Mit jelent a Coterminous?
Az együttes kölcsönök olyan kiegészítő kölcsönre vonatkoznak, amelynek lejárata megegyezik az elsődleges adóssággal, vagy az eredeti hitel. A Coterminous leggyakrabban jelzálogkölcsönök leírására használják, például a lakossági és kereskedelmi hitelfelvevőkhöz.
Kulcs elvihető
- A kombinált kölcsönök olyan kiegészítő kölcsönök, amelyek lejárati ideje megegyezik az elsőbbségi kölcsönökkel. A komoly kölcsönök gyakori az építőipar és az ingatlantulajdon finanszírozására. A kiemelt kölcsönök általában korlátozásokkal járnak a kiszolgálás összegére és időtartamára.
A Coterminus megértése
Míg a kiegészítő kölcsön lejárati ideje az eredeti hitel lejáratát követően fordulhat elő (gyakran "nem egységes"), a legtöbb második jelzálogkölcsön-hitelező vagy a mezzanine-hitelező inkább mindkét hitel lejáratát ugyanazon a napon érinti. Ilyen módon a hitelfelvevő dönthet úgy, hogy mindkét kölcsönt refinanszírozza egy nagyobb kölcsönbe, lehetőleg ugyanazon hitelezővel.
Ugyanazon elszámolás dátuma megkönnyíti a hitelfelvevők számára annak megállapítását, hogy az eredeti és társfinanszírozású kölcsönök refinanszírozása jelentős megtakarítást eredményez-e. A hitelezőknek az is előnye, hogy ugyanazok az elszámolási időpontok rendelkeznek, mivel ez kevesebb nemteljesítési kockázatot jelent, összehasonlítva a nem egybehangzó mezzanine jelzálogkölcsönökkel.
Egy másik előnye annak, hogy két kölcsön esetén azonos fizetési határidő áll rendelkezésre, az, hogy a stratégia biztosítja, hogy a hitelek igazodjanak az uralkodó kamatlábakhoz. Ezen felül könnyebbé válik a kamatlábak meghatározása, miközben mindkét kölcsönt refinanszírozza vagy csomagolja egyetlen adósságinstrumentumba, a lejárat végén.
Hogyan szerkezetbe kerülnek a kiemelt kölcsönök?
Egyes esetekben a mezzanine-kölcsönöket olyan befektetési eszközökön keresztül finanszírozzák, amelyek korlátolt felelősségű társaságokként vannak felépítve.
A kölcsönös kölcsönöket nyújtó hitelezőknek számos korlátozása és korlátozása lehet. Ez magában foglalhatja azt a kikötést, miszerint ugyanazon hitelezőnek fenn kell tartania a hitelfelvevő számára fennálló korábbi jelzálogkölcsönöket. Lehet, hogy a hitelező nem engedi meg, hogy rövid időn belül az eredeti hitel jóváhagyása után egy további kiegészítő kölcsönt vegyenek ki. Lehet, hogy a hitelfelvevőnek legalább egy évig meg kell várnia az eredeti hitel futamidejét, mielőtt ezt a kiegészítő finanszírozást igényli. A hitelezők megkövetelhetik, hogy az eredeti hitelnek minimálisan maradjon ideje - például öt év - annak lejáratáig, mielőtt egy együttes kölcsön jóváhagyásra kerülne.
Az egységes jelzálog minimális összeggel járhat, amelyet kölcsön kell költeni. Együttműködő kereskedelmi jelzálogkölcsönökre vonatkozóan rendelkezések lehetnek magáról az ingatlanról is.
Például lehetnek olyan megszállási követelmények, amelyeket a hitelfelvevőnek teljesítenie kell és fenn kell tartania ahhoz, hogy kiegészítő jelzálogköltséget kapjon. Lehet, hogy az épületnek a jelzálog lezárása előtt legalább 90 napig fizikailag 85% -ban lakóhellyel kell rendelkeznie. A pótlólagos tartalékok beszedéséről egy különféle kiegészítő jelzálogkölcsönről lemondhat; az eredeti jelzálogkölcsön tartalékai azonban továbbra is beszedésre kerülnek. Szükség lehet új ingatlanértékelésre, valamint új jogbiztosítási kötvényre.
Ez a fajta finanszírozás vonzó lehet a hitelfelvevők számára, mert lehetőséget kínál arra, hogy a több jelzálogkölcsönök egyetlen dátummal rendelkezzenek, amikor az ingatlan várhatóan ingyenes és tiszta lesz. Lehetséges, hogy a hitelfelvevők újrafinanszírozással konszolidálják hiteleiket, amikor a kamatlábak kedvezőbbé válnak az általános adósságkötelezettségük csökkentése érdekében.
Példa megegyező kölcsönre
Az egymástól eltérő kölcsönöket általában az építőipar finanszírozásában használják. Például, ha egy ingatlanfejlesztő lakóházat épít, akkor az építkezés megkezdéséhez első kölcsönt vehet fel. Az első jelzáloggal kapcsolatos kezdeti kifizetések fedezik a kölcsönbe vett tőkeösszeget. Ezt követően vehet fel egy második, egyértelmű kölcsönt az első kölcsön kifizetéséhez és a további építkezés finanszírozásához.
Ez a stratégia mind az építő, mind a finanszírozó intézmény számára előnyös. Az építő egy további finanszírozási forrást kap a projektjéhez egy második kölcsön formájában, és a finanszírozó intézmények a második kölcsön kiadása előtt felbecsülhetik a projekt előrehaladását. Az együttes kölcsönök tőkeáttételét általában az LTV vagy a hitel / érték arány százalékában számítják ki. Minél magasabb az LTV, annál nagyobb a kockázata.
