Azok a háztulajdonosok, akik egy házvásárlást szándékoznak finanszírozni a Szövetségi Házigazgatás (FHA) kölcsönével, néha csúnya meglepetést kapnak: Nem engedélyezik egy adott ingatlan vásárlását, mert az nem felel meg az FHA követelményeinek. Miért léteznek ezek a követelmények, melyek azok, és kiküszöbölhetők, hogy a vásárlók megvásárolhassák a kívánt házat?
Miért állapítja meg az FHA a minimális vagyonszabályokat?
Amikor egy háztulajdonos jelzálogkölcsönt vesz fel, az ingatlan a hitel fedezetéül szolgál. Más szavakkal, ha a hitelfelvevő abbahagyja a jelzálog-kifizetéseket, a jelzálogkölcsön-hitelező végül kizárja és átveszi a ház birtokát. A hitelező ezt követően eladja a házat, hogy a lehető legmagasabb összeget vegye igénybe a kölcsönt még fizető pénzből. A kizárásnak 6 fázisa van.
Az a követelmény, hogy az ingatlan megfeleljen a minimumkövetelményeknek, védi a hitelezőt. Ez azt jelenti, hogy az ingatlant könnyebben kell eladni, és magasabb árat kell előírnia, ha a hitelezőnek lefoglalnia kell. Ugyanakkor ez a követelmény védi a hitelfelvevőt: Ez azt jelenti, hogy a kezdetektől fogva nem terhelik romlott javítási számlákkal, és mivel alapvetően megfelelő helyben él, a hitelfelvevő nagyobb ösztönzést nyújt arra, hogy kifizetéseket hajtson végre nehéz pénzügyi időszakokban. hogy otthon maradjon.
Melyek a minimális ingatlanszabályok?
Az Egyesült Államok Lakás- és Városfejlesztési Minisztériuma (HUD) szerint az FHA megköveteli, hogy a kölcsöntermékeivel finanszírozott ingatlanok megfeleljenek a következő minimumszabályoknak:
- Biztonság: A háznak védenie kell az utasok egészségét és biztonságát. Biztonság: A háznak meg kell védenie a vagyon biztonságát. Megfelelőség: Az ingatlannak nem szabad fizikai hiányosságokat vagy feltételeket befolyásolni a szerkezeti integritását.
A HUD ezután leírja azokat a feltételeket, amelyeknek az ingatlannak meg kell felelnie ezen követelmények teljesítéséhez. Az értékelő megvizsgálja az ingatlan állapotát a szükséges ingatlanértékelés során, és az eredményeket az FHA értékelőlapján jeleníti meg. Az ingatlanértékelés a sok követelmény egyike, amelyet a vásárlók teljesítenek, mielőtt megállapodásra kerülnek.
Családi házak esetén az értékelőnek egységes lakóingatlanokról szóló jelentést kell használnia. Az űrlap felkéri az értékelőt, hogy írja le az ingatlan alapvető jellemzőit, például a történetek számát, az építés évét, a felvételeket, a szobák számát és a helyét. Azt is megköveteli az értékelőtől, hogy "írja le az ingatlan állapotát (beleértve a szükséges javításokat, romlást, felújítást, átalakítást stb.)", És azt kérdezi: "Vannak-e olyan fizikai hiányosságok vagy kedvezőtlen körülmények, amelyek befolyásolják az ingatlan életképességét, szilárdságát vagy szerkezeti integritását a tulajdon?" A társasház-egység kiértékelési formája hasonló, de társasház-specifikus kérdéseket vet fel a közös helyiségekkel, a háztulajdonosok társulásával, a tulajdonos által elfoglalt egységek számával és így tovább.
Az FHA nem követeli meg kozmetikai vagy kisebb hibák kijavítását, a halasztott karbantartást és a normál kopást, ha azok nem befolyásolják a ház biztonságát, biztonságát vagy biztonságosságát. Az FHA szerint az ilyen problémákra példa többek között a következők:
- Hiányzó kapaszkodók Repedt vagy sérült kijárati ajtók, amelyek egyébként működtethetők Repedt ablaküvegHatékony festékfelületek az 1978 után épített házakban (ólomfesték veszélye miatt) Kisebb vízvezeték-szivárgások (például csepegő csaptelepek) Hibás padlóburkolatok vagy burkolatok (a burkolaton keresztül kopott, rosszul szennyezett szőnyegek)) Korábbi (nem aktív) fát pusztító rovarok / szervezetek károsodásának bizonyítéka, ha nem áll fenn javítás nélküli szerkezeti károsodásRotted vagy elhasznált munkalapokSérült vakolat, sheetrock vagy más fal- és mennyezeti anyagok az 1978 utáni időszakban épített otthonokbanSzoba kidolgozásaTrip veszélyek (repedt vagy részben hegyes járdák, rosszul felszerelt szőnyegpadlók) Helyek feltérképezése törmelékkel és szeméttelMinden időjárási utak felületének hiánya
Számos olyan terület létezik azonban, ahol az FHA problémák orvoslását igényli az eladások lezárása érdekében. Itt találhatók a leggyakoribb kérdések, amelyekkel a háztulajdonosok valószínűleg szembesülnek.
Elektromos és fűtési
- Az elektromos dobozban nem lehet lekopott vagy szabadon levő vezeték. Valamennyi lakható helyiségnek működő hőforrással kell rendelkeznie (kivéve néhány kiválasztott, enyhe télű városban).
Tetők és padlók
- A tetőfedésnek el kell távolítania a nedvességet.A tetőfedésnek várhatóan legalább két évig tartónak kell lennie.Az értékelőnek meg kell vizsgálnia a tetőtérben a lehetséges tetőproblémák bizonyítékait.A tető legfeljebb három réteggel rendelkezik tetőszerkezettel.Ha az ellenőrzés feltárja a szükség van tetőjavításra, és a tetőnek már három vagy több rétege van, az FHA új tetőt igényel.
Vízmelegítők
A vízmelegítőnek meg kell felelnie a helyi építési előírásoknak, és szállítania kell az ingatlannal.
Veszélyek és ártalmak
Számos feltétel tartozik ebbe a kategóriába. Ide tartoznak, de nem korlátozódnak ezekre:
- Szennyezett talajTávolság a veszélyes hulladékkezelő telephellyel Az ingatlanon található olaj- és gázkutakHatalmas forgalomLégiforgalmi zaj és veszélyekTúlzott zaj egyéb forrásaiA közelben van valami, amely felrobbanhat, például egy nagynyomású kőolajvezetékhez közelség a nagyfeszültségű vezetékekhezA rádió vagy TV átviteli toronyhoz való közelség
Tulajdonságokhoz való hozzáférés
Az ingatlannak biztonságos és megfelelő hozzáférést kell biztosítania a gyalogosok és a járművek számára, és az utcának minden időjárási felülettel kell rendelkeznie, hogy a sürgősségi járművek bármilyen időjárási körülmények között hozzáférhessenek az ingatlanhoz.
Szerkezeti szilárdság
Az ingatlan eladása előtt meg kell szüntetni az esetleges hibás szerkezeti feltételeket és egyéb feltételeket, amelyek jövőbeni szerkezeti károkat okozhatnak. Ide tartoznak a hibás szerkezet, a túlzott nedvesség, szivárgás, lebomlás, termeszek sérülése és a folyamatos elszigetelés.
Azbeszt
Ha az otthoni terület olyan azbeszttel rendelkezik, amely sérültnek vagy romlónak tűnik, az FHA további ellenőrzést igényel az azbeszt szakembertől.
A fürdőszobákban
Az otthonnak WC-vel, mosogatóval és zuhanyzóval kell rendelkeznie. (Ez a követelmény ostobanak tűnhet, de meglepődne, hogy az emberek mit fognak magukkal vinni, amikor bezárják őket, és milyen vandálokat fog lopni egy üres házból.)
készülékek
Az anekdotikus bizonyítékok azt sugallják, hogy az FHA tulajdonságai megkövetelik a működő konyhai eszközök, különösen egy működő tűzhely felszerelését. Az FHA dokumentumai azonban nem tesznek említést a készülékekkel kapcsolatos követelményekről.
Hazai vásárló orvosolja a minimális szabványok alá eső tulajdonságokat
Mit kell tennie egy háztulajdonosnak, miután beleszeretett egy ingatlanba, amelynek az egyik ilyen potenciális üzletölési problémája van?
Az első lépés az, hogy felkéri az eladót a szükséges javítások elvégzésére. Ha az eladó nem engedheti meg magának, hogy javításokat végezzen, akkor a vételárat növelhetik úgy, hogy az eladók visszafizetik pénzüket a bezáráskor. A helyzet általában fordítva fordul elő - ha az ingatlannak jelentős problémái vannak, a vevő alacsonyabb árat kéri a kompenzációhoz. Ha azonban az ingatlan ára már a piac alatt van, vagy ha a vásárló ezt elég rosszul akarja, akkor az opció lehet az áremelés a javítások befejezése és az ügylet lezárása érdekében.
Ha az eladó bank, akkor nem hajlandó javítani. Ebben az esetben az üzlet halott. Az ingatlannak készpénz-vásárlónak vagy nem FHA-vásárlónak kell eljutnia, amelynek hitelezője lehetővé teszi számukra, hogy megvásárolják az ingatlant a jelen állapotban.
Sok háztulajdonosnak egyszerűen csak tovább kell keresnie, amíg nem találnak jobb, az FHA szabványoknak megfelelő tulajdonságot. Ez a valóság frusztráló lehet, különösen a korlátozott alapokkal és árkategóriájukban korlátozott tulajdonságokkal rendelkező vásárlók számára. Sajnos néha ez az egyetlen megoldás.
Egyes háztulajdonosok engedélyt szerezhetnek egy másik kölcsöntermékre. A nem FHA-kölcsön nagyobb mozgástérrel biztosíthatja azt, hogy milyen feltételek mellett lehet az ingatlan, de a hitelezőnek továbbra is vannak saját követelményei, tehát ez nem garantálja. Egy másik lehetőség az FHA 203 (k) kölcsön igénylése, amely lehetővé teszi olyan ház megvásárlását, amelynek jelentős problémái vannak.
Alsó vonal
Az FHA-kölcsönök megkönnyítik a hitelfelvevők számára a jelzálogkölcsön igénybevételét, de nem feltétlenül megkönnyítik az ingatlan megvásárlását. Sok háztulajdonosnak egyszerűen csak tovább kell keresnie, amíg nem találnak jobb, az FHA szabványoknak megfelelő ingatlant - ez egy folyamat, amely bosszantó lehet, különösen a korlátozott pénzeszközökkel és az árszínvonalukban kevés ingatlannal rendelkező vásárlók számára.
Azonban az FHA hitelfelvevők, akik tudják, mire számíthatnak, amikor otthon vásárolnak, korlátozhatják keresésüket olyan tulajdonságokra, amelyek valószínűleg megfelelnek az FHA irányelveinek, vagy legalább elkerülhetik, hogy reményeiket egy rögzítő felső tulajdonságára helyezzék el, mielőtt megvizsgálnák.
