Tartalomjegyzék
- Előnyök az eladók számára
- Hogyan nyernek a vásárlók?
- MLS nyilatkozat 8.0
- Az MLS nyilatkozat hatása
- A piacon kívüli listák továbbra is fennállnak
- Vegye fel a kapcsolatot az ingatlanügynökökkel
- Megy online
- Megközelítés a háztulajdonosok számára
- Ismerje meg a folyamatot
- Alsó vonal
Mivel az ország számos piacán az ingatlanleltár továbbra is szűk, Ön, mint potenciális háztulajdonos, versenyelőny előtt szeretne maradni. Itt jönnek be a piacon kívüli listák. Csendes vagy zseblistaként is ismertek lehetnek, hogy ezek a házak eladásra kerülnek, de nem szerepelnek a többszörös tőzsdei szolgáltatásban (MLS). Ez azt jelenti, hogy az ingatlanügynököknek, akik ezeket az ingatlanokat értékesítik, meg kell tenniük a munkát, hogy maguknak a vásárlóknak találjanak.
A házaknak a piacról való tőzsdei listázása a múltban kissé ritka volt, ám az utóbbi években a háztulajdonosok körében nagyobb vonzerőt szereztek, így ezeket a listákat egyfajta másodlagos piac részévé tették - különös tekintettel az egyre növekvő keresletre.
Az „Real Estatetors®” új Nemzeti Szövetsége „MLS nyilatkozat 8.0” néven ismert irányelve jelentősen korlátozza a piacon kívüli tőzsdei jegyzéseket.
A piacon kívüli tőzsdei kereskedés ellentmondásosnak tűnhet az eladó számára. Végül is több van a kereslet, mint a készlet, ami azt jelenti, hogy a környékeken gyakori az ajánlattételi háborúk. Miért akarja az eladók titkos listákat készíteni, és hogyan - vevőként - megtalálja őket?
Kulcs elvihető
- A piacon kívüli listák olyan ingatlanok, amelyek eladásra kerülnek, de nem szerepelnek a több tőzsdei szolgáltatásban. Egyes eladók azt akarják, hogy a piacon kívüli tőzsdei adatok megvizsgálják a vizeket, megőrizzék a magánélet védelmét, megtakarítsák a jutalékokat, vagy megteremtsék az exkluzivitás érzetét, amely magasabb eladási ár.A vevők számára a piacon kívüli tőzsdei kereskedések hozzáférést biztosítanak a kiegészítő készlethez, a megtakarítás lehetőségéhez, ha a jutalék alacsonyabb, valamint a kívánt területen elkerülhető az ingatlanok közötti verseny. A csak egy ügynököt érintő piaci értékesítés Időnként nagyon kevés mozgásteret biztosít a vásárlók számára, akik árat szeretnének tárgyalni. A listákhoz való hozzáféréshez a vásárlók közvetlenül az ügynökökhöz vagy a háztulajdonosokhoz fordulhatnak, vagy megpróbálhatnak online lépni.
Előnyök az eladók számára
Néhány otthoni eladó választja a piacon kívüli tőzsdei jegyzést a vizek tesztelésére, míg mások egy magántulajdonúbb értékesítési folyamatot vagy lehetőséget arra, hogy alacsonyabb eladási jutalékról tárgyaljanak, mivel csak egy ügynök vesz részt.
Egyes háztulajdonosok azt gondolják, hogy a zsebbejegyzés olyan csábítást hoz létre, amely magasabb árat eredményez nekik. Végül is, ha az otthon szerepel a listán, és több mint 30 napig a piacon ül, akkor nagy esély van arra, hogy a potenciális vásárlók alacsony labdát kínálnak. Anélkül, hogy a „piacon töltött napok” jelölő eltűnik, nincs sok esély arra, hogy az eladó alákínál.
Hogyan nyernek a vásárlók?
Önnek, mint vevőnek a piacon kívüli tőzsdei jegyzés előnyei kettős. Először is hozzáférést biztosít a készlethez, amelyet a többi háztulajdonos nem lát. Ha különösen forró piacon vásárol, akkor a zsebében szereplő hirdetések lehetnek az egyetlen módja a ház megvásárlásának. Rendszeres piaci éghajlat esetén részben megállapodást kaphat, mert az eladónak fizetendő jutalék alacsonyabb.
Nem minden háztulajdonos keres elsődleges tartózkodási helyet. Lehet, hogy befektetési célú ingatlanokat vagy otthonakat keres, hogy profitot vásároljon és megfordítson. A nagy szomszédságban található tőzsdén kívüli tőzsdei kiváló módszer lehet e cél elérésére.
MLS nyilatkozat 8.0 Egyértelmű együttműködési politika
Jelentős akadályt jelentett a piacon kívüli tőzsdékkel szemben, amikor a Nemzetközi Realtorszövetség a közelmúltban átvette az „MLS 8.0 Nyilatkozat az egyértelmű együttműködésről” nyilatkozatot. Ez a, 2020. január 1-jén hatályos politika, amelynek helyi végrehajtása 2020. május 1-jéig kötelező. minden olyan ingatlanközvetítő, aki részt vesz egy többszörös tőzsdei jegyzésben, hogy az ingatlan nyilvános forgalomba hozatalától számított egy munkanapon belül benyújtja tőzsdei adatait az MLS-nek.
Az MLS nyilatkozat gyakorlati hatása 8.0
Érdemes megjegyezni, hogy az MLS 8.0 nyilatkozat a törvény értelmében nem törvény. Doug Wagner, a RE / Max Victory ingatlanügynök szerint: "Az Országos Realtors Association egy irányító egyesület, nem jogi személy, de az MLS minden tagjának, brókereknek és az egyesület képviselőinek be kell tartaniuk az új politikát."
Wagner megjegyzi, hogy a nem Realtors (nem NAR tagjai) engedéllyel rendelkező ügynököket nem köti ez a politika. Tekintettel azonban arra a tényre, hogy a közelmúltban a lakásvásárlók 89% -a használt ingatlanügynököt vagy brókert, és hogy a 10 engedélyezett ingatlanközvetítő közül csaknem 7 ingatlanügynök, a gyakorlati hatás az, hogy a 8.0 nyilatkozat a legtöbb lakóingatlan-ügyletre vonatkozik.
A piacon kívüli listák továbbra is fennállnak
Szerencsére az MLS 8.0 nyilatkozata nem jelenti a piacon kívüli tőzsdei listák végét. A NAR új politikája beépített lehetőségeket kínál, amelyek lehetővé teszik a tagügynökök és brókerek számára, hogy mind korlátozott, mind teljes tőzsdei listát tartsanak fenn.
Például az MLS 8.0 nyilatkozat szerint az eladók leiratkozhatnak az MLS IDX vagy az internetes kijelzőn. Egy másik lehetőség, az úgynevezett „irodai exkluzív lista” az eladók számára is elérhető, akik meg akarják őrizni a magánélet védelmét. Kizárólag iroda esetén az ügynök megoszthatja a listát az irodában lévő más ügynökökkel, vagy egy-egy a vásárlókkal.
Bizonyos egyéb, a brókerek által korábban elérhető piaci lehetőségeket, mint például a „magánkézbe lépési hálózatok” már nem engedélyezik a 8.0. Nyilatkozat. Mások, köztük a „hamarosan megjelenő” és a „késleltetett megjelenítés” a helyi MLS ellenőrzése alatt állnak, de új korlátozásokat tartalmaznak, amelyek megakadályozzák az ügynököket, hogy megosszák őket vevőikkel.
Wagner szerint a Zillow online weboldal, amely az MLS adataiból állít össze adatokat, de nem tagja a NAR-nak, nem zárja ki a házon kívüli olyan programok folytatását, mint például a „Make Me Move”, a Coming Soon, az „FSBO” és "iBuyer."
Vegye fel a kapcsolatot az ingatlanügynökökkel
Ha egy hagyományos, exkluzív, piacon kívüli otthont talál, kevés házi feladatot és sok hálózatot igényel. Miután meghatározta a vásárolni kívánt környéket, el kell készítenie a legfontosabb ingatlanügynökök listáját, és fel kell vennie velük a kapcsolatot az esetleges irodai exkluzív listákkal kapcsolatban.
Megy online
Amellett, hogy közvetlenül kapcsolatba lépnek az ingatlanügynökökkel, a vásárlók online eszközökkel rendelkeznek számukra az MLS-t nem tartalmazó listák - például a tulajdonos általi eladás (FSBO), az újságok apróhirdetései vagy a Craigslist - megtalálásához. Mint fentebb megjegyeztük, a Zillow online weboldalon számos off-market program található a potenciális eladók és vásárlók számára.
Megközelítés a háztulajdonosok számára
Ha van egy olyan terület vagy környék, amelyben különösen érdekli, akkor az egyik lehetőség, hogy közvetlenül jelentkezzen a háztulajdonosoknál. Lehet, hogy vezetést talál ajtó-bekopogással vagy levelezők kiküldésével. Noha időt és pénzt fog igénybe venni - és nem garantálja a sikert -, van egy esély, legalább egy ember válaszol.
Ne zárja ki az elhanyagolt tulajdonságokat, különösen, ha tudja, hogy megengedheti magának, hogy javításokat végezzen. Talán van egy háztulajdonos, akit annyira megsemmisítenek a karbantartás költségei - és aki soha nem hitte el, hogy soha nem tud eladni -, hogy egy kéretlen ajánlat áldásnak tekinthető.
Annak érdekében, hogy ne fejezzen be bankot, ügyeljen arra, hogy olcsó és hatékony feladókat nyomtasson. Végül is azt akarja, hogy a lehető legprofesszionálisabbá váljon. És soha nem tudhatod, amíg nem kérdezed, igaz?
Ismerje meg a folyamatot
A piacon kívüli tőzsdei keresés csak a harc fele. Az üzlet végrehajtása a végső játék, ezért a piacon kívüli tőzsdei kereskedőknek ismerniük kell a folyamat hátrányait. Amint szerződést köt, ez szokásos üzlet, de mivel az ügynök valószínűleg mindkettőt képviseli, kissé zavaros lehet.
Kettős ügynöki értékesítésként ismert - bár tökéletesen legális - a vevő számára nehéz lehet megmondani, hogy az ügynöknek mi a legfontosabb érdeke. Minél magasabb az eladási ár, annál magasabb a jutalék az ügynöknek. Ha kevés készlettel rendelkező piacon vásárol, akkor nem számít, ha a legjobb ajánlatot kapja-e, mindaddig, amíg megkapja otthonát, de fizetni kell, ha tisztában van minden összeférhetetlenséggel.
Alsó vonal
Az ingatlanpiac az ország számos területén továbbra is forró, több kereslettel, mint készlettel. Csalódott vásárlók, akiknek otthoni ajánlatot tettek, minden előnyre szükségük van. Noha az MLS 8.0 nyilatkozata szigorúan korlátozza a piacon kívüli tőzsdei részvényekhez való hozzáférést, azokat nem tiltja meg teljesen. Végezze el házi feladatát, derítse ki, hogy vannak kockázatok, és tudja, hogy megpróbálhatja megkeresni a következő otthonát egy piacon kívüli tőzsdei jegyzéssel.
