Egyre több amerikai keres tengerentúli nyaralókat, bérleti jövedelemtulajdonokat és nyugdíjazáskori letelepedési helyeket - akár öt, akár 30 évre. Néhány kivételtől eltekintve az ingatlan külföldön történő birtoklásának adókedvezményei hasonlóak az Egyesült Államokban történő ingatlantulajdonhoz fűződő adókedvezményekhez.
Kulcs elvihető
- Ha az ingatlan tulajdonosa külföldön van, akkor az Egyesült Államok adókedvezményei attól függnek, hogy használják az ingatlant. Ha az ingatlan személyes használatra történik, akkor levonhatja a jelzálogkölcsön kamatát, de nem az ingatlanadót. Ha bármilyen bérleti jövedelmet kap, a szabályok attól függnek, hogy hány napokban használja otthonát személyes vagy bérleti használatra.
Az ingatlantulajdonosok által az Egyesült Államok adójogából származó előnyök az ingatlan használatának módjától függenek. Például ha otthon él, akkor általában levonhatja a jelzálogköltségeket. Ha az ingatlant bérleti jövedelemre használja, levonhatja a jelzálogköltségeket és számos egyéb költséget, ideértve az ingatlan- és felelősségbiztosítást, a javítási és karbantartási költségeket, valamint az ingatlan fenntartásával kapcsolatos helyi és távolsági utazási költségeket.
Olvassa el tovább, hogy megtudja, hogyan kezelik az amerikai adójogszabályok a külföldi ingatlantulajdont, valamint az ingatlan eladásának adókövetkezményeit.
Ingatlan személyes használatra
Az elsődleges tartózkodási helyhez hasonlóan csak akkor írhatja le a költségeket, mint a közművek, a karbantartás vagy a biztosítás, hacsak nem igényelheti az otthoni iroda levonását.
Míg a jelzálogkölcsön-kamat levonása azonos, ha a ház az Egyesült Államokban vagy külföldön van, az ingatlanadók eltérően működnek. Az adócsökkentésről és munkahelyről szóló törvény (TCJA) értelmében már nem vonható le idegen vagyonadó adó.
Bérleti ingatlan
Az adószabályok bonyolultabbok, ha bérleti jövedelmet kapnak az ingatlanon. Különböző szabályok vonatkoznak, attól függően, hogy hány napot használja otthonában személyes, nem bérleti célra. Általában két kategóriába tartozik:
- 14 napra vagy annál rövidebb időre bérelsz otthont, és az ingatlant több mint 14 napra használják, vagyis a bérelt napok 10% -ára. Évente legfeljebb két hétig (14 éjszaka) bérelhet otthont valakinek, anélkül, hogy ezt a jövedelmet be kellene jelentenie az IRS-nek. Még ha 5000 dollárért is bérel egy éjszakára, akkor nem kell bejelentenie a bérleti jövedelmet, mindaddig, amíg nem bérelte több mint 14 napot. A házat személyes lakóhelynek tekintik, amely lehetővé teszi a jelzálogköltségek levonását a szokásos otthoni házirendek alapján, de a bérleti veszteségeket vagy költségeket nem. 15 vagy annál több napra bérel ki otthonát, és kevesebb, mint 14 napra használja, vagy a ház bérlésének 10% -át. Ebben az esetben az IRS a lakásbérleti ingatlant veszi figyelembe, és a bérleti tevékenységeket vállalkozásnak tekinti. Ne feledje: Ha a család egyik tagja használja a házat (azaz a házastársa, testvérei, szülei, nagyszülei, gyermekei és unokái), akkor ez személyes napnak számít, kivéve, ha tisztességes bérleti díjat fizet be. Az összes bérleti jövedelmet be kell jelentenie az IRS-nek, de a jó hír az, hogy ez lehetővé teszi a bérleti költségek levonását, például a jelzálogkölcsön kamatát, a külföldi ingatlanadókat, a reklámköltségeket, a biztosítási díjakat, a közműveket és az ingatlankezelőknek fizetett díjakat. Egy figyelemre méltó különbség az otthoni és a külföldi bérleti ingatlan között: A külföldön lévő ingatlan 40 év alatt amortizálódik, a belföldi lakóingatlanok jelenlegi 27, 5 éve helyett. Mindkét esetben csak a szerkezet (az épület) értékét csökkenti; a föld nem értékcsökkenhető.
Ingatlan eladása
Az Egyesült Államok 1031-es szakasza megengedi, hogy külföldi vagyont kizárólag más idegen tulajdonnal értékesítsen és cseréljen.
A belföldi és a külföldi ingatlan adójogi bánásmódjának jelentős különbsége azonban az, hogy az Egyesült Államokban az ingatlanokat nem tekintik a tengerentúli ingatlanokhoz hasonló jellegűnek. Az Egyesült Államok 1031. Szakasza csak belföldi és belföldi, valamint külföldi és külföldi csereprogramokat engedélyezett.
Az Egyesült Államok úgy véli, hogy az Egyesült Államokon kívüli ingatlanok hasonlóak az Egyesült Államokon kívüli egyéb hasonló ingatlanokkal, így 1031-es házat cserélhetnek Panamában egy másikra Panamában, Ecuadorban vagy Costa Ricában. Csak nem fogják hasonló jellegűnek tekinteni az Egyesült Államok bármely ingatlanával
Kettős adóztatás
A fizetett bérleti jövedelemadók adójóváírása mellett külföldi adójóváírást is igényelhet, ha az ingatlant eladja, és tőkenyereség-adót fizet a külföldön.
Alsó vonal
Ha külföldön vásárol, akkor különös figyelmet kell fordítania a tervezésre és a részletekre. Sok országban vannak szabályok és rendeletek arról, hogy ki birtokolhatja az ingatlant, és hogyan lehet azt használni. Ha otthont vásárol külföldön, ellenőrizze, hogy a tranzakciót úgy hajtják-e végre, hogy védje a tulajdonjogait. Az Egyesült Államokban a háztulajdonosok tulajdonjogot kapnak az ingatlanra; ez a megkülönböztetés nem minden országban egyértelmű.
Ne felejtse el azt is, hogy külföldi ingatlantulajdonosként - konkrét helyzetétől függően - számos, az Egyesült Államokba tartozó adóbevallást kell benyújtania. Például, ha otthonát külföldön bérelte, és bankszámlát nyitott a bérleti díj beszedéséhez, akkor be kell nyújtania egy FBAR (Külföldi bank- és pénzügyi számlák beszámolója) űrlapot, ha az összes számlájának összesített értéke 10 000 dollár vagy annál nagyobb. a naptári év napja."
Egyéb formanyomtatványok az 5471-es formanyomtatvány - Az USA-ból származó személyek visszatérése bizonyos külföldi társaságokhoz (ha az ingatlanod külföldi társaságban van); és 8858 formanyomtatvány - Az USA-ból származó személyek visszajuttatása a figyelmen kívül hagyott külföldi szervezetekhez (ha offshore ingatlanodat külföldi LLC-ben tartják).
Mivel a külföldi ingatlantulajdon és adójogi törvények bonyolultak és időről időre változnak, védje magát egy képzett adókönyvelővel és / vagy ingatlanügyvéddel folytatott konzultációval mind az Egyesült Államokban, mind külföldön.
