Ha azt tervezi, hogy vásárol egy második otthont, amelyet vakációra, bérleti jövedelemre vagy esetleges nyugdíjba vonulásra használ, pénzügyi szempontból érdemes kihasználni az adott ingatlanra vonatkozó összes adókedvezményt. Egy másik ház birtoklásának költségei jelentősen csökkenthetők a jelzálogkölcsön-kamat, ingatlanadó és egyéb költségek adómegtakarításokkal történő levonásával.
A 2025-ig hatályban lévő, a 2017. évi adócsökkentési és foglalkoztatási törvényből (TCJA) származó adóváltozások befolyásolják, hogy mennyi pénzt lehet megtakarítani. A 2017. december 16-tól vásárolt lakásokkal kezdve például a háztulajdonosok legfeljebb 750 000 dollár minősített lakáshitel-kamatot vonhatnak le, azaz az 1 millió dollárról lejjebb, mielőtt a TCJA elmúlt. (Mi több, ha már rendelkezik jelzáloggal az elsődleges lakóhelyén, ez a szám valószínűleg csökken. További információkért lásd alább, és kérdezze meg könyvelőjétől vagy más adóügyi tanácsadótól, ha ez vonatkozik rád.
Ezenkívül a lakáscélú kölcsönök kamatát csak akkor lehet levonni, ha a pénzt annak a ingatlannak a felújítására használták fel, amelyen a kölcsönt felvették.
Még ezeknek a változásoknak ellenére is vannak hasznos adókedvezmények, amelyek elősegíthetik a második otthon birtoklását. Itt egy gyors lerontás.
Adószünetek a lakástulajdonosok számára
Jelzálogkölcsön-levonás
Különböző adószabályok vonatkoznak attól függően, hogy második otthona személyes használatra van-e, vagy azt tervezi, hogy bérbe adja. A bérleti díjakhoz viszonyítva szerepel az az év aránya, amelyben bérbe adja az ingatlanot - és magadban lakik-e.
Házak személyes használatra
A jelzálogkölcsön-kamat levonását már régóta dicsérték, mint a háztulajdon megfizethetőségének egyik módját. Ha egy második ingatlant szigorúan személyes tartózkodási helyként használ, és soha nem bérelte ki, akkor a jelzálogkölcsön kamatát levonhatja ugyanúgy, mint az elsődleges otthonában. A levonás igénybevételéhez a jelzálognak fedezett adósságnak kell lennie a tulajdonában lévő minősített lakáson, és be kell nyújtania az IRS 1040-es űrlapot, és részleteznie kell a levonásokat.
Az egyedülálló bejelentők és a házastársak együttes benyújtása esetén a jelzálogkölcsönükben fizetett kamat 100% -ának tételes levonását lehet igényelni, egy összegig. Ezek a limitek a jelzálog keletkezésének időpontjától függően változnak. A 2018 és 2025 közötti adóévben a minimális összeg legfeljebb 750 000 USD-ig terjedhet az első és második otthon által biztosított adósságig - vagy 375 000 USD, ha házas vagy, és külön benyújtja. Ha azonban a jelzálog 2017. december 16-át megelõzõen létezett, akkor továbbra is ugyanolyan, nagylelkûbb adóügyi elbánásban részesül, mint a régi szabályok szerint, a jelzálogkölcsönök kamataival és az egyéb kölcsönökkel szemben, amelyek akár egymillió dollár adósságra levonhatók.
Kiadó házak
Az adószabályok meglehetősen bonyolultabbok, ha egész vagy egész évben bérbe adják az ingatlant. Különböző szabályok vonatkoznak az otthon bérleti idejének arányától függően, nem pedig személyesen. Az ingatlanhasználat három kategóriába tartozik:
Kiadja az ingatlant legfeljebb 14 napra. Egy második éven belül legfeljebb két hétig (14 éjszakára) bérelheti második házát más felek számára anélkül, hogy az ebből származó jövedelmet be kellene jelentenie az IRS-nek. A házat továbbra is személyes lakóhelynek tekintik, és a jelzálogkölcsön-kamatot és az ingatlanadót levonhatja a szokásos otthoni házirend szerint.
Ez a bérleti díjtól függetlenül érvényes; még egy olyan otthonból származó jövedelmet sem, amelyet mondunk, ha 10 000 dollárt bérelnek egy éjszakára, nem kell beszámolni az IRS-nek, feltéve, hogy az ingatlant egész évben legfeljebb 14 napra bérelték.
Kiadja az ingatlant több mint 14 napra, de elég ritkán marad ott. Itt különös követelmények vannak, hogy Ön otthonát évente kevesebb, mint 14 napig használja, vagy a ház bérelt napjainak 10% -át. Ha ez érvényes - és a házat évente több mint 14 napra bérelik - otthonát bérleti ingatlannak kell tekinteni, és a bérleti jövedelmet be kell jelentenie az IRS-nek.
Levonhatja a bérleti költségeket, ideértve a jelzálogkölcsön kamatát, az ingatlanadókat, a biztosítási díjakat, az ingatlankezelőknek fizetett díjakat, a közüzemi számlákat és az ingatlan értékcsökkenésének 50% -át. Ezeket a költségeket azonban el kell osztania az ingatlan személyes és bérleti felhasználásának időszakainak aránya között az év során.
Érdemes megjegyezni, hogy a javítási napok nem számítanak személyes felhasználásnak, így több mint 14 napot tölthet az ingatlanban, feltéve, hogy további munkát karbantart. Tervezze meg, hogy dokumentálja a karbantartási tevékenységeket azáltal, hogy visszaigazolja a bizonylatokat, hogy nem csak azokban a napokban töltött vakációt.
Az ingatlant több mint 14 napig használja, és ritkán bérel.
Pontosabban, ez a forgatókönyv akkor alkalmazandó, ha évente legalább két hétig vagy a ház bérlésének összes napjának 10% -án magad használja magát. Ebben az esetben a második otthont személyes lakóhelynek kell tekinteni.
Vetheti a jelzálogkölcsön kamatát és az ingatlanadó levonásait, de nem igényelheti bérleti veszteségeket. Ha családtagja használja az ingatlant (beleértve a házastársát, testvéreit, szüleit, nagyszüleit, gyermekeit és unokáit), akkor ezek a napok személyes napoknak számítanak, kivéve, ha a családos tartózkodás ideje alatt méltányos bérleti díjat fizet.
A jelzálogkölcsön-adó levonásának kiszámításához használja egy online munkalapot, például a Bankrate-hez hasonlót, hogy meghatározza, mennyi pénzt takaríthat meg.
Otthoni tőke kamatlevonás
A jelzálogkölcsön-kamat levonása mellett a lakáscélú kölcsön kamatát is leírhatja. Az ilyen levonásokra vonatkozó szabályok azonban a 2018-os adóévtől kezdve megváltoztak.
Korábban akkor is levonhatta volna a levonást, ha a lakáscélú kölcsönt felhasználta hitelkártya-tartozás kifizetésére, nyaralásra, vagy második ház vásárlására. Az IRS szerint most már csak akkor vonhatja le a lakáscélú adósság után fizetett kamatot, ha a pénzt „a hitelt biztosító adófizető otthonának vásárlásához, építéséhez vagy jelentős javításához használja”. A minősítéshez a kölcsönt biztosítani kell az elsődleges vagy második otthonában, és nem haladhatja meg a ház költségeit.
Ezek a rendelkezések azt jelentik, hogy a második ház megvásárlásához kamatlevonás igényléséhez jelzálogkölcsönt kell felvennie; ha az elsődleges otthonával szemben lakáscélú kölcsönt vett fel a vásárlás érdekében, akkor nem vonhatja le az ilyen kölcsön után fizetett kamatot.
A 2018-os adóévtől levonhatja a 750 000 USD lakáshitel kamatát, ideértve a jelzálogkölcsönöket. Ne feledje azonban, hogy ez az összeg az alap- és a második otthon megvásárlásához, építéséhez vagy fejlesztéséhez felhasznált összes kölcsön összege. Ha például már 750 000 dollár vagy annál több jelzálogkölcsön tartozik ezeknél a lakóhelyeknél, akkor nem igényelhet levonást bármely otthoni tőke kamata után.
Ingatlanadó-levonás
Levonhatja a második otthonának ingatlanadóját, és ennélfogva annyi ingatlant is birtokolhat, mint amennyit a tulajdonában van. A 2018-os adóév azonban itt is változásokat hozott, amelyek befolyásolják ezeket a levonásokat.
Már nem vonhatja le az ingatlanadók teljes összegét, amelyet az Ön tulajdonában lévő ingatlanok után fizetett. Most a levonásra jogosult összes állami és helyi adó összege, ideértve az ingatlan- és jövedelemadókat is, adóbevallásonként 10 000 dollárra korlátozódik, vagy 5000 dollárra, ha házas, és külön benyújtja. Sok ember, aki második otthont vásárol, már túllépheti ezt a korlátot első otthonával, így nem járhat további adómegtakarítással a második otthonában.
Második otthonod eladása
Az adójogszabályok lehetővé teszik, hogy 500 000 dollár nyereséget szerezzen (ha házas vagy és együttesen nyújt be bejelentést; 250 000 dollár, ha ön egyedülálló) adómentes az elsődleges lakóhelyének eladásakor. Ez az elsődleges otthoni eladásra vonatkozó kizárás nem vonatkozik, ha második otthonát adja el; egy ilyen értékesítés a teljes horizonton hagyhatja a tőkenyereség-adót.
Egyes költözések azonban lehetővé tehetik, hogy elkerüljék a második otthon eladásakor elért tőkenyereségek legalább egy részét. Az első az, hogy a kiegészítő ingatlanot legalább két évig elsődleges lakóhelyévé tegye, mielőtt eladná. Ez lehetővé teszi, hogy kihasználja az adókedvezményt, feltéve, hogy teljesíti az államának elsődleges tartózkodási helyét adózás szempontjából. (Lehetséges, hogy figyelembe kell vennie az elsődleges lakóhelyén esetleges bérleti jövedelem adókövetkezményeit is, amikor elsősorban a második otthonban él.)
Ha a második otthonát főként bérleti díjnak vagy befektetésnek tartják, akkor fontolóra veheti egy másik hasonló ingatlan cseréjét is. Az 1031-es tőzsde, amelyet hasonló típusú tőzsdei vagy adóhalasztott tőzsdének is neveznek, lehetővé teszi bérleti vagy befektetési célú ingatlan cseréjét adóelhárítás alapján más, azonos vagy annál nagyobb értékű bérleti vagy befektetési célú ingatlanra. Ennek az az előnye, hogy elkerülheti a tőkeemelési adó fizetését a tőzsdén.
Ahhoz, hogy erre a lépésre jogosult legyen, a kicserélt ingatlant bérleti ingatlannak kell tekinteni, nem pedig személyes tartózkodási helyének - ez azt jelenti, hogy legalább 15 napig ki kell bérelnie az ingatlant, és kevesebb, mint 14 napig, vagy az azokban a napokban, amikor a házat évről évre kiadták.
Alsó vonal
Ha pénzügyi szempontból megvalósítható, egy második otthon birtoklása kiváló befektetés lehet nyaralás vagy bérlés céljából, és megfelelő elsődleges otthont is biztosíthat nyugdíjba vonulásakor. Mivel azonban bármilyen ház birtoklása jelentős pénzügyi terhet hordoz, a jelzálogtól és az adóktól a karbantartásig és javításokig, az Ön érdeke, hogy megtanulja a második otthon tulajdonjogának adóügyi következményeit. Mivel az adójogszabályok bonyolultak és időszakonként változnak, tanácsos konzultálni egy képzett ingatlanadó-szakértővel, aki elmagyarázza a vonatkozó adóügyi következményeket és törvényeket, és segít meghatározni az Ön helyzetének legkedvezőbb tulajdonosi stratégiát.
