Mi a nettó működési eredmény - NOI?
A nettó működési jövedelem (NOI) a jövedelemtermelő ingatlanbefektetések jövedelmezőségének elemzésére szolgál. A NOI megegyezik az ingatlanból származó bevételekkel, levonva az ésszerűen szükséges működési költségeket. A NOI egy adózás előtti szám, megjelenik az ingatlan jövedelem- és cash flow-kimutatásában, amely nem tartalmazza a kölcsönök tőke- és kamatfizetéseit, tőkeköltségeit, értékcsökkenését és amortizációját. Ha ezt a mutatót más iparágakban használják, akkor azt EBIT-nek nevezik, amely „kamat és adó előtti eredményre” utal.
Kulcs elvihető
- A nettó működési jövedelem a jövedelemtermelő ingatlan jövedelmezőségét méri, mielőtt bármilyen költséget hozzáadna a finanszírozásból vagy az adókból. A NOI metrikában használt működési költségek manipulálhatók, ha az ingatlantulajdonos elhalasztja vagy felgyorsítja bizonyos bevételi vagy kiadási tételeket.A NOI mutató nem tartalmazza tőkeberuházások.
A NOI képlete:
Nettó működési jövedelem = RR − OE, ahol: RR = ingatlanbevételOE = működési költségek
Nettó működési bevétel
Mit mond neked a NOI?
A nettó működési jövedelem egy értékelési módszer, amelyet az ingatlanszakértők használnak jövedelemtermelő tulajdonságaik pontos értékének meghatározására. A NOI kiszámításához az ingatlan működési költségeit le kell vonni a jövedelemből.
A bérleti jövedelem mellett az ingatlan bevételeket generálhat olyan szolgáltatásokból is, mint például parkolószerkezetek, automaták és mosodai létesítmények. A működési költségek magukban foglalják az épület üzemeltetésének és karbantartásának költségeit, ideértve a biztosítási díjakat, a jogi díjakat, a közüzemi díjakat, az ingatlanadókat, a javítási költségeket és a gondnoki díjakat. A beruházások, például az egész épület új klímaberendezésének költségei, nem kerülnek bele a számításba.
A NOI segít az ingatlanbefektetőknek meghatározni az aktiválási arányt, ami viszont segít nekik az ingatlan értékének kiszámításában, ezáltal lehetővé téve számukra a különféle ingatlanok összehasonlítását, amelyeket esetleg megfontolhatnak vásárlást vagy eladást.
A finanszírozott ingatlanok esetében a NOI-t az adósságfedezeti mutatóban (DCR) is használják, amely megmondja a hitelezőknek és a befektetőknek, hogy az ingatlan jövedelme fedezi-e működési költségeit és adósságfizetéseit. A NOI-t a nettó jövedelem szorzójának, a befektetés pénzbeli megtérülésének és a teljes befektetés megtérülésének kiszámításához is használják.
Példa a nettó működési eredmény felhasználására
Tegyük fel, hogy olyan ingatlan tulajdonosa van, amely évente 120 000 dollár bevételt és 80 000 dollár működési költségeket von maga után. Ilyen körülmények között a bekövetkező bevételei 40 000 dollár (120 000 - 80 000 dollár) lesz. Ha az összeg negatív, ha a működési költségek meghaladják a bevételeket, akkor az eredményt nettó működési veszteségnek (NOL) hívják.
A hitelezők és a kereskedelmi hitelezők nagymértékben támaszkodnak a NOI-re, hogy meghatározzák a jelzálogköteles ingatlan jövedelemtermelési potenciálját, még inkább, mint amikor a befektető hiteltörténetet bevonják döntéseikbe. Egyszerűen fogalmazva: ez a mutató segít a hitelezőknek alapvetően felbecsülni az ingatlan kezdeti értékét azáltal, hogy előre jelezi az ingatlan cash flow-jait. Ha az ingatlan jövedelmezőnek minősül, a hitelezők ezt a számot is felhasználják a kölcsön nagyságának meghatározására. Másrészről, ha az ingatlan nettó működési veszteséget mutat, a hitelezők valószínűleg egyenesen elutasítják a hitelfelvevő jelzálogkövetelését.
Az ingatlantulajdonosok manipulálhatják működési költségeiket azáltal, hogy halasztják bizonyos költségeket, mások felgyorsítása mellett. A NOI növelhető a bérleti díjak és egyéb díjak emelésével, miközben csökkentheti az ésszerűen szükséges működési költségeket. Ez utóbbi példaként vegye figyelembe azt a forgatókönyvet, amikor egy lakástulajdonos lemond a bérlő éves bérleti díjáról 12.000 dollárért, cserébe az ingatlankezelőként eljáró bérlő. Ha a lakástulajdonos rendszerint 30 000 dollárt fizet az épület kezelőjének, következésképpen levonhatja a bevételből a „ésszerűen szükséges” 30 000 dolláros költséget, nem pedig a tényleges 12 000 dollárt. (A kapcsolódó olvasmányhoz lásd: „NOI vs. EBIT: A különbségek összehasonlítása”)
