Mi a közös bérleti díj - TIC?
A közös bérleti díj egy olyan megállapodás, amelynek során két vagy több ember megosztja a tulajdonjogát egy ingatlan vagy egy parcella között. Az ingatlan lehet kereskedelmi vagy lakóépület. Amikor a közös bérlő meghal, az ingatlan átkerül a bérlő birtokához. Minden független tulajdonos ellenőrizheti az ingatlan vagyonának azonos vagy eltérő százalékát. A közös partner bérleti jogának emellett joga van arra, hogy az ingatlanrészesedését bármely kedvezményezettre hagyja annak vagyonának részeként. A közös bérlőkre vonatkozó szerződéses feltételeket a törvény, a jogcím vagy más, jogilag kötelező érvényű ingatlantulajdon-okmány részletezi.
Hogyan működik a TIC?
Ha két vagy több ember közös tulajdonban van az ingatlan, mint bérlő, az ingatlan összes területe egyenlően a csoport tulajdonában van. A társbérlők eltérő részesedéssel rendelkezhetnek a tulajdonosi érdekekben. Például Sarah és Debbie egyaránt birtokolhatják az ingatlan 25% -át, Leticia pedig 50% -át. Noha a birtoklás százalékos aránya változik, senki sem igényelheti tulajdonjogát az ingatlan bármely meghatározott részére.
A közös megállapodásokban a bérleti díjak bármikor létrehozhatók. Tehát az egyénnek évekkel később érdeklődése alakulhat ki egy ingatlan iránt, miután a többi tag közös ingatlan-megállapodást kötött. Visszatérve a fenti példához, elmondhatjuk, hogy Sarah és Leticia eredetileg az ingatlan 50% -át birtokolták. Egy ponton Sarah úgy döntött, hogy felosztja 50% -át Debbie-vel, és 25/25/50-es osztással hagyja el a csoportot.
Ezenkívül a megállapodás tagjai egymástól függetlenül eladhatnak vagy kölcsönözhetnek tulajdonosi részesedésük ellenére.
Kulcs elvihető
- A közös bérleti díj olyan elrendezés, amelyben két vagy több embernek tulajdonosi érdekei vannak az ingatlanban. A közös bérlők az ingatlan különböző százalékos arányú birtokában lehetnek. különbözik a közös bérleti díjtól, különösen a túlélési jogok és az egyes bérlők tulajdonosi szintje tekintetében.
TIC ártalmatlanítása
Egy vagy több társbérlő más tagokat is vásárolhat, hogy megszüntessék a közös bérleti díjat. Ha a társbérlőknek ellentétes érdekek vagy irányok alakulnak ki az ingatlan használatához, fejlesztéséhez vagy az ingatlan eladásához, akkor közös megegyezéssel kell megállapodniuk a továbblépésről. Azokban az esetekben, amikor a megértés nem érhető el, elválasztási műveletre kerülhet sor. A partíciós fellépés önkéntes vagy bíróság elrendelése lehet, attól függően, hogy a társbérlők milyen jól működnek együtt.
Jogi elválasztási eljárás során a bíróság megosztja az ingatlant a közös tagok bérleti díja között, lehetővé téve minden tag számára, hogy elmozduljon a többi tagtól külön. Természetesen elválasztott partíciónak tekintve ez a legegyszerűbb módszer az ingatlan megosztásához, és általában ezt a módszert alkalmazzák, ha a társbérlők nem versenytársak.
Ha a társbérlők megtagadják az együttműködést, mérlegelhetik az ingatlan eladásra történő felosztását. Ebben az esetben a részesedést eladják, és a bevételt megosztják a társbérlők között az ingatlanhoz fűződő érdekük alapján.
Ingatlanadók a TIC tulajdonságokkal
A közös megegyezéssel kötött bérleti díj, amelyet az alkalmazandó törvények irányítanak, általában felvázolja a megosztott tulajdonlásnak az ingatlan adóztatására gyakorolt hatásait. A szerződés felvázolja az adókötelezettség szerződéses megoszlását az egyes tulajdonosok között.
Mivel a közös megegyezéssel kötött bérleti szerződés nem osztja el jogilag a földterületet vagy az ingatlanot, a legtöbb adózó joghatóság nem külön-külön kiosztja az egyes tulajdonosoknak a tulajdonosi százalékuk alapján arányos ingatlanadó-számlát. Leggyakrabban a közös bérlők egyetlen ingatlanadó-számlát kapnak.
Számos joghatóságban a közös megállapodásban szereplő bérleti díj egyetemleges felelősséget ró a társbérlőkre. Ez a kikötés azt jelenti, hogy a független tulajdonosok az adó teljes összegéig felelősek az ingatlanadóért. A felelősség minden tulajdonosra vonatkozik, függetlenül a tulajdonosi szinttől vagy százalékos aránytól.
Amint az ingatlanadó elégedett, a bérlők ezt a befizetést levonják a jövedelemadó-bevallásukból. Ha az adózási joghatóság egyetemleges felelősséggel járna, akkor minden társbérlő levonhatja a hozzájárulásukat a személyi jövedelemadó-nyilvántartásokból. Azokban a megyékben, amelyek nem követik ezt az eljárást, a teljes adó százalékát levonhatják tulajdonosi szintjükig.
Bérleti díj a közös vs.
Noha a hangok hasonlóak, a közös bérleti díj több szempontból különbözik a közös bérleti díjtól. Közös bérleti szerződésben a bérlők ugyanannak a cselekménynek az azonos részét megkapják az ingatlan azonos részarányával.
Az egyik elsődleges különbség bármely tag felvételével vagy eltávolításával jár a megállapodásból. A TIC-megállapodásokban a tagok változása nem szakítja meg a megállapodást. Közös bérleti szerződés esetén a megállapodás megszűnik, ha valamelyik tag eladni kívánja érdekeit.
Például, ha egy vagy több társbérlő meg akarja vásárolni a többieket, akkor az ingatlant műszakilag eladni kell, és a bevételt egyenlően kell elosztani a tulajdonosok között. A közös bérleti jogú tagok a törvényes elválasztási műveletet is elvégezhetik az ingatlan szétválasztása céljából, ha a gazdaság elég nagy ahhoz, hogy ezt a szétválasztást elvégezze.
Közös bérlő halála
Egy másik lényeges különbség az egyik társbérlő halála esetén jelentkezik. Mint korábban említettük, a TIC-megállapodások lehetővé teszik az ingatlan átruházását a tulajdonos birtokának részeként. Ugyanakkor a közös bérleti szerződésben az ingatlan tulajdonjogát a fennmaradó tulajdonos kapja meg.
Más szavakkal: a közös bérlőknek nincs automatikus túlélési joga. Ha az elhunyt tag utolsó akarata nem határozza meg, hogy az ingatlan iránti érdekeltségüket meg kell osztani a fennmaradó tulajdonosok között, akkor a közös érdekű elhunyt bérlő a birtokukhoz tartozik. Ezzel szemben a közös bérlőkkel az elhunyt tulajdonos érdeke automatikusan átkerül a fennmaradó tulajdonosokhoz. Például, amikor négy közös bérlő birtokolja a házat, és egy bérlő meghal, akkor mind a három túlélő az ingatlan további egyharmad részével jár.
Házasság és ingatlantulajdon
Egyes államok a házaspárok alapértelmezett ingatlantulajdonában a közös bérleti szerződést határozzák meg, míg mások a közös bérleti modellben a bérleti szerződést alkalmazzák. A körülbelül 25 államban alkalmazott harmadik modell a teljes bérleti jog (TbyE), amelyben a házastársak egyenlő és oszthatatlanul érdekeltek az ingatlan iránt.
Előnyök és hátrányok a közös lakásban
Ha családtagokkal, barátokkal vagy üzleti partnerekkel vásárol házat, mint közös bérlőket, az segíthet az egyéneknek könnyebben belépni az ingatlanpiacra. Mivel a betétek és a fizetések megoszlanak, az ingatlan megvásárlása és karbantartása olcsóbb lehet, mint az egyének számára. Ezenkívül a kölcsönfelvételi képesség is egyszerűsíthető, ha az egyik tulajdonos nagyobb jövedelemmel vagy jobb pénzügyi helyzetben van, mint a többi tag.
Előnyök
-
Megkönnyíti az ingatlanvásárlásokat
-
A bérlők száma változhat
-
Különböző mértékű tulajdonjog lehetséges
Hátrányok
-
Nincs automatikus túlélési jog
-
Minden bérlő egyformán felelős adósságokért és adókért
-
Egy bérlő kényszerítheti az ingatlan eladását
Ha azonban ingatlantulajdonosok általában lakástulajdonosként jelzálogba állítják, általában minden hitelfelvevő aláírja a dokumentumokat. Mivel minden tag jelzálogkölcsön-dokumentumokat ír alá, nemteljesítés esetén a hitelező a csoport minden tagjától lefoglalhatja a részesedést. Továbbá, még ha egy vagy több hitelfelvevő is abbahagyja a jelzálogkölcsön-hozzájárulást, a többi hitelfelvevőnek továbbra is fedeznie kell a kifizetéseket a kizárás elkerülése érdekében.
Az a képesség, hogy az akarat felhasználásával meghatározzák az ingatlan kedvezményezetteit, lehetővé teszi az együttes számára, hogy ellenőrizze részesedését. Ha az együttes bérlő akarat nélkül meghal, az ingatlan iránti érdeklődése bizonyítékon megy keresztül - ez költséges esemény mind időben, mind pénzben.
Ezenkívül a fennmaradó társbérlők azt tapasztalhatják, hogy mostantól valakivel birtoklik az ingatlant, akit nem ismernek, vagy akikkel nem egyeznek meg. Ez az új társbérlő elválasztási keresetet nyújthat be, arra kényszerítve a nem bérlőket, hogy eladják vagy megosszák az ingatlant.
Példa a közös bérleti díjra (TIC)
Kalifornia megengedi a társtulajdon négy típusát, amelyek magukban foglalják a közösségi vagyont, a társulást, a közös bérleti jogot és a közös bérleti szerződést. A TIC azonban alapértelmezett forma házas felek vagy magánszemélyek között, akik együtt ingatlanokat szereznek. Kaliforniában ezeknek a tulajdonosoknak közös bérlői státusza van, kivéve, ha a megállapodásban vagy a szerződésben kifejezetten másként szerepelnek, partnerség vagy közös bérleti szerződés létrehozásával.
SirkinLaw, egy San Francisco-i ingatlanügyvédi iroda, amely a társtulajdonra szakosodott.
Egyre többen fordulnak a közös bérleti díjakhoz, mint a vételi és eladási erejük maximalizálásának egyik módja. Ezek a megállapodások alacsonyabb árakat és növelik a vásárlók választási lehetőségeit azáltal, hogy lehetővé teszik számukra az erőforrások összevonását és több ingatlan vásárlását, mint amennyire egyébként képesek lennének vagy képesek lennének.
Egy 2018. augusztusbeli blogbejegyzésben azt írják, hogy a TIC-átalakítások - a társasházak tulajdonosi szerkezetének átalakítása a közös lakásbérleti megállapodássá - különösen népszerűek voltak a Nagy-Los Angeles-i és a San Francisco / Oakland nagyvárosi területeken.
