Mi az a Jumbo hitel?
A jumbo kölcsön, más néven jumbo jelzálog, olyan típusú finanszírozás, amely meghaladja a Szövetségi Házfinanszírozási Ügynökség (FHFA) által meghatározott korlátokat. A hagyományos jelzálogkölcsönökkel ellentétben a jumbo kölcsön nem vásárolható meg, garantálható vagy értékpapírosítható Fannie Mae vagy Freddie Mac által. A luxusingatlanok és otthonok finanszírozására tervezték a rendkívül versenyképes helyi ingatlanpiacokon. A jumbo jelzálogkölcsönök egyedi biztosítási követelményekkel és adóügyi következményekkel járnak. Az ilyen típusú jelzálogkölcsönök vonzódtak, mivel a lakáspiac a nagy recesszió után ismét felépül.
A jumbo jelzálog értéke államonként és megyénként is változik. Az FHFA évente meghatározza a megfelelő hitelkeretet a különböző területekre, bár ez ritkán változik. 2019-től a határ az ország nagy részén 484 350 USD volt. Ezt a 2018. évi 453 100 dollárról növelték. Megyékben, amelyek magasabb otthoni értékkel rendelkeznek, az alapkorlátot 726 525 dollárra, vagyis a 484 350 dollár 150% -ára állítják.
Az FHFA eltérő rendelkezéseket tartalmaz az Egyesült Államok kontinentális területén kívüli területeken a hitelkeret kiszámításához. Ennek eredményeként az alaszkai, guámi, hawaii és az Egyesült Államok Virgin-szigetein lévő jumbo kölcsön 2019. évi alapkerete szintén 726 525 USD. Ez az összeg valóban még magasabb lehet azokban a megyékben, ahol magasabb az otthoni érték.
Hogyan működik a jumbo hitel?
Csakúgy, mint a hagyományos jelzálogkölcsönök, a jumbora vonatkozó minimumkövetelmények 2008 óta egyre szigorúbbak. Ahhoz, hogy jóváhagyást kapjanak, csillaghitel-pontra - 700-as vagy annál magasabb - és nagyon alacsony adósság-jövedelem (DTI) arányra van szükség. A DTI-nek 43% alatt kell lennie, lehetőleg közelebb a 36% -hoz. Jóllehet, hogy nem megfelelő jelzálogkölcsönök, a jumbóknak továbbra is az iránymutatások alá kell tartozniuk, amelyeket a Fogyasztói Pénzügyi Védelmi Iroda „minősített jelzálognak” tart - egy szabványos feltételekkel és szabályokkal rendelkező hitelezési rendszert, például a 43% -os DTI-t.
Bizonyítania kell, hogy rendelkezésre áll-e készpénz a kifizetések fedezésére, amelyek valószínűleg nagyon magasak lesznek, ha a szokásos 30 éves fix kamatozású jelzálogkölcsönt választja. A konkrét jövedelmi szintek és tartalékok a teljes hitel nagyságától függnek, de minden hitelfelvevőnek 30 nap fizetési nyugdíjra van szüksége, és két évig nyúló W2 adóformákra van szüksége. Önálló vállalkozó esetén a jövedelemigény nagyobb: Két év adóbevallás és legalább 60 nap a jelenlegi bankszámlakivonatok. A hitelfelvevőnek szintén bizonyítható likvid eszközökre van szüksége a minősítéshez, valamint a jelzálogkölcsön-kifizetések hat hónapjának megfelelő készpénztartalékhoz. Valamennyi kérelmezőnek bemutatnia kell a többi dokumentációt a többi birtokolt kölcsönről és a nem likvid eszközök (mint más ingatlanok) tulajdonjogának igazolását.
Kulcs elvihető
- A jumbo kölcsön olyan típusú finanszírozás, amely meghaladja a Szövetségi Lakásfinanszírozási Ügynökség által megállapított korlátokat, és amelyet a Fannie Mae vagy a Freddie Mac. nem vásárolhat, garantálhat vagy értékpapírosíthat. A jóváhagyáshoz csillagszintű pontszám és nagyon alacsony adósság / jövedelem arány szükséges. A jumbo jelzálogkölcsönök átlagos THM-je gyakran megegyezik a hagyományos jelzálogkölcsönökkel, míg az előleg a teljes vételár 10–15% -át teszi ki.
Jumbo hitelkamatlábak
Míg a jumbo jelzálogkölcsönök magasabb kamatlábakat hordoztak, mint a hagyományos jelzálogkölcsönök, a rés az utóbbi években megszűnt. Manapság a jumbo jelzálogkölcsönök átlagos éves százaléka (APR) gyakran megegyezik a hagyományos jelzálogkölcsönökkel - és bizonyos esetekben valójában alacsonyabb. 2019 márciusától kezdve például a Wells Fargo 4, 092% -os THM-t fizetett egy 30 éves fix kamatozású kölcsönre, és ugyanezen időtartamra 3, 793% APR-t számolt fel jumbo kölcsön mellett.
Bár a kormány által támogatott vállalkozások nem tudják kezelni őket, a jumbo kölcsönöket gyakran más pénzügyi intézmények értékpapírosítják; mivel ezek az értékpapírok nagyobb kockázatot hordoznak, hozamdíjjal kereskednek a hagyományos értékpapírosított jelzálogkölcsönökkel. Ezt a különbséget azonban maguknak a kölcsönöknek a kamatlába csökkentette.
Előleg egy jumbo kölcsönnél
Szerencsére az előleg követelményei enyhültek ugyanabban az időszakban. A múltban a jumbo jelzálogkölcsön-hitelezők gyakran megkövetelték a háztulajdonosoktól, hogy a lakás vételárának 30% -át tegyék fel (szemben a hagyományos jelzálogkölcsönök 20% -ával). Ez az arány már 10% -ról 15% -ra esett vissza. Mint minden jelzálogkölcsön esetében, a magasabb előleg befizetésének különféle előnyei lehetnek - többek között annak elkerülése érdekében, hogy a magán jelzálogbiztosítási hitelezők 20% alatti előleget követeljenek meg.
Kinek kellene vennie egy Jumbo-kölcsönt?
Az, hogy mekkora összeget tud kölcsönvenni, természetesen az eszközétől, a hitelképességétől és a vásárolni kívánt ingatlan értékétől függ. Ezeket a jelzálogokat a legmegfelelőbbnek tekintik a magas jövedelmű jövedelemmel rendelkezők olyan szegmense számára, akik évente 250 000–500 000 dollárt keresnek. Ez a szegmens HENRY néven ismert, a rövid keresõk rövidítése, még nem gazdag. Alapvetően ezek az emberek általában sok pénzt keresnek, de nincs millió millió készpénz vagy egyéb eszköz felhalmozódva - mégis.
Noha a HENRY szegmens magánszemélyei nem gyűjtöttek gazdagságot drága új otthon készpénzzel történő megvásárlásához, az ilyen magas jövedelmű személyek általában jobb hitelképességi pontszámmal és szélesebb körben bevett hiteltörténelemmel rendelkeznek, mint az átlagos háztulajdonos, aki hagyományos jelzálogkölcsönt keres egy alacsonyabb összeg. Ugyancsak hajlamosabban vannak szilárdan létrehozott nyugdíjszámlákra. Gyakran hosszabb ideig járulnak hozzá hozzájárulásokhoz, mint az alacsony jövedelműek.
Ne várjon nagy adókedvezményt egy jumbo kölcsönnél. A jelzálogkölcsön-kamat levonásának felső korlátja 750 000 dollárra korlátozódik az új jelzálogkölcsönök esetén.
Ez csak az a fajta személy, amelyet az intézmények szeretnek feliratkozni hosszú távú termékekre, részben azért, mert gyakran további vagyonkezelési szolgáltatásokra van szükségük. Ráadásul sokkal praktikusabb, ha a bank egyetlen 2 millió dolláros jelzálogkölcsönt kezel, mint 10 hitel, melynek darabszáma 200 000 dollár.
Különleges megfontolások a jumbo hitelhez
Csak azért, mert jogosult lehet ezekre a kölcsönökre, nem azt jelenti, hogy ki kellene vennie azokat. Természetesen nem szabad, ha számít arra, hogy például jelentős adókedvezményt nyújt Önnek.
Valószínűleg tudja, hogy az adott évben fizetett jelzálogkölcsön-kamatot levonhatja az adóiból, feltéve, hogy részletezi a levonásokat. De valószínűleg soha nem kellett aggódnia az IRS által e levonáskor megállapított felső korlát miatt - egy olyan felső korlátért, amelyet az adócsökkentésről és munkahelyről szóló törvény átadása enyhített. Bárki, aki 2017. december 14-én vagy korábban jelzálogkölcsönt kapott, legfeljebb 1 millió dolláros adósság kamatát vonhatja le, ami a régi felső összeg összege. De 2017. december 14-e után vásárolt lakásvásárlások esetén csak a 750 000 dollár jelzálogkölcsön kamatát vonhatja le. Ha nagyobb a jelzálog, akkor nem kapja meg a teljes levonást. Ha például 2 millió dolláros jumbo jelzálogkölcsönt kíván venni, amelynek évente 80 000 dollár kamatot keletkezik, akkor csak 30 000 dollárt vonhat le - a jelzálog első 750 000 dollárának kamatát. Valójában csak a jelzálogkölcsön-kamat 37, 5% -ával jár adókedvezmény.
Ez azt jelenti, hogy gondosan kell kölcsönöznie, és gondosan össze kell aprítania a számokat, hogy megnézze, mit lehet valóban megengedni magának, és milyen adókedvezményeket fog kapni. Az állami és a helyi adólevonás évi 10 000 dollárra korlátozódik, ugyanabból az adószámlából adódóan a magas adóztatású ingatlanok önköltsége több is. Egy másik stratégia: Hasonlítsa össze a kifejezéseket, hogy kiderüljön, lehet-e egy nagyobb hitelhelyettesítés mellett egy másik kölcsön felvétele egy nagy jumbo helyett jobban nyújtani pénzügyeit hosszú távon. (A kapcsolódó olvasmányhoz lásd: „A Jumbo Vs. konvencionális jelzálogkölcsönök megértése”)
