MI A jog a kizáráshoz?
A kizárás joga leírja a hitelezőnek azt a képességét, hogy egy ingatlan birtoklását birtoklásnak nevezett jogi eljárás útján birtokolja. A hitelezők hivatkozhatnak a kizáráshoz való jogukra, amikor a háztulajdonos nem teljesíti jelzálogkölcsönét. A jelzálogkölcsön feltételei felvázolják azokat a feltételeket, amelyek mellett a hitelezőnek joga van kizárni. Az állami és a nemzeti törvények szintén szabályozzák a kizárás jogát.
A kizárás azért történik, mert amikor egy személy jelzálogkölcsönt szerez egy ház megvásárlásához, akkor a ház maga a ház fedezi a kölcsönt. Mivel a ház biztosítékként jár, a háztulajdonos beleegyezik abba, hogy elveszíti a ház tulajdonjogát abban az esetben, ha fizetései nem teljesülnek. Amikor egy otthont kizárnak, a hitelező általában eladja az ingatlant, hogy megtérítse a kölcsönből elveszett pénzt.
A háztulajdonosok társulásainak szintén kizárási joga van, amelyet akkor gyakorolhatnak, ha a háztulajdonos nem fizet a háztulajdonosok társulási díját vagy külön beszámolót.
A kizárás eltérő időt vesz igénybe, függően a jelzálog feltételeitől, a hitelező motivációjától, valamint a helyi törvényektől és rendeletektől. Sok esetben a hitelezők bárhol, három-hat hónappal azután kezdik el a kizárási folyamatot, hogy a hitelfelvevő elmulasztotta fizetését.
BIZTOSÍTÁS A kizárás joga
A kizárás joga nem adja meg a hitelezőknek azt a jogot, hogy előzetes értesítés nélkül otthont kapjanak. A hitelezőknek be kell tartaniuk a meghatározott eljárásokat annak érdekében, hogy a kizárás jogszerű legyen. Először nemteljesítési értesítést kell küldeniük a hitelfelvevőnek, figyelmeztetve őket arra a tényre, hogy kölcsönük nem teljesül a fizetési késedelem miatt.
A háztulajdonosnak ezután általában egy meghatározott idő áll rendelkezésére, hogy megtérüljön az esetlegesen kihagyott kifizetésekkel és elkerülje a kizárást. A fennmaradó egyenlegen felül valószínűleg szintén fizetési késedelmi díjat kell fizetniük. Ezt az időt arra is felhasználhatják a kizárás elleni küzdelemhez, ha úgy vélik, hogy a hitelezőnek valójában nincs joga az ingatlan korlátozására.
Kétféle típusú kizárás létezik: az igazságügyi kizárás és a nem bírósági kizárás. A bírósági kizáráshoz bírósági pert kell benyújtani. Nem minden régió engedélyezi mindkét típusú kizárást, így a helyi törvények diktálhatják, hogy milyen típusú hitelezőt használnak.
Miután egy házat kizártak, a hitelező valószínűleg bejelenti a ház kizárását. Ezek az eladások gyakran a legjobban licitálót adják aukciónak. Abban az esetben, ha a háztulajdonos továbbra is a házban él, valószínűleg jogellenes fogvatartási eljárás alapján kilakoltatják őket.
A kizárás és a megváltás elleni küzdelem
A visszaváltási jog lehetővé teszi a kizárt háztulajdonosok számára, hogy meghatározott összegű összeget fizessenek a jelzálog „megváltásához”, lehetővé téve számukra otthonuk megtartását. A visszaváltás méltányos joga lehetővé teszi a háztulajdonosok számára, hogy a jelzálogkölcsönök teljes összegének befizetésével a jelzálogkölcsönök eladása előtt megváltsák jelzálogjaikat. Ezt refinanszírozással lehet megtenni, ha új hitelt tudnak szerezni. Az új hitel megszerzése azonban valószínűleg nehéz lesz, ha már van otthonuk a lezárásban.
Egyes államok törvényes visszaváltási joggal rendelkeznek, amely lehetővé teszi a háztulajdonosok számára, hogy a kizárás utáni eladás után visszaválthassák jelzálogjaikat azáltal, hogy megfizetik a ház kizárási eladási árát azoknak, akik megvásárolták azokat az eladáskor. Kamatot és egyéb díjakat kell fizetniük, de ha erre képesek, megtarthatják otthonuk birtoklását.
A hitelfelvevők akkor is képesek lehetnek jogilag harcolni a kizárással, ha hitelezőiknek ténylegesen nincs jogi lehetősége a kizáráshoz. Ha egy hitelező értékpapírosította a jelzálogkölcsönt, akkor nehéz lehet bizonyítani, hogy fennáll a hitelképességük. Ebben az esetben lehetséges, hogy egy bíró elutasíthatja a kizárást.
