A befektetés megtérülése (ROI) egy számviteli kifejezés, amely jelzi a befektetett pénz százalékos arányát, amely visszanyert a kapcsolódó költségek levonása után. A nem könyvelő számára ez zavarónak tűnhet, de a képlet egyszerűen a következőképpen állítható:
ROI = CostGain − Költség ahol: Nyereség = Befektetési profitCost = Befektetési költség
De bár a fenti egyenlet elég egyszerűnek tűnik ahhoz, hogy kiszámítható legyen, az ingatlanokkal számos változó, beleértve a javítási / karbantartási költségeket és a tőkeáttétel kiszámításának módját - a kezdeti beruházáshoz kölcsönzött (kamatot igénylő) pénzösszeg - kerül játékba, amely befolyásolhatja a ROI-számokat. Sok esetben a megtérülés magasabb lesz, ha a beruházás költsége alacsonyabb.
Ingatlanvásárláskor a finanszírozás feltételei nagyban befolyásolhatják a beruházás árát; Az olyan források használata, mint például a jelzálogkölcsön-kalkulátor, megkönnyítheti a pénzeszközök megtakarítását a beruházás költségeinél, segítve a kedvező kamatlábak megtalálását.
Hogyan lehet kiszámítani az ingatlanbefektetések megtérülését?
Szövődmények a ROI kiszámításában
A ROI kiszámításának komplikációi akkor fordulhatnak elő, ha ingatlanokat refinanszíroznak, vagy második jelzálogkölcsönt vesznek fel. Növekszik a második, vagy a refinanszírozott kölcsön kamata, és felszámíthatók a hiteldíjak, amelyek mind csökkenthetik a megtérülést. Növekedhetnek a karbantartási költségek, az ingatlanadók és a közüzemi díjak. Ezeket az új számokat csatlakoztatni kell, és újra kell számítani a megtérülést, ha a lakásbérleti vagy kereskedelmi ingatlan tulajdonosa fizeti ezeket a költségeket.
Komplex számításokra is szükség lehet az ingatlanokhoz, amelyeket állítható kamatú jelzáloggal (ARM) vásárolnak, változó növekvő kamatlábbal, amelyet évente felszámítanak a hitel időtartama alatt.
Nézzük meg a ROI kiszámításának két elsődleges módszerét: Költség módszer és a zsebében levő módszer.
A költség módszer
A költség módszer a ROI-t úgy számítja ki, hogy az ingatlanban lévő tőkét elosztja az ingatlan költségeivel.
Például tegyük fel, hogy egy ingatlant 100 000 dollárért vásároltak meg. Javítások és rehabilitáció után, amelyek további 50 000 dollárt fizetnek a befektetőknek, az ingatlant ezután 200 000 dollárra értékelik, így a befektetők ingatlan pozíciója 50 000 dollárra (200 000 -) telik.
A költség módszer megköveteli a saját tőke pozíciójának elosztását az ingatlan megvásárlásához, javításához és rehabilitációjához kapcsolódó összes költséghez.
A ROI ebben az esetben 50 000 dollár ÷ 150 000 dollár = 0, 33, vagy 33%.
A zseb nélküli módszer
A zsebköteles módszert az ingatlanbefektetők részesítik előnyben a magasabb ROI-eredmények miatt. A fenti példában szereplő számokat használva feltételezzük, hogy ugyanazt az ingatlant vásárolták ugyanazon az áron, de ezúttal a vásárlást 20 000 USD összegű kölcsön és előleg formájában finanszírozták. A zsebéből adódó költség tehát mindössze 20 000 dollár, plusz 50 000 dollár javításokhoz és rehabilitációhoz, a teljes zsebköltség 70 000 dollár. Az ingatlan értéke 200 000 dollár, a részvénypozíció 130 000 dollár.
A ROI ebben az esetben 130 000 dollár ÷ 200 000 dollár = 0, 65, vagy 65%. Ez majdnem kétszerese az első példa megtérülésének. A különbség természetesen a kölcsönnek tulajdonítható: tőkeáttétel, mint eszköz a megtérülés megtérülésének.
A megtérülés nem egyenlő haszonnal
Természetesen, mielőtt a fentiekben említett bármely megtérülés megtérülhet a tényleges pénznyereségben, az ingatlanokat eladni kell. Gyakran egy ingatlan nem fog piaci értéken eladni. Gyakran az ingatlanügylet a kezdeti vételi ár alatt kerül végrehajtásra, csökkentve ezzel az ingatlan végső ROI-számítását. Ugyancsak felmerülnek költségek az ingatlan eladásával kapcsolatban: javításra, festésre vagy tereprendezésre fordított alapok. Az ingatlan hirdetési költségeit, az értékelési költségeket és a jutalékot az ingatlanügynöknek vagy brókernek együtt hozzá kell adni.
A reklám és a jutalék költségei egyeztethetők a szolgáltatóval. Az ingatlanfejlesztők, amelyeknek egynél több ingatlanja van hirdetésre és eladásra, jobb helyzetben vannak, hogy tárgyaljanak a kedvező tarifákról a média és a brókerek között. A többszörös értékesítés megtérülése a változó reklám-, jutalék-, finanszírozási és építési költségekkel összetett számviteli kérdéseket vet fel, amelyeket a szakemberek a legjobban kezelnek.
Ingatlan cash flow
Lehet, hogy egy befektetőnek 30.000 dollár saját tőkéje van egy kereskedelmi bérleti ingatlanban, amelyért 10.000 dollárt fizetett egy 300% -os ROI-ért. Az ingatlan havonta 500 dollár bérleti díjat keres, évente összesen 6000 dollárért. Ez az ingatlan cash flow-jának 60% -os megtérülése - 6000 USD osztva a 10 000 USD beruházási költséggel.
Alsó vonal
Az ingatlan megtérülésének kiszámítása egyszerű vagy összetett lehet, a fent említett összes változótól függően. A robusztus gazdaságban az ingatlanbefektetések - mind lakóépületekben, mind kereskedelmi célokra - nagyon jövedelmezőnek bizonyultak. Még egy recessziós gazdaságban is, amikor az árak esnek és kevés a készpénz, sok ingatlan-üzlet érhető el a befektetők számára a befektetési pénzzel. Amikor a gazdaság felépül, mint mindig, sok befektető jóképű profitot fog elérni.
A jövedelemadó vagy a tőkenyereség adó szempontjából azonban az ingatlantulajdonosokat arra kérjük, hogy a bejelentés előtt professzionális adótanácsot kapjanak egy megbízható forrásból.
