Az ingatlanbefektetési alap (REIT) egy olyan ingatlanközvetítő társaság, amely közönséges részvényeket kínál. Ilyen módon a REIT készletek hasonlóak bármely más készlethez, amelyek egy működő üzleti vállalkozás tulajdonjogát képviselik. A REIT két egyedi tulajdonsággal rendelkezik: elsődleges tevékenysége a jövedelemtermelő ingatlancsoportok kezelése, és nyereségének nagy részét osztalékként kell elosztania. Itt áttekintjük a REIT-eket, azok jellemzőit és elemzésének módját.
képesítő
Az IRS-hez való REIT-ként történő elfogadáshoz az ingatlanszolgáltató vállalja, hogy adóköteles nyereségének legalább 90% -át osztalékként fizeti ki (és további, de kevésbé fontos követelményeket teljesít). A REIT státusszal a társaság elkerüli a társasági adót. A rendes társaság nyereséget szerez, és teljes nyereség után fizeti az adókat, majd eldönti, hogyan oszthatja el adózás utáni nyereségét az osztalékok és az újrabefektetés között; a REIT egyszerűen elosztja nyereségének egészét vagy csaknem egészét, és átugorja az adóztatást.
Különböző típusú
Számos különféle típusú REIT létezik. Egyesek a jelzálogkölcsönök REIT-nek nevezett különleges osztályba tartoznak. Ezek a REIT-ek ingatlanokkal fedezett hiteleket nyújtanak, de általában nem birtokolnak vagy üzemeltetnek ingatlant. A jelzáloglevelek különleges elemzést igényelnek. Olyan pénzügyi társaságok, amelyek több fedezeti eszközt használnak a kamatláb-kitettségük kezelésére. Itt nem vesszük figyelembe őket.
Míg egy maréknyi hibrid REIT-ek mind ingatlanügyleteket folytatnak, mind pedig jelzálogkölcsönökkel foglalkoznak, addig a legtöbb REIT az ingatlanügyletek „kemény eszköz” üzletmenetére összpontosít. Ezeket tőke REIT-eknek hívják. Amikor a REIT-ről olvas, általában a tőke REIT-ről olvas. A saját tőke REIT-ek hajlamosak bizonyos típusú épületek, például apartmanok, regionális bevásárlóközpontok, irodaházak vagy szálláslehetőségek birtoklására. Néhányan diverzifikáltak, mások pedig szakosodtak, vagyis meghatározzák az osztályozást - például egy REIT, amely golfpályákat birtokol.
Befektetési elemzés
A REIT-ek olyan osztalékfizető részvények, amelyek az ingatlanokra összpontosítanak. Ha jövedelmet keres, akkor ezeket figyelembe veszi a magas hozamú kötvényalapokkal és az osztalékfizető részvényekkel együtt. Osztalékfizető részvényekként a REIT-eket hasonlóan elemzik, mint más részvényeket. Vannak azonban nagy különbségek az ingatlanok könyvelésének kezelése miatt.
Bemutatjuk egy egyszerűsített példával. Tegyük fel, hogy a REIT épületet vásárol 1 millió dollárért. A könyvelés megköveteli, hogy a REIT az eszköz értékcsökkenését számolja el. Tegyük fel, hogy az értékcsökkenést egyenes vonalban osztottuk el 20 évre. Minden évben levonunk 50 000 dollárt értékcsökkenési költségekből (évi 50 000 dollár x 20 év = 1 millió dollár).
Nézzük meg a fenti egyszerűsített mérleget és eredménykimutatást. A 10. évben mérlegünk az épület értékét 500 000 dolláron (más néven könyv szerinti értéknél) tartja: az eredeti múltbeli költség 1 millió dollár mínusz 500 000 dollár halmozott értékcsökkenés (10 év x 50 000 dollár évente). Jövedelemkimutatásunkban a költségekből 190 000 dollár levonásra kerül a 200 000 dollár bevételből, de a költségek 50 000 dollárja értékcsökkenési leírás.
Ugyanakkor a REIT nem tölti el ezt a pénzt a 10. évben; Az értékcsökkenés nem készpénzes költség. Ezért hozzáadjuk az értékcsökkenési költséget a nettó jövedelemhez annak érdekében, hogy a műveletekből pénzt nyerjünk (FFO). Az ötlet az, hogy az értékcsökkenés méltánytalanul csökkenti nettó jövedelmünket, mivel az épület valószínűleg nem veszítette el értékének felét az elmúlt 10 évben. Az FFO ezt az állítólagos torzítást az értékcsökkenési díj kizárásával javítja. (Az FFO tartalmaz néhány további kiigazítást is.)
Meg kell jegyeznünk, hogy az FFO közelebb kerül a cash flow-hoz, mint a nettó jövedelemhez, de nem rögzíti a cash flow-t. Elsősorban, vegye figyelembe a fenti példában, hogy soha nem számoltuk az épület megszerzéséhez költött 1 millió dollárt (a beruházási kiadásokat). A pontosabb elemzés beépítené a tőkeköltségeket. A tőkeköltségek számlálásakor korrigált FFO néven szerepelnek a számok, de számításukkal kapcsolatban nincs egyetemes konszenzus.
Hipotetikus mérlegünk segíthet megérteni a többi közös REIT mutatót, a nettó eszközértéket (NAV). A 10. évben épületünk könyv szerinti értéke csak 500 000 USD volt, mivel az eredeti költség fele értékcsökkenésnek örvend. Tehát a könyv szerinti érték és az ahhoz kapcsolódó arányok, mint például az ár-könyvhez viszonyítva - amely gyakran kétes az általános részvényelemzés szempontjából - nagyjából haszontalan a REIT-ek számára. A NAV megpróbálja kicserélni egy ingatlan könyv szerinti értékét a piaci érték jobb becslésével.
A NAV kiszámításához a REIT részesedéseinek kissé szubjektív értékelése szükséges. A fenti példában azt látjuk, hogy az épület 100 000 dollár működési jövedelmet generál (200 000 dollár bevételt levonva 100 000 dollár működési költségeket). Az egyik módszer a működési jövedelem piaci tőke alapján történő aktiválása. Ha úgy gondoljuk, hogy az ilyen típusú épületek piaci jelenlegi felső korlátja 8%, akkor az épület értékének becslése 1, 25 millió dollár lesz (100 000 dollár működési jövedelem / 8% felső korlát = 1 250 000 dollár). Ez a piaci érték becslés helyettesíti az épület könyv szerinti értékét. Ezután levonjuk a jelzálogkölcsönöket (nem látható), hogy nettó eszközértéket kapjunk. Az eszközök, levonva az adósságot, megegyeznek a saját tőkével, ahol a nettó eszközértékben a „nettó” azt jelenti, hogy nettó az adósság. Az utolsó lépés az, hogy a NAV-t közönséges részvényekre osztják, hogy egy részvényre jutó NAV-értéket kapjanak, ami a belső érték becslése. Elméletileg a jegyzett részvényár nem szabad túl messze esni a részvényenkénti NAV-tól.
Felülről lefelé Vs. Bottom-Up
A készletek szedésekor néha meghallja a fentről lefelé és az alulról felfelé irányuló elemzést. A fentről lefelé mutató gazdasági perspektíva kezdődik, és a témákra vagy ágazatokra vonatkozó tétekkel lehet fogadni (például az öregedő demográfia előnyben részesítheti a gyógyszergyártókat). Az alulról felfelé összpontosítva az egyes vállalatok alapjai. A REIT készletek egyértelműen mind felülről lefelé, mind alulról felfelé irányuló elemzést igényelnek.
Felülről lefelé nézve a REIT-eket bármi befolyásolhatja, amelyek befolyásolják az ingatlanok kínálatát és keresletét. A népesség és a foglalkoztatás növekedése általában kedvező minden REIT típusra. A kamatlábak röviden egy vegyes zsák. A kamatlábak emelkedése általában a gazdaság javulását jelenti, ami jó a REIT számára, mivel az emberek költenek és a vállalkozások több helyet bérelnek. A növekvő kamatlábak általában jótékony hatással vannak a lakásépítő intézetekre, mivel az emberek inkább maradnak, bérlők, mint új otthonokat vásárolnak. Másrészt, a REIT-k gyakran kihasználhatják az alacsonyabb kamatlábakat, csökkentve kamatköltségeiket és ezáltal növelve jövedelmezőségüket.
A tőkepiaci feltételek is fontosak, nevezetesen a REIT részvények intézményi igénye. Rövid távon ez a kereslet eláraszthatja az alapokat. Például a REIT részvényei 2001-ben és 2002 első felében meglehetősen jól teljesítettek a gyenge alapok ellenére, mert a pénz az egész eszközosztályba áramlott.
Az egyéni REIT szinten erős kilátásokat szeretne látni a bevétel növekedésében, mint például a bérleti jövedelem, a kapcsolódó szolgáltatási jövedelem és az FFO. Szeretné tudni, hogy a REIT rendelkezik-e egyedülálló stratégiával a kihasználtság javítására és a bérleti díjak emelésére. A REIT tipikusan növekedést keres akvizíciók útján, és további célja a méretgazdaságosság megvalósítása az nem hatékonyan működtetett tulajdonságok asszimilálásával. A méretgazdaságosságot a működési költségeknek a bevétel százalékában történő csökkentésével lehet elérni. Az akvizíciók azonban egy kétélű kard. Ha a REIT nem tudja javítani a kihasználtságot és / vagy növelni a bérleti díjakat, akkor a növekedés ösztönzése érdekében megfontolások nélküli beszerzésekre lehet kényszeríteni.
Mivel a jelzálogkölcsönök nagy szerepet játszanak a részvények értékében, érdemes áttekinteni a mérleget. Egyesek azt javasolják, hogy vizsgálják meg a tőkeáttételt, például az adósság-részvény arányt. De a gyakorlatban nehéz megmondani, mikor vált a túlzott mértékű tőkeáttétel. Fontosabb a rögzített és a változó kamatozású adósság arányának mérlegelése. A jelenlegi alacsony kamatozású környezetben a REIT, amely csak változó kamatozású adósságot használ, sérül, ha a kamatlábak emelkednek.
Alsó vonal
A REIT ingatlantulajdonban lévő társaságoknak magas osztalékot kell kifizetniük, hogy élvezhessék a REIT státus adókedvezményeit. A stabil jövedelem, amely meghaladhatja a kincstár hozamát, az áringadozásokkal kombinálva teljes nyereségpotenciált kínál, amely a kis tőkésítésű részvényekkel szemben versenyez. A REIT elemzése megköveteli az értékcsökkenés által okozott számviteli torzulások megértését és a makrogazdasági befolyások alapos figyelembe vételét.
