A háztulajdonosok gyakran olyan irigylésre méltó helyzetben vannak, hogy inkább a jelzálogkölcsönök egyenlegéből fakadnak, mint amennyit otthonuk érdemes. Ez olyan események kombinációjából származik, amelyek közül sok a háztulajdonos ellenőrzése alatt áll. A csökkenő ingatlanárak, a romló szomszédság, a rossz hitelfelvételi döntések (pl. Olyan hitelfelvétel, mint amennyit a hitelfelvevő megengedhet magának, vagy opcionálisan beállítható kamatú jelzálogkölcsönt vesz fel) és a saját tőke felvételének refinanszírozása mind a háztulajdonosokat növekvő adósságokkal hagyhatja el. Ha a jelzálog egyenlege meghaladja az ingatlan értékét, akkor a háztulajdonos helyzetét "fejjel lefelé" vagy "víz alatti" -nak nevezik. Ez a kellemetlen helyzet elkerülése trükkös - és gyakran megköveteli a ház eladását a hitel értékénél alacsonyabb értéken -, de vannak megoldások. Nézzük meg néhány lehetőséget a negatív tőkével rendelkező háztulajdonosok számára.
Rövid eladás egy olyan háznak, amely rövid a saját tőkéjében
A rövid lejáratú eladás akkor megvalósítható, ha a lakás eladási ára és a jelzálogkölcsönök közötti különbség kicsi, vagy az eladónak mély zseb van. Ha vásárlót lehet találni, a háztulajdonos csekkkel érkezik a záráshoz, hogy kifizesse a hitel egyenlegét. Ha az eladó nem engedheti meg magának, hogy kifizesse a fennmaradó összeget, hanem eladnia kell, akkor az eladónak fel kell vennie a kapcsolatot a jelzálog birtokosával, és meg kell próbálnia megszervezni az eladást. (Ha többet szeretne megtudni a ház eladásáról, olvassa el a Rövid eladás otthonát, hogy elkerülje a kizárást .)
A hitelező meggyőzése rövid távú eladásról gyakran jelentős időt és papírmunkát igényel. Amellett, hogy a hitelező megállapodásra jut, a háztulajdonosnak meg kell találnia egy ingatlanügynököt, aki hajlandó kezelni az eladást. Ha vevőt találnak, a komplikációk folytatódnak. A hitelező gyakran kölcsönt nyújt be egy befektető nevében. Ha a hitelező kielégíti az eladást, akkor a hitelezőnek együtt kell működnie a hitelt birtokló befektetővel a megállapodás elérése érdekében. Ez időt vehet igénybe. Ha a ház magán jelzálogbiztosítással (PMI) van fedezve, a biztosítót is be lehet vonni a folyamatba. A biztosító a bank érdekeinek védelme érdekében az ingatlant nemteljesítés ellen biztosította, tehát a biztosító részt vesz a folyamatban. Általánosságban elmondható, hogy a megállapodás elérésének ideje hosszú, és a banknak kevés ösztönzője van az együttműködésre.
Kizárás
Amikor minden megtörtént és befejeződött, a háztulajdonos pénzt fizethet a banknak, még az eladás után is, hogy különbséget tegyen a vevő fizetése és a bank által elfogadott pénz között. Ha úgy gondolja, hogy ez a helyzet az Ön helyzetében, az alternatíva lehet a kizárás. Ezt az opciót azonban nagyon óvatosan mérlegelje - noha a rövid eladás nem kedvez hitelképességének, a kizárás még rosszabb. (Olvassa el a hitelminősítés fontosságát, hogy megtudja, hogyan befolyásolja a hitelfelvételi tevékenységek a hitelminősítést.)
Az eladás megszervezésének kihívásai mellett, az eladás utáni pénzeszköz-eshetőség és annak valószínűsége, hogy hitelképességi mutatója megszerezte az adókat is. Adó szempontjából a lakás eladási ára és a jelzálog egyenlege közötti különbséget jövedelemnek lehet tekinteni. Az adó megfizetése vagy annak bizonyítása, hogy fizetésképtelen, és így mentesül az adó alól, olyan tételek, amelyekkel foglalkozni kell, mivel adó szempontjából a rövid lejáratú eladást adósságbocsátásnak tekintik.
A rövid eladás nehézségeinek elkerülésének lehetőségei korlátozottak. Az ideális forgatókönyv az, ha folytatjuk a házban lakást és a jelzálogkölcsön-fizetést mindaddig, amíg az ingatlanpiac javul, és a ház eladható olyan áron, amely fedezi a jelzálog egyenlegét. További fontolóra vehető lehetőségek: szobatárs felvétele a számlák megfizetése érdekében, vagy lakásba költözés és a ház bérbeadása.
Alsó vonal
A fejjel lefelé fordulás esélyeinek minimalizálására a legjobb módszer a megtalálható legkisebb jelzálogkölcsön felvétele és a lehető leggyorsabb kifizetés. Ez az erőfeszítés azzal kezdődik, hogy megvásárol egy házat, amelyet valójában megengedhet magának, amely drámaian eltérő tulajdonság lehet, mint amelyikben érzi magát. (Segítségre van szüksége a számok feltörésében? Olvassa el a Jelzálogkölcsönöket: Mennyit engedhet meg magának? )
A bölcs, óvatos háztulajdonosok jelentős előleget fizetnek, lehetővé téve számukra, hogy ne kelljen magánbiztosítási jelzálogbiztosítást (PMI) vásárolniuk, és elegendő otthoni tőkét biztosítsanak ahhoz, hogy párnázni tudjanak, ha az otthoni értékek csökkennek. Ezenkívül egy kis jelzálog felvételével extra befizetéseket kell tudnia fizetni, és rövidebb idő alatt kiszabadulni az adósságteher alól. Végül, a kiegészítő kifizetések sokkal kevésbé valószínűsíthetők, ha a jelzáloggal szemben "fejjel lefelé" találja magát.
Lásd: A jelzálogkölcsön-fizetési struktúra megértése a számítási és fizetési folyamat, valamint a lakáscélú kölcsönök amortizációs ütemtervének megértéséhez.
