A műveletekből származó források (FFO) és a teljes adósságráta egy tőkeáttételi mutató, amelyet egy hitelminősítő intézet vagy egy befektető felhasználhat a vállalat pénzügyi kockázatának felmérésére. Ez az arány egy olyan mutató, amely összehasonlítja a nettó működési bevételből származó jövedelmet, plusz értékcsökkenést, amortizációt, halasztott jövedelemadókat és egyéb nem készpénzbeli tételeket a hosszú lejáratú adósságokhoz, plusz a lejárat, a kereskedelmi papír és az egyéb rövid lejáratú hitelek. A jelenlegi tőkeprojektek költségeit nem kell beleszámítani az arányba.
Alapok lebontása a műveletektől (FFO) a teljes adósságarányig
Működési alapok (FFO) az ingatlanbefektetési alap (REIT) által generált cash flow mértéke. Az alapok tartalmazzák azt a pénzt, amelyet a vállalat begyűjt a készlet-értékesítéséből és az ügyfelek számára nyújtott szolgáltatásokból. A következőképpen számolják: nettó jövedelem + értékcsökkenés + amortizáció - ingatlan eladási nyereség. Mivel az általánosan elfogadott számviteli alapelvek (GAAP) előírják, hogy a REIT-k idővel amortizálják befektetési célú ingatlanukat a standard értékcsökkenési módszerek egyikének felhasználásával, a REIT valódi teljesítménye torzulhat. Ennek oka az, hogy sok befektetési célú ingatlan értéke növekszik az idő múlásával, így az értékcsökkenés pontatlan a REIT értékének leírásakor. Az értékcsökkenést és az amortizációt tehát vissza kell számolni a nettó jövedelembe, hogy összeegyeztethető legyen ez a kérdés.
Az FFO és az összes adósság aránya egy vállalat képességét méri a társaság azon képességének, hogy az adósságát csak a nettó működési jövedelem felhasználásával fizessen ki. Minél alacsonyabb az FFO és az összes adósság aránya, annál nagyobb tőkeáttételt alkalmaz a társaság. Az 1-nél alacsonyabb mutató azt jelzi, hogy a társaságnak el kell értékesítenie vagyonának egy részét, vagy további kölcsönöket kell felvennie a felszínen tartás érdekében. Minél magasabb az FFO és a teljes adósság arány, annál erősebb helyzetben van a társaság adósságainak a működési jövedelméből történő kifizetésében, és annál alacsonyabb a társaság hitelkockázata. Mivel az adósságfinanszírozott eszközök hasznos élettartama általában egy évnél hosszabb, az FFO-nak a teljes adóssághoz viszonyított mutatójának nem az a célja, hogy felmérje, vajon a társaság éves FFO-e teljes mértékben fedezi-e az adósságát, pl. 100-as arányt, hanem inkább azt, hogy képes-e a szolgáltatási adósság körültekintő időn belül, pl. 40 arány, ami azt jelenti, hogy az adósságot 2, 5 év alatt teljes mértékben képes kiszolgálni. A társaságoknak is lehetnek forrásai, az adósság-visszafizetési műveletekből származó források kivételével; esetleg további kölcsönt vehetnek fel, eszközöket adhatnak el, új kötvényeket bocsáthatnak ki, vagy új részvényeket bocsáthatnak ki.
A vállalatoknál a Standard & Poor's hitelügynökség úgy ítéli meg, hogy egy olyan vállalkozás, amelynek FFO-ja és az összes adósságaránya meghaladja a 60-at, minimális kockázatot jelent. A szerény kockázatú társaságok aránya 45 és 60 között van; a közepes kockázatúak aránya 30 és 45 között van; a jelentős kockázatú személy aránya 20 és 30 között van; az agresszív kockázatúak aránya 12 és 20 között van; és a magas kockázatú személyek FFO / teljes adósságaránya 12 alatt van. Ezek a szabványok azonban iparonként eltérőek. Például egy ipari (gyártási, szolgáltatási vagy szállítási) vállalkozásnak szüksége lehet egy FFO-nak a teljes adósságráta 80-ra, hogy AAA-minősítést kapjon, amely a legmagasabb hitelminősítés.
Az FFO önmagában a teljes adóssághoz nem nyújt elegendő információt a társaság pénzügyi helyzetének megítéléséhez. Egyéb kapcsolódó, kulcsfontosságú tőkeáttételi mutatók a társaság pénzügyi kockázatának értékeléséhez tartalmazzák az adósság / EBITDA arányt, amely megmondja a befektetőknek, hány évbe telik a társaság adósságainak visszafizetése, valamint az adósság és a teljes tőke arányt, amely megmutatja a befektetőknek, hogy egy társaság hogyan működik működésének finanszírozása.
