Nettó működési jövedelem vs. kamat és adók előtti eredmény: áttekintés
A nettó működési bevétel (NOI) határozza meg a gazdálkodó egység vagy az ingatlan bevételeit, levonva az összes szükséges működési költséget. Nem veszi figyelembe a kamatot, az adókat, a beruházási költségeket, az értékcsökkenést vagy az amortizációs költségeket.
Ezzel szemben a kamat és adók előtti eredmény (EBIT) a bevételekből kevesebb költségből áll, az adókat és a kamatot nem számítva, de figyelembe veszi az értékcsökkenési és amortizációs költségeket. Az EBIT meghatározza a vállalat jövedelmezőségét.
Nettó működési bevétel
A NOI-t általában az ingatlanpiac és az épület jövedelemszerzési képességének elemzésére használják. Az ingatlan bérleti díjból, parkolási díjakból, karbantartási és karbantartási díjakból származhat bevételt. Előfordulhat, hogy egy ingatlan biztosítási működési költségeket, ingatlankezelési díjakat, közüzemi költségeket, ingatlanadókat, gondnoki díjakat, hótakarítási és egyéb kültéri karbantartási költségeket, valamint kellékeket tartalmaz.
A hüvelykujjszabály az, hogy egy kiadást működési költségnek kell besorolni, ha a pénz rá nem költése veszélyeztetné az eszköz azon képességét, hogy továbbra is termeljen jövedelmet. A jövedelemadók és a jelzálogkölcsönök nem befolyásolják a társaságok vagy az ingatlanbefektetések jövedelemszerzési potenciálját, tehát nem szerepelnek a NOI-ben.
A NOI-egyenlet bruttó bevétel, csökkentve a működési költségekkel, egyenlő a nettó működési bevételekkel. A NOI meghatározza az ingatlan kapitalizációs rátáját vagy megtérülési rátáját is. Egy ingatlan kapitalizációját úgy számítják ki, hogy az éves NOI-t elosztják a potenciális teljes eladási árral.
Bruttó jövedelem
Az EBIT kiszámításához úgy kell kiszámítani, hogy a bevételéből levonják a vállalat eladott árucikkeinek költségét (COGS) és működési költségeit. Az EBIT kiszámítható működési bevételként és nem működési bevételként, levonva a működési költségeket.
Tegyük fel, hogy az ABC társaság 50 millió dollár bevételt generált, és COGS értéke 20 millió dollár volt, értékcsökkenési költségei 3 millió dollár, nem működési bevételei 1 millió dollár, karbantartási költségei pedig 10 millió dollár az elmúlt pénzügyi évben. Ennek eredményeként az EBIT 21 millió dollár volt. EBIT egyenlete 50 millió dollár (bevétel) plusz 1 millió dollár kevesebb, mint 10 millió dollár (karbantartási költségek) és 20 millió dollár (eladott áruk költsége) kevesebb, mint 21 millió dollár.
Nettó működési bevétel vs. kamat és adó előtti eredmény Példa
Tegyük fel, hogy egy befektető lakásépületet vásárol egy készpénzes tranzakcióval. Az ingatlan 20 millió dollár bérleti díjat és szolgáltatási díjat generál. Az apartmanház üzemeltetési költségei 5 millió dollárt, az értékcsökkenési költségek pedig 100 000 dollárt jelentenek a mosógépeknél.
A lakóépület által generált NOI 15 millió dollár (20 millió dollár kevesebb, mint 5 millió dollár), mivel az értékcsökkenést nem vesszük figyelembe ebben a számításban.
Az épület EBIT-je eltér, mivel az EBIT figyelembe veszi az értékcsökkenési költségeket. Ezért az ebből származó lakásépítésből származó EBIT 14, 9 millió dollár (20 millió dollár kevesebb, 5 millió dollár kevesebb, mint 100 000 dollár).
Kulcs elvihető
- A NOI kiszámítása magában foglalja a működési költségek kivonását az ingatlan bevételeiből. Az EBIT kiszámítása ugyanazt az egyenletet használja, de levonják az értékcsökkenési költségeket és az eladott áruk költségeit is. A jövedelemadók nem befolyásolják a társaság NOI-jét vagy EBIT-jét, de az ingatlanadók szerepelnek az egyenletben. A működési költségeket azoknak a költségeknek kell meghatározni, amelyek a bevétel és az eszköz jövedelmezőségének fenntartásához szükségesek.