közvetítő értékét és a megfelelő kiválasztásának fontosságát. A QI egyik legfontosabb szolgáltatása a tranzakció résztvevőinek folyamatos nyomon követése és annak biztosítása, hogy megfeleljenek az adófizetőkhöz szükséges követelményeknek ahhoz, hogy ingatlan-nyereségük kedvezményes adójogi bánásmódban részesüljenek, ezért fontos, hogy a befektetők körültekintően vizsgálják meg és válasszák meg tranzakcióik közvetítőjét. (Kapcsolódó olvasmányként olvassa el az ingatlanügyvéd alkalmazásának előnyeit .)
A következő szakasz a többtulajdonú tőzsdéről szól, és a befektetőknek be kell tartaniuk az alapvető idővonalat.
Többszörös ingatlancsere Egy hasonló típusú tőzsdén a befektetőnek nem kötelező az ingatlanok egy-egy cseréje. Több tulajdonság is használható a csere mindkét oldalán, feltéve, hogy a következő szabályok teljesülnek. Ezeket a szabályokat általában "három tulajdonság", "95%" és "200%" szabályoknak nevezik.
- A három tulajdonság szabálya - Bármely három ingatlan minősülhet piaci értéktől függetlenül. A 95% -os szabály - Bármely számú ingatlan minősülhet mindaddig, amíg a csereperiódus végére kapott ingatlanok valós piaci értéke (FMV) nem haladja meg az összes azonosított potenciális pótló tulajdonság összesített FMV-jének 95% -át. A 200% -os szabály - Tetszőleges számú tulajdonság cserélhető, feltéve, hogy a helyettesítő tulajdonságok kumulatív FMV-je nem haladja meg az összes cserélt tulajdonság kombinált FMV-jének 200% -át az eredeti átadási időpontban.
Noha az IRS meglehetősen rugalmas az eszközök számában, amelyet lehetővé teszi a cseréjét a tőkenyereség-adó elhalasztásának elősegítése érdekében, nagyon szigorú az ezen ingatlanok azonosításának és a csere lefolytatásának ütemezése.
Tranzakciós terv és ütemterv Bár az 1031-es csere tranzakciós terve és ütemterve rendkívül bonyolulttá válhat, egyes tételek alapformátumúak, és a legtöbb tranzakcióhoz hasonlóak.
- Kezdetben egy hasonló típusú tőzsdére lépni kívánó befektető azonosítja az eladni kívánt vagyont vagy ingatlanokat - a "lemondott vagyont" -, majd a közvetítő segítségével harmadik félnek eladja. A közvetítő megkapja a pénzeszközöket eladóként, és letétbe helyezi az összes pénzeszközt. A letéti alapokkal a befektetőnek 45 nap áll rendelkezésére, hogy egy vagy több „cseretulajdonot” kiválassza a csere számára, amelyet 180 éven belül harmadik féltől kell megvásárolni. Az első tranzakció napjai A közvetítő vevőként jár el, letéti biztosítékot biztosít, majd a megfelelő pénzeszközöket továbbítja az eladónak vagy eladóknak. (A cserekereséshez olvassa el a jövedelmező bérleti ingatlan 10 legfontosabb tulajdonságát és a vagyont a kereskedelmi ingatlanokban .) Ezután a QI elkészíti az adófizetők számára az összes könyvelési dokumentációt, amely azt mutatja, hogy a pénzeszközök átmentek egy QI elszámolóházon. és hogy az adófizető / befektető számlái nem kaptak pénzt. A QI 1099-es formanyomtatványt is készít, amely feltünteti a nem minősítő "rendszerindítás" létrehozásából származó tőkenyereségeket és az ügylet részeként befizetett adókat, és továbbítja az űrlapot az IRS-nek. Valójában az adófizető 8824-es IRS-űrlapot nyújt be az IRS-hez., plusz bármilyen hasonló dokumentum, amelyet az ingatlan vagy az adófizető lakóhelye szerinti állam megkövetel. A csere megkönnyítésén túl a képesített közvetítő a tranzakciók által megkövetelt összes cseredokumentumot, például az ingatlanokról szóló dokumentumokat és az ingatlanszerződéseket is elkészíti.
Mivel a QI ellenőrizte a pénzeszközöket mind a kicserélt ingatlanok eladása, mind vásárlása során, és mivel a befektető pénzt kapott ingatlant a lemondott eszköz eladása miatt, a tőkenyereséget halasztják. Bármely „indulás” kivételével a tőkenyereséget folyamatosan elhalaszthatják hasonló típusú tőzsdén keresztül, amíg az eszközöket végül készpénzre adják el. Ezen a ponton a felhalmozott tőkenyereségeket az uralkodó adózási módszerekkel adóztatják.
Következtetés Lehetséges, hogy a hasonló jellegű csere nem olyan egyszerű, mint a fiatalság baseball kártyáinak kereskedelme, de engedi, hogy a befektetési célú ingatlanokkal kereskedelmet végezzen, és az adózót távol tartsa az üzletből. A hasonló típusú tőzsdék folyamatos belépésével a befektetők ingatlan-átruházásokat hajthatnak végre az egyes ingatlanágazatok kitettségeinek növelése vagy csökkentése érdekében, és ugyanakkor elhalaszthatják a tőkenyereségeket addig, amíg az ingatlanokat végül készpénzre adják el. Miután megértette a játékszabályokat, ez egy nagyszerű lehetőség az ingatlanportfólió hatékony kiegyensúlyozására.
Ha további stratégiákat szeretne elérni egy lépéssel az adóember előtt, olvassa el az Adóügyi tippeket az egyéni befektetőknek és a Pénzmegtakarítások év végi tippeit .
