Mi az ingatlanbefektetési alap (REIT)?
Az ingatlanbefektetési vagyonkezelő társaság (REIT) olyan vállalkozás, amely ingatlanokat birtokol és általában üzemeltet, és így jövedelmet generál. A legtöbb REIT egy adott ingatlanszektorra szakosodott, idejét, energiáját és finanszírozását az egész ingatlanhorizont adott szegmensére összpontosítva. A diverzifikált és speciális REIT-ek azonban gyakran különféle típusú ingatlanokat tartanak portfóliójukban. A REIT portfólióba tartozó ingatlanok közé tartozhatnak apartmankomplexumok, adatközpontok, egészségügyi intézmények, szállodák, infrastruktúra - száloptikás kábelek, cellás tornyok és energiavezetékek formájában - irodaépületek, kiskereskedelmi központok, önraktár, erdő és raktárak. A REIT egyik előnye a mindennapi befektetők számára, hogy lehetőséget biztosítanak az ingatlan olyan részének birtoklására, amely osztalék alapú jövedelmet generál.
A kongresszus 1960-ban megalapította az ingatlanbefektetési alapokat az 1960-as szivar-jövedéki adó meghosszabbításának módosításaként. A rendelkezés lehetővé teszi az egyes befektetők számára, hogy befektetési jegyeket vásárolhassanak olyan kereskedelmi ingatlanportfóliókban, amelyek különféle ingatlanokból származnak jövedelemmel.
Real Estate Investment Trust (REIT)
A REIT megértése
A legtöbb REIT-nek egyértelmű üzleti modellje van: A REIT bérleti díjat bocsát ki és az ingatlanokra bérleti díjat gyűjt, majd ezt a jövedelmet osztalékként felosztja a részvényeseknek.
A REIT-hez való belépéshez a társaságnak be kell tartania a Belső Bevétel-kódex bizonyos rendelkezéseit. Ezek a követelmények magukban foglalják elsősorban a saját jövedelemtermelő ingatlan hosszú távú biztosítását és a jövedelem elosztását a részvényesek között. Pontosabban, egy társaságnak meg kell felelnie a meghatározott követelményeknek, ideértve:
- Beruházjon teljes eszközének legalább 75% -át ingatlanba, készpénzbe vagy az USA Treasurys-be. Bruttó jövedelmének legalább 75% -át ingatlan bérleti díjakból, az ingatlan finanszírozására szolgáló jelzálogkölcsönök kamataiból vagy az ingatlan értékesítéséből kell visszavonnia. Visszatér legalább 90% adóköteles jövedelme részvényesi osztalék formájában évente. Legalább 100 részvényesnek létezik az első létezés éve után. Az adóköteles év utolsó felében legfeljebb 50% -a lehet öt vagy kevesebb személy birtokában.
Egyéb követelmények, ideértve a REIT-et is, olyan társaság lehet, amely társaságként adóköteles az IRS szempontjából. Ezenkívül a vállalkozásnak igazgatósági vagy kuratóriumi vezetéssel kell rendelkeznie.
Kulcs elvihető
- Az ingatlanbefektetési vagyonkezelő társaság (REIT) olyan társaság, amely jövedelemtermelő ingatlanokat birtokol, üzemeltet vagy finanszíroz. A tulajdonosok és ingatlankezelők az ingatlantulajdonokat kezelik. A jelzálogkölcsönökkel foglalkozó jelzálogkölcsönök és jelzáloggal fedezett értékpapírok tartósan kereskednek vagy kereskednek. A REIT-ek állandó bevételi forrást generálnak a befektetők számára, de kevés útmutatást kínálnak a tőke felértékelődése szempontjából. A legtöbb REIT-ek nyilvános forgalomban vannak, mint részvények, így rendkívül likvidek - ellentétben a legtöbb ingatlanbefektetéssel.
A REIT típusai
A REIT-ek többféle lehet. Az alapoknak vannak osztályozásuk, amelyek meghatározzák az általuk végzett üzleti tevékenységet, és tovább osztályozhatók attól függően, hogy részvényeiket vásárolják-eladják.
A saját tőke REIT-ek a vállalkozás leggyakoribb formája. Ezek a szervezetek jövedelemtermelő ingatlanokat vásárolnak, birtokolnak és kezelnek. A bevételek elsősorban bérleti díjakból származnak, nem pedig a portfóliótulajdonok viszonteladásából.
A jelzáloglevelek, más néven mREIT- ek, pénzt kölcsönöznek az ingatlantulajdonosoknak és az üzemeltetőknek. A hitelnyújtás történhet közvetlenül jelzálogkölcsönök és kölcsönök útján, vagy közvetett módon jelzáloggal fedezett értékpapírok (MBS) megszerzésével. Az MBS olyan kormányzati szponzorált vállalkozások (GSE) által kibocsátott jelzálogkölcsön-készletekből álló befektetések. Bevételeik elsősorban a nettó kamatmarzsból származnak - a jelzálogkölcsönökkel kerestett kamat és az ezen kölcsönök finanszírozási költségei közötti különbségből. A REIT jelzálog-központú fókuszának köszönhetően potenciálisan érzékenyek a kamatlábak emelkedésére.
A hibrid REIT- vállalkozások mind fizikai bérleti vagyont, mind jelzálogkölcsönöket tartanak portfóliójukban. A gazdálkodó egység megállapított befektetési fókuszától függően mérlegelhetik a portfóliót több ingatlanra vagy több jelzálog-részesedésre.
|
A REIT típusa |
Holdings |
|
Saját tőke |
A jövedelemtermelő ingatlan tulajdonosa és üzemeltetése |
|
Jelzálog |
Biztosítson jelzálogkölcsönöket ingatlanokra |
|
Hibrid |
Saját ingatlanok és jelzálogkölcsönök |
| Nyilvánosan forgalmazott |
Bevezetés a nemzeti tőzsdén |
| Nyilvános nem kereskedett |
A SEC-nél regisztrált, nem nyilvános kereskedelemmel |
| Magán |
Csak privát befektetésként dolgozzon |
A nyilvánosan forgalmazott REIT-ek olyan nyilvános forgalomban forgalmazott REIT-ek részvényeit kínálják, amelyek szerepelnek egy nemzeti értékpapír-tőzsdén, ahol azokat az egyes befektetők vásárolják és adják el. Ezeket az Egyesült Államok Értékpapír- és Tőzsdebizottsága (SEC) szabályozza.
A nyilvános nem forgalmazott REIT-ek szintén regisztráltak a SEC-n, de nem kereskednek a nemzeti értékpapír-tőzsdén. Ennek eredményeként kevésbé likvid, mint a nyilvánosan forgalmazott REIT-ek, ám általában stabilabbak, mivel nincsenek kitéve a piaci ingadozásoknak.
A magántulajdonú REIT-eket nem regisztrálták a SEC-ben, és nem folytatnak kereskedelmet a nemzeti értékpapír-tőzsdén. Kizárólag magánbefektetésekként működnek, amelyeket kizárólag kiválasztott befektetői listára adnak el.
A REIT-ekbe történő befektetés előnyei és hátrányai
A REIT-ek fontos szerepet játszhatnak a befektetési portfólióban. Mint minden beruházás esetében, nekik is vannak előnyeik és hátrányai.
Ráadásul a REIT-eket könnyű megvásárolni és eladni, mivel a legtöbb nyilvános tőzsdén kereskedik. Ez a piacképes tulajdonság enyhíti az ingatlan hagyományos hátrányait. Hagyományosan, az ingatlan hírhedten nem likviditás - az ingatlan hosszú időt vehet igénybe az eladáson vagy vásárláson - és az átláthatóság hiánya, mivel nem minden piac kínál megbízható információkat az adókról, a tulajdonjogról és a körzetről. A REIT-eket a SEC szabályozza, és auditált pénzügyi jelentéseket kell benyújtaniuk.
Teljesítmény szempontjából a REIT vonzó kockázattal korrigált hozamot és stabil cash flow-t kínál. Ezenkívül az ingatlan jelenléte jó lehet egy portfólió számára, ha diverzifikálja egy másik eszközosztályba, amely ellensúlyozhat részvényeket vagy kötvényeket.
A hátránya, hogy a REIT-ek nem kínálnak túl sokat a tőke felértékelődése szempontjából. Szerkezetük részeként a jövedelem 90% -át vissza kell fizetniük a befektetőknek. Tehát az adóköteles jövedelemnek csak 10% -át lehet újrabefektetni a vállalkozásba új részesedések vásárlására.
A REIT részesedésektől kapott osztalékokat rendszeres jövedelemként adóztatják. A REIT-ek egyik elsődleges kockázata az, hogy ingatlan-piaci ingadozásoknak vannak kitéve. Ugyanakkor, a legtöbb befektetéshez hasonlóan, ne garantálja a nyereséget vagy a veszteségeket. Ezenkívül egyes REIT-ek magas kezelési és tranzakciós díjakat tartalmaznak.
Előnyök
-
fizetőképesség
-
Diverzifikáció / ellensúly más eszközökhöz
-
Átláthatóság
-
Állandó osztalékok
-
Kockázattal korrigált hozamok
Hátrányok
-
Alacsony növekedés / kevés tőkefelértékelődés
-
Nem adó-helyzetű
-
A piaci kockázatnak kitéve
-
Magas kezelési és tranzakciós díjak
Hogyan kell befektetni a REIT-ekbe
Befektethet a nyilvánosan forgalmazott REIT-ekbe, valamint a REIT befektetési alapokba és a REIT tőzsdén forgalmazott alapokba (ETF-k), részvények bróker útján történő megvásárlásával. Nem forgalmazott REIT részvényeit bróker vagy pénzügyi tanácsadó útján vásárolhatja meg, aki részt vesz a nem kereskedett REIT ajánlatában. A REIT-eket egyre növekvő számú meghatározott juttatási és meghatározott járulékalapú munkáltatói szponzorált nyugdíj- és befektetési terv tartalmazza. Naret, a washingtoni DC-ben működő kutató- és érdekképviseleti cég az amerikai székhelyű REIT-piac számára, 80 millió amerikai befektető becslése szerint saját befektetési alapjait nyugdíj-megtakarításai és más befektetési alapjai révén birtokolja.
A Nareit szerint több mint 225 nyilvánosan forgalmazott REIT van az Egyesült Államokban, ami azt jelenti, hogy néhány házi feladatot kell elvégeznie, mielőtt eldönti, melyik REIT működik a legjobban az Ön portfóliója számára.
Fontos, hogy fontolja meg a REIT vezetõ csapatát és a múltbéli eredményeket, és derítse ki, hogyan kompenzálják őket. Ha teljesítményalapú kompenzációról van szó, akkor esélyek vannak arra, hogy keményen dolgoznak a megfelelő tulajdonságok kiválasztásában és a legjobb stratégiák kiválasztásában. Természetesen az is jó ötlet, ha megvizsgáljuk a számokat, például az egy részvényre jutó eredmény várható növekedését (EPS) és a jelenlegi osztalékhozamokat. Különösen hasznos mutató a REIT műveletekből származó alapjai (FFO), amelyek a REIT eszközeinek generált cash flow-kat mérik. Egy másik, a REIT-ekkel általában használt mutató a pénzügyi irányítás megtérülési rátája (FMRR).
Példa a REIT valós világára
A REIT-ek kiválasztásakor egy másik szempont, hogy megvizsgáljuk, hogy mekkora az ingatlanpiac az ágazatban. Fontolja meg, hogy általában milyen gyorsan növekvő gazdasági ágazatok érhetők el ingatlanon keresztül. Például az egészségügy az Egyesült Államok egyik leggyorsabban növekvő iparága - különösen az orvosi épületek, a járóbeteg-ellátó központok, az idősek gondozási létesítményeinek és a nyugdíjas közösségek növekedésében.
Számos REIT-ok összpontosítanak erre az ágazatra. A HCP Inc. (HCP) az egyik ilyen. Közel 15 milliárd dolláros piaci korlátjával egy nagyvállalat - elég nagy ahhoz, hogy valójában az S&P 500 részévé váljon - és nagyon likvid. Körülbelül 2, 56 millió részvény kereskedik naponta. Egy részvényenkénti 31, 25 USD áron, 2019. április 5-től, az 52 hetes csúcspont közelében kereskedik, és 4, 32% -os osztalékhozamot kínál. A közelmúltban átalakított portfóliója az élettudományi létesítményekre - diagnosztikai központokra, laboratóriumokra, genomika és egyéb létesítményekre - koncentrál az orvosi irodaépületekre és az idősek lakhatására.
Kapcsolódó feltételek
Az UPREIT meghatározása Az UPREIT egy módja a tőkenyereség adókötelezettségének elhalasztására vagy teljes mértékű elkerülésére, amikor egy magánszemély vagy társaság értékelt ingatlant akar eladni. tovább Hogyan lehet profitálni az ingatlanból Az ingatlan valódi, vagyis tárgyi eszköz, amely földből és a rajta található dolgokból áll, beleértve az épületeket, az állatokat és a természeti erőforrásokat. további SEC-S-11 forma Az SEC-S-11 forma egy olyan irat, amelyet értékpapír-kibocsátások regisztrálására használnak az ingatlanbefektetési alapok (REIT) számára. tovább REIT ETF A REIT ETF olyan tőzsdén forgalmazott alapok, amelyek elsősorban részvény-REIT értékpapírokba fektetnek be és célja a REIT-indexek emulálása. több Forgalmazásra rendelkezésre álló alap (FAD) Az elosztásra rendelkezésre álló alapok a REITS által a befektetőknek fizetendő tőkeösszeg belső, nem GAAP szerinti mérése. több Jövedelem Trust A jövedelem bizalom olyan befektetési vagyon, amely jövedelemtermelő eszközöket tart. Felépíthető akár személyes befektetési alapként, akár nyilvános kereskedelemmel ellátott, zárt végű részvényekkel rendelkező kereskedelmi vagyonként. további partner linkekkapcsolódó cikkek
Ingatlanbefektetés
A REIT út
Ingatlanbefektetés
REIT vs. REIT ETF: Hogyan hasonlítják össze
Ingatlanbefektetés
101. REIT: Hogyan szabályozzák őket
Ingatlanbefektetés
REITs vs ingatlanbefektetési alapok: Mi a különbség?
Ingatlanbefektetés
5 REIT típusú és hogyan lehet beruházni őket
Ingatlanbefektetés
Az Fundrise eREIT-e megfelelő az Ön számára?
