A jelzáloggal biztosított értékpapírok (MBS) olyan eszköz-fedezetű biztosítékok, amelyeket jelzáloggal vagy jelzáloggyűjtéssel biztosítanak. Az MBS brókeren keresztül kereskedhet. Ezt egy kormány által támogatott vállalkozás (GSE), egy felhatalmazott szövetségi kormányzati ügynökség vagy egy magán pénzügyi társaság bocsátja ki.
Az MBS tulajdonságai
Noha sok okból vonzóak, az MBS-nek van néhány egyedi tulajdonsága, amelyek további kockázatot jelentenek a sima vanília kötvényekhez képest.
- Az MBS-t egy lakossági jelzálog-együttes fedezi. A havi fizetések "átjutnak" az eredeti bankon egy harmadik fél befektetőjéig. A havi kamatfizetések mellett a jelzálogkölcsönök élettartamuk alatt amortizálódnak, ami azt jelenti, hogy a havi összegek kifizetésével némi tőkeösszeget fizetnek ki. eltérően a kötvénytől, amely általában az összes tőkét fizeti a lejáratkor. Míg a tipikus jelzálogkölcsönök futamideje 30 év, a jelzálogkölcsönök gyakran sokkal hamarabb kerülnek kifizetésre. Ezen előre nem látható előrefizetések miatt problematikus az MBS lejáratának előrejelzése.
Az MBS előrefizetési szempontjára összpontosítva, ez a cikk bemutatja a súlyozott átlagos élettartam (WAL) fogalmát, és elmagyarázza annak alkalmazását az előrefizetési kockázat elleni védelemben.
Mi a súlyozott átlagos élettartam?
Az MBS tényleges lejáratának mérésére általánosan használt statisztika a WAL, amelyet néha csak „átlagos élettartamnak” hívnak. A WAL kiszámításához szorozzuk meg az egyes kifizetések dátumát (évek vagy hónapok hányadaként kifejezve) az adott napon kifizetett teljes tőke százalékával, majd összeadjuk ezeket az eredményeket. Így a WAL regisztrálja a tőketörlesztések hatását a biztosíték élettartama alatt.
A WAL beszámolható egy olyan ütemtervről, amely a kezdetektől a végső lejárat dátumáig tart. A teljes kifizetési egyensúly "kiegyenlíti" a fő kifizetéseket, akárcsak a különféle súlyú gyermekek kiegyenlítik a látómezőt, amikor a bárban különböző pozíciók vannak. Az alábbi 1. ábra egy 30 éves jelzálogkészlet WAL-ját ábrázolja.
1.ábra
Hozamok és a belső megtérülési ráta
Az MBS forgalomképes és prémiumokkal, diszkontokkal vagy névértéken kereskedhetnek, a jelenlegi piaci kamatlábak változásától függően. A folyó kupon átruházása névértéken történik, míg a magas kamatozású átruházások prémiumokkal, az alacsony kamatozású értékpapírok pedig diszkontokkal kereskednek. A jegyzett hozam a belső megtérülési ráta, amely megegyezik az összes jövőbeli cash flow jelenértékével és az értékpapír aktuális árával. Ezért az MBS jegyzett hozama mindig az előtörlesztés feltételezésétől függ.
Az előtörlesztési feltételezés döntő jelentőségű a jelzálog-átadási értékpapírok esetében. A befektetők előre tudják, hogy előtörlesztés történhet és fog bekövetkezni, de nem tudják, mikor és mennyi. Ezeket a változókat ki kell vetni és feltételezni kell. Ezenkívül nincs egyetlen, konzervatív feltételezés, amely az aszimmetrikus hatás miatt az összes áteresztésre alkalmazható - ösztönzik a gyorsabb előrefizetést a prémium MBS-kre, míg a fordított igaz az engedményes MBS-ekre.
(Nézze meg a belső megtérülési rátát a pénzügyi elemzés ezen módszerével kapcsolatos további információkért.)
Mi a realizált hozam?
Az átruházási értékpapír realizált hozama az a hozam, amelyet a vevő ténylegesen megkap a biztosíték megtartásakor, a tőke tényleges előlege alapján, nem pedig a jegyzett hozam kiszámításához használt feltételezett előlegek alapján. Az előre fizetések, amelyek a vártnál gyorsabbak vagy lassabbak, aszimmetrikusan befolyásolják a prémium és a kedvezményt.
Tegyük fel, hogy az átruházási értékpapír prémiummal kereskedik. A névértéken történő előlegek olyan cash flow-kat eredményeznek, amelyeket csak az alacsonyabb jelenlegi kamatlábbal lehet újrabefektetni. Következésképpen a vártnál gyorsabb előrefizetések megtagadják a befektetőt a magas cash flow-k miatt, amelyek elsőként igazolják a prémium árat. Másrészt a lassabb előrefizetések több időt kínálnak a befektetőnek a magasabb kupon ráta megszerzésére. Ennek eredményeként a lassabb előrefizetések növelik a realizált hozamot a jegyzett hozam felett, míg a gyorsabb előrefizetések alacsonyabbak a realizált hozamot.
A kedvezményes átvitel a vártnál gyorsabb előtörlesztésekből származik, mivel ezeket a cash flow-kat névleges értéken lehet újra befektetni a kupon értékpapírokba. Valójában a befektető egyszerűen kicserélheti az alacsony kupont egy magasabbra, mivel az előrefizetés par. Ezért a realizált hozam meghaladja a jegyzett hozamot. Éppen ellenkezőleg, fordítva történik, ha az előtörlesztések a vártnál lassabbak. A befektető hosszabb ideig ragadt az alacsonyabb kuponokkal, ezáltal csökkentve a realizált hozamot.
Mi az előtörlesztés feltételezése?
Az évek során számos, a feltételezett előtörlesztési rátára vonatkozó specifikáció került kifejlesztésre. Mindegyiknek megvannak az előnyei és hátrányai.
Normál jelzáloghozam
Az első és legegyszerűbb meghatározás a "szokásos jelzálog hozam" vagy "12-ben előre fizetett összeg" feltételezése. Ebben a leírásban feltételezzük, hogy a tizenkettedik évig nem történik előlegek, amikor a medence összes jelzálogkölcsönét teljes egészében előre fizetik.
Ennek a specifikációnak a számítási egyszerűség előnyei vannak, és megfelel a valóságnak, hogy a legtöbb jelzálogkészlet tényleges futamideje jóval rövidebb, mint a végső lejárat időpontja. Ezen túlmenően nem sokat lehet mondani erről a feltételezésről. Teljes mértékben elhanyagolja a jelzálog-pool kezdeti éveiben bekövetkező előlegeket. Ezért az e "standard" előtörlesztési feltételezés alapján kiszámított és jegyzett hozam súlyosan alábecsüli a mögöttes tranzakciós értékpapír-kereskedelemben rejlő potenciális hozamot, és túlbecsüli a potenciális hozamot egy prémium átadás során.
FHA tapasztalati módszer
A spektrum másik végén egy előre fizetendő előírás található, amely a Szövetségi Házigazgatás (FHA) tényleges tapasztalatain alapul. Az FHA összegyűjti a történeti adatokat a biztosított jelzálogkölcsönök előtörlesztésének tényleges előfordulásáról. Ezek az adatok a kezdeményezés dátumainak és a kuponok arányának széles tartományát fedik le.
Az FHA tapasztalati módszer egyértelműen javulás volt a szokásos jelzáloghozamhoz képest, mivel valósághű és történelmileg validált feltételezéseket vezetett be, ám ez még mindig nem jár saját problémákkal. Mivel az FHA szinte minden évben új sorozatot tesz közzé, a másodlagos jelzálogpiac azzal a zavaró körülménnyel szembesült, hogy a különféle évek sorozatán alapuló értékpapírokkal rendelkeznek.
(a jelzálog jeleneteinek mögötti másodlagos jelzálogpiacról.)
Állandó előrefizetési arány
Egy másik alkalmazott specifikáció az állandó előtörlesztési arány (CPR), más néven "feltételes előrefizetési arány". Ez a specifikáció feltételezi, hogy a tőke egyenlegének egy adott évben előre fizetett százaléka állandó.
A CPR-módszer analitikailag könnyebben használható, mint az FHA tapasztalatai, mivel az egyes évekre alkalmazandó előtörlesztési arány egy következetes szám, nem pedig a 30 változó szám közül egy. Következésképpen könnyebb összehasonlítani egy adott tartási időszakra vonatkozó jegyzett hozamokat az előtörlesztés különböző feltételezései között. A CPR-módszer egyik finom előnye, hogy feltárja az előtörlesztés feltételezésének szubjektív természetét. Az FHA tapasztalati megközelítése bizonyos pontosságot igényel, amely teljesen indokolatlan lehet.
A CPR egyik változatát "egyhavi mortalitásnak" (SMM) hívják. Az SMM egyszerűen az éves CPR havi analógja. Feltételezi, hogy a tőke egyenlegének egy adott hónapban előre fizetett százaléka állandó.
PSA szabványos előrefizetési modell
A leggyakrabban használt előtörlesztési arány feltételezése az Általános Értékpapír Szövetség (PSA) ipari szakcsoport által kínált általános előrefizetési tapasztalat. A PSA célja az volt, hogy a szabványosítást a piacra dobja. A szokásos előrefizetési tapasztalatok első 30 hónapja folyamatosan növekvő CPR-t igényel, amely nullától kezdődik, és havonta 0, 2 százalékkal növekszik; ezt követően a hat százalékos CPR-t használják. Időnként azonban a hozamok gyorsabb vagy lassabb előrefizetési feltételezésen alapulnak, mint ez a szabvány. Az előrefizetés feltételezésének ezt a változását a 100% feletti vagy alatti százalék megjelölése jelzi.
- A 200 százalékos PSA-ra jegyzett MBS az elmúlt 30 hónapban 0, 4 százalékos CPR-növekedést feltételez, majd 12 százalékos szintű CPR-et feltételez. Az 50 százalékos PSA-ra eső MBS-nél a CPR havi 0, 1 százalékos növekedése feltételezhető, míg a három százalékos CPR nem növekszik. szint elérése.
Alsó vonal
Amint azt már említettük, a súlyozott átlagos élettartam használata számos feltevést tartalmaz, és messze nem pontos. Ez azonban segíti a befektetőket reálisabb előrejelzések készítésében az MBS hozamáról és futamidejéről, ami segít csökkenteni a vele járó előrefizetési kockázatot.
(Az MBS-ről bővebben lásd az MBS jelzálogkölcsön-nyereségét .)
