A tőzsdei részvényekkel ellentétben a befektetési célú ingatlanokat nem lehet néhány másodperc alatt lerakni egy egérkattintással. Az eladási döntés és az eladás tényleges időpontja közötti időt gyakran hetekben vagy hónapokban mérik. A saját otthonának eladása félelmetes lehet, ha nem tudja, hol kezdje, de a befektetési célú ingatlan eladása még több munkát igényel.
A tőke összege és a tőke realizálását érintő adózási kérdések összetettek a befektetési célú ingatlanok kezelésekor. Ez önmagában azonban nem lehetetlen., megvizsgáljuk a befektetési célú ingatlan értékesítésének folyamatát, és arra összpontosítunk, hogy miként lehet korlátozni a nyereségre kivetett adókat.
Miért eladni?
A bérleti ingatlan eladásának okai különbözőek. A földtulajdonosok, akik személyesen kezelik ingatlanjaikat, elköltözhetnek, és befektetni akarnak valami új lakóhelyük közelében. Vagy a bérbeadó inkább készpénzt kereshet a bérleti díj felértékelődése helyett, hogy pénzt halmozzon fel bérleti díjból. Lehet, hogy olyan ingatlan is, amely pénzt veszít, akár üresedéssel, vagy nincs elég bérleti díj a költségek fedezésére. Az indoktól függetlenül az eladni kívánó ingatlanbefektetőknek adókkal kell foglalkozniuk.
Jön az adóember
A bérleti ingatlanok eladásából származó tőkenyereség-adók sokkal szigorúbbak, mint a személyes használatú ingatlanok egyértelmű értékesítése. Az eladásból származó nyereség után fizetendő alaptőke-nyereséget az ingatlan ellen igényelt bármilyen értékcsökkenés növeli. Ez azt jelenti, hogy ha az ingatlan elveszített pénzt, és ha a veszteséget az előző évek adószámláján fedezte fel, akkor nagyobb adót fog fizetni, amikor az eladás befejeződik.
Példa - tőkenyereség-adó és értékcsökkenés
Tegyük fel, hogy van bérleti tulajdonsága, amelyet 150 000 dollárért vásárolt, és 200 000 dollárért értékesít. Általában ez azt jelenti, hogy tőkeemelést fizet 50 000 dolláron. Ha azonban az ingatlan tulajdonjogának időtartama alatt levonta a 20.000 dollárt értékcsökkenést, akkor tartozik az eladási ár és a vételár közötti különbség levonásával levonva: 200 000 dollár - (150 000 dollár - 20 000 dollár). Ahelyett, hogy 50 000 dolláros tőkenyereséget fizetne, most 70 000 dollár tőkenyereségre tartozik.
Megjegyzés: Ez nem akadályozhatja meg az értékcsökkenési veszteségek igénylését . Szinte mindig jobb, ha az adókedvezmények korábban, mint később valósulnak meg .
Átfordul
A Belső Jövedelemtörvény 1031 szakasza lehetővé teszi az ingatlanbefektetők számára, hogy elkerüljék nyereségükre kivetett adókat azáltal, hogy újra befektetik őket hasonló természetű ingatlanba. Ügyvéd vagy adószakértő segítségével beállíthatja az eladást úgy, hogy a bevételt letéti számlára helyezzék, amíg készen áll arra, hogy új ingatlanok vásárlására felhasználja őket. Az új ingatlan megválasztására 45 nap, a tranzakció befejezéséhez pedig hat hónap. Ha átváltást tervez, akkor el kell kezdenie az új ingatlan keresését, mielőtt a régi eladja.
Az 1031-es tőzsde nagyszerűen működik, ha másik ingatlanba kíván befektetni. Ha pusztán azt akarja, hogy abbahagyja a közvetlen részvételt, bérelhet professzionális ingatlankezelőt a jelenlegi helyére, vagy eladhatja, és professzionálisan kezelt ingatlanot vásárolhat. Ha azonban a célja pusztán tőkebevonás, akkor csak meg kell enni a tőkenyereség-adót.
Pajzsként beépítve
A beépítés egyre népszerűbb az ingatlanbefektetők körében. A beépítéssel a befektetők csökkenthetik a felelősségüket, így a társaság pajzsként működhet közted és annak lehetősége között, hogy a bérlő beperelheti Önt. Házát és személyes pénzét nem igényelheti semmiféle bírósági vagy bírósági eljárás során, amikor beépítik. A vállalatok eltérő adószabályokkal is rendelkeznek, amelyek meglehetősen kedvezőek, különös tekintettel az ingatlan eladásából származó tőkenyereségekre.
Egy bizonyos típusú ingatlanbefektető számára értelme van a beépítésnek. Ha embereket foglalkoztat jövedelemtermelő ingatlanok széles skálájának felkutatására és kezelésére, és jelentős nyereséget szerez belőle, az alapítás csökkenti az adószámláját, majd a társaság részvényszerkezetén keresztül látja a nyereséget. A legtöbb ingatlanbefektető számára jobb módok vannak a beépítés előnyeinek megszerzésére anélkül, hogy bonyolultabbá tenné a jövedelem megvalósulását.
A beépítés akadályt hozhat létre közted és a vagyonából származó bevételek között, így ha bármilyen módon függ e jövedelmektől, akkor valószínűleg nem fér hozzá olyan könnyedén, mint szeretné - főleg ha olyan haszonnal jár, mint például az eladások egy ingatlan. Viszonylag könnyű beépíteni, csak néhány szakmai tanácsra és papírmunkára van szükség, de az ingatlanjainak kiküszöbölése a társaságból (például eladni és visszavonulni) bonyolultabb, mivel a szándékos adócsalás / csalás vonalán haladsz, kivéve, hacsak eladja a társaságot, nem pedig az azt alkotó tulajdonságok helyett. Ez természetesen sokkal nehezebb, mint egy ház eladása.
Ezzel szemben, ha személyesen kezeli kettőt vagy három ingatlant, és van még egy vagy kettő is, amelyeket szakszerűen kezelnek, akkor nem biztos, hogy részesülnek a beépítésből. Ha a bérleti díjból származó bevétel nem haladja meg az egyes ingatlanok költségeit nagy különbözettel, akkor jobb, ha azokat a jelenlegi formában tartja, és használja az értékcsökkenést és leírást, ahol megváltoztathatja vagy megváltoztathatja ingatlantulajdonát kisvállalkozásra.
Amellett, hogy a kisvállalkozásokat az alapítás alternatívájaként használják, egyes államok megengedik az ingatlanbefektetőknek, hogy különálló korlátolt felelősségű társaságot nyújtsanak minden tulajdonukhoz. Noha ez nem feltétlenül csökkenti az adókat, megóvja pénzügyeit, valamint minden ingatlanát minden esetleges peres eljárástól, amelyet valamelyik ingatlanával szemben meg lehet indítani.
Alsó vonal
A bérleti ingatlan eladása kihívást jelenthet, és még nehezebb, ha azt akarja, hogy elkerülje a bevétel nagy adószámláját. Ha egy másik ingatlanba történő befektetést szeretne eladni, akkor egyszerűen megtehet egy 1031-es átalakítást, és leteheti az adószámlát. Ha azért ad eladást, mert szüksége van tőkére, akkor fizetnie kell bizonyos adókat.
A legjobb eset, mint a részvények esetében is, ha elhalasztja a befektetési célú ingatlanok értékesítését, különös tekintettel a bérleti díjra, amely még ennél is jobb vagy annál jobb, hacsak nem ellensúlyozza a hiteleket vagy veszteségeket, hogy a harapás egy részét ki tudja venni a tőkenyereség-adóból. Ily módon lesz esélye az általános adószámlájának csökkentésére, és a bevételek további összegének kiszedésére.
