A diszkontált cash flow-elemzést vagy DCF-et nagyon gyakran használják az ingatlanbefektetések értékelésében, bár a diszkontráta meghatározása számos olyan változót tartalmaz, amelyeket nehéz nehéz pontosan megjósolni. A diszkontált cash flow-elemzés egy értékelési módszer, amelynek célja a beruházás jövedelmezőségének vagy pusztán életképességének meghatározása azáltal, hogy megvizsgálja a beruházás várható jövőbeli jövedelmét vagy cash flow-ját, majd ezt a cash flow-t diszkontálja, hogy a beruházás becsült aktuális értékét kapja.. Ezt a becsült aktuális értéket általában nettó jelenértéknek vagy NPV-nek nevezik. Az ingatlanbefektetések értékeléséhez a diszkontráta általában a kívánt vagy várható éves megtérülési ráta.
Az ingatlan diszkontált pénzáramlásának kiszámítása
Ingatlanbefektetések esetében a következő tényezőket kell figyelembe venni a számításban:
- Kezdeti költség - Vagy a vételárat, vagy az ingatlanon fizetendő összeget.finanszírozási költségek - a kezdeti vagy várható finanszírozás kamatlábköltségei.Helytartási időszak - Ingatlanbefektetések esetén a tartási időszakot általában öt és öt év közötti időszakra számítják. 15 év, bár a befektetők és az egyes befektetések között változik.Kiegészítő költségek évről évre - Ide tartoznak a tervezett karbantartási és javítási költségek; ingatlanadó; és a finanszírozási költségeken kívüli egyéb költségek.Prognozált cash flow-k - Az ingatlan birtoklásából származó bérleti bevételek éves előrejelzése.Eladási nyereség - A várható profitösszeg, amelyet a tulajdonos várhatóan realizál, ha az ingatlan végén eladásra kerül a tervezett tartási periódus.
A DCF számításában számos változót be kell becsülni; ezeket nehéz lehet pontosan meghatározni, és ide tartoznak például a javítási és karbantartási költségek, a tervezett bérleti díjak emelkedése és az ingatlan értékének növekedése. Ezeket az elemeket általában a térség hasonló tulajdonságainak felmérése alapján becsülik meg. Noha a jövőbeni költségek és a cash flow-k előrejelzésére vonatkozó pontos adatok meghatározása kihívást jelenthet, miután ezek az előrejelzések és a diszkontráta meghatározásra kerültek, a nettó jelenérték kiszámítása meglehetősen egyszerű, és a számítógépes számítások szabadon elérhetők.
