Mi az a különleges jótállási okmány?
Különleges jótállási okirat az ingatlanok olyan okirata, amelyben az ingatlan eladó - úgynevezett adományozó - csak a fizikai tulajdonjoga alatt bekövetkező bármilyen ellen garantálja. Más szavakkal: az adományozó nem garantálja a tiszta tulajdonjogok azon hibáit, amelyek az ingatlan birtokba vétele előtt fennálltak.
A speciális jótállási okiratokat leggyakrabban kereskedelmi ingatlanügyleteknél alkalmazzák. Az egycsaládos és más lakóingatlan-ügyletek általában általános jótállási okiratot alkalmaznak. Sok jelzálogkölcsön-hitelező ragaszkodik hozzájuk az általános jótállási okirat felhasználásához.
Különleges államokban a speciális jótállási okmányok sok név alatt megyek, ideértve a szövetségi, az odaítélési és a korlátozott jótállási okiratokat is.
Kulcs elvihető
- Különleges jótállási okirat az a cselekedet, amelyben az ingatlan eladója csak a tulajdonjog alatt felmerülő problémákkal vagy terhelésekkel szemben szavatolja. A speciális jótállási okirat két dolgot garantál: Az adományozó tulajdonát képezi és eladhatja.; és a tulajdonjog alatt nem merültek fel terhek. A speciális jótállási aktus korlátozottabb, mint a szokásos általános jótállási okirat, amely az ingatlan teljes történetét lefedi.
A jótállási aktusok alapjai
A jótállási okmány biztosítja a tulajdonjog vagy a tulajdonjog átruházását a kereskedelmi vagy lakóingatlanra, és az eladó bizonyos garanciákkal jár. Ezek a garanciák magukban foglalják, hogy az ingatlan tulajdonjogát szabadon átruházják a tulajdonjogi követelésekre, a fennálló zálogjogokra vagy jelzálogkölcsönökre, vagy az eladótól eltérő magánszemélyek vagy szervezetek más terheire.
A speciális jótállási okirat - más néven korlátozott jótállási okirat - az általános jótállási okirat variációja. Az általános jótállási okmány az Egyesült Államokban az ingatlanok tulajdonjogának átruházására használt leggyakoribb és leginkább előnyben részesített eszköz.
Az általános és a speciális jótállási aktusok azonosítják:
- Az eladó neve - adományozóA vevő neve - a kedvezményezettAz ingatlan fizikai elhelyezkedéseAz ingatlan adósságtól vagy terhektől mentes, a törvényben megjelöltektől eltérőenAz adományozó garantálja, hogy az ingatlan törvényes tulajdonosai és törvényes joggal rendelkeznek. A jogosult szavatolja, hogy az ingatlan minden zálogjoggal szemben mentes, és hogy a biztosítékot használó hitelezőktől nem áll fenn fennálló követelés az ingatlan felett. Garancia van arra, hogy a tulajdonjog bármely harmadik fél számára ellenálljon. a felek azt állítják, hogy tulajdonosa van az ingatlannak. Az adományozó minden tőle telhetőt megtesz annak érdekében, hogy megtérítse a kedvezményezett tulajdonjogát.
Mindkét cselekmény azonos védelemben részesíti a vevőt. A speciális jótállás és az általános jótállási okirat közötti elsődleges különbség azonban az, hogy miként kezelik a tulajdonjogok védelmének időkeretét.
Különleges jótállási okirat
Noha a "speciális" szó használata a vevő számára arra ösztönözheti az elképzelést, hogy a cselekmény jobb minőségű, a különleges garanciavállalás kevésbé átfogó, és kevesebb védelmet nyújt a korlátozott időkeret miatt. Lakóingatlanokban speciális jótállási okiratokat használnak a kizárásoknál és az ingatlan kényszerértékesítésénél adósság kielégítése érdekében.
Az általános jótállási okmány lefedi az ingatlan teljes történetét. Garantálja, hogy az ingatlan szabad és tiszta a hibáktól vagy terhelésektől, függetlenül attól, hogy mikor történt, vagy kinek a tulajdonában van. Az általános jótállási okmány biztosítja a vevőnek, hogy teljes tulajdonjogot szerezzen anélkül, hogy a címet érintő potenciális jogi problémák merülnének fel.
Speciális jótállási okirat esetén a garancia csak arra az időszakra terjed ki, amikor az eladó tulajdonjogot kapott az ingatlanra. A speciális jótállási okmányok nem védik a szabad és egyértelmű cím megsértésétől, amely az eladó tulajdonjoga előtt megtörténhet. Így a speciális jótállási okirat adója csak azokra a tartozásokra, problémákra vagy egyéb megterhelésekre vállal felelősséget, amelyeket azok okoztak, vagy amelyek az ingatlan tulajdonjoga alatt fordultak elő. A kedvezményezett vállalja a felelősséget az előző tulajdonosoktól felmerülő problémákért.
Példaként képzelje el, hogy egy házának már két korábbi tulajdonosa volt ön előtt. Az első tulajdonos tárcsás volt, és hamarosan az otthon és az udvar romlott. A város kódex végrehajtó osztálya bírságot szabott ki a tulajdonos ellen, amely az ingatlanhoz kapcsolódott. A tulajdonos elmaradt a jelzálogjogtól, a bank pedig kizárták, eladta a házat a második tulajdonosnak. A környék örömére az új tulajdonos rögzítette a házat és megtisztította az udvart. 10 év elteltével forgalomba hozták az otthont, és Ön egy speciális jótállási okmány alapján vásárolja meg. Néhány évvel később úgy dönt, hogy eladja a házat. Mivel azonban a kódbírósági zálogjogok továbbra is a tulajdon ellen maradnak, megterhelhetik az Ön eladását. Legalábbis meg kell felelnie a város zálogjogának, hogy megkapja a címet.
Címkeresések és címbiztosítás
A címkeresés legtöbbször feltár minden olyan zálogjogot vagy igényt, amely az ingatlan címére vonatkozik. A címkeresés a rendelkezésre álló nyilvános nyilvántartások áttekintése az ingatlan tulajdonjogának meghatározása céljából. Ügyvédek, jogcímek és magánszemélyek elvégezhetik a címkeresést az ingatlan tulajdonjogának igazolására. Noha ezek a kutatások kiterjedtek, mindig fennáll annak a lehetősége, hogy valami hiányozni fog.
Ezért a legtöbb vásárló - függetlenül az általuk alkalmazott jótállási okmánytól - ingatlanvásárlást is megvásárol. A tulajdonjogi biztosítás olyan kártalanítási biztosítási kötvény, amely megvédi a vevőt a pénzügyi követelésektől a birtokukban lévő ingatlan tulajdonjogával szemben.
Előnyök
-
A különleges garanciák lehetővé teszik az ingatlanok tulajdonjogának átruházását az eladó és a vevő között.
-
A tulajdonjogi biztosítás megvásárlása enyhítheti a különleges jótállási okirathoz kapcsolódó korábbi igények kockázatát.
Hátrányok
-
A speciális jótállási okmányok szűk védelmet nyújtanak a kedvezményezettek vagy vásárlók számára.
-
A speciális jótállási okmányok csak az adományozó vagy az eladó tulajdonjogának időszakára vonatkoznak.
Példa egy speciális jótállási okiratra
Bár az általános jótállási aktusok gyakoribbak a lakóingatlan-ügyletekben, van egy terület, ahol a különleges garanciavállalás normává válik. Ez az aréna kizárt ingatlanokhoz, ingatlan tulajdonú (REO) vagy rövid eladású ingatlanokhoz szól.
A legtöbb Szövetségi Nemzeti Jelzálogszövetség (FNMA), a Lakás- és Városfejlesztési (HUD), valamint a bankok tulajdonában lévő rezidenciák ezt a fajtát használják. A speciális jótállási okiratok használatának egyik elsődleges oka az lehet, hogy az eladási hatóság nem akarja felelősséget vállalni az ingatlant a lefoglalást megelőző bármely helyzetért.
Például 2012-ben egy Mississippi-i Grenada megyében lakóhellyel rendelkező házaspár nem teljesítette az ingatlan kölcsönének kifizetését. 2013 februárjában a hitelező, a Wells Fargo Bank kizárta az ingatlant. A későbbi jogi dokumentumok jelezték, hogy Wells Fargo "speciális jótállási okmányban" továbbította az ingatlanot az FNMA-nak."
