A kereskedelmi ingatlan (CRE) jövedelemtermelő ingatlan, amelyet kizárólag üzleti (nem lakóingatlan) célokra használnak. Ilyen például a kiskereskedelmi bevásárlóközpontok, bevásárlóközpontok, irodaházak és komplexumok, valamint szállodák. A finanszírozást - ideértve ezen ingatlanok megvásárlását, fejlesztését és építését is - általában kereskedelmi ingatlan kölcsönökkel érik el: a jelzálogkölcsönökkel biztosítják a kereskedelmi ingatlanokat.
A lakáscélú jelzálogkölcsönökhöz hasonlóan a bankok és a független hitelezők aktívan részt vesznek a kereskedelmi ingatlan kölcsönökben. A biztosítótársaságok, a nyugdíjalapok, a magánbefektetők és más források, ideértve az Egyesült Államok Kisvállalati Adminisztrációjának 504-es hitelprogramját, tőkét biztosítanak a kereskedelmi ingatlanokhoz.
Itt átnézzük a kereskedelmi ingatlan kölcsönöket, hogyan különböznek egymástól a lakáscélú hitelek, jellemzőik és mi keresik a hitelezők.
Magyarázza a kereskedelmi ingatlan kölcsönöket
Egyének vs. entitások
Míg a lakáscélú jelzálogkölcsönöket általában magánszemélyes hitelfelvevőknek nyújtják, addig a kereskedelmi ingatlanhiteleket gyakran vállalkozásoknak (pl. Társaságok, fejlesztők, betéti társaságok, alapok és vagyonkezelők) nyújtják. Ezeket az egységeket gyakran kereskedelmi célú ingatlan birtoklása céljából hozzák létre.
Előfordulhat, hogy a gazdálkodó egységnek nincs pénzügyi eredménye vagy hitelminősítése, ebben az esetben a hitelező megkövetelheti a társaság megbízóitól vagy tulajdonosától, hogy garantálják a kölcsönt. Ez biztosítja a hitelezőnek a hitelképességgel rendelkező magánszemély (vagy magánszemélyek csoportja) helyzetét - és akiktől hitel nemteljesítés esetén behajthatók. Ha az ilyen típusú garanciát a hitelező nem követeli meg, és a hitel nemteljesítése esetén az ingatlan a behajtás egyetlen eszköze, akkor az adósságot vissza nem fizetendő kölcsönnek nevezzük, vagyis a hitelezőnek senkihez vagy máshoz nem fordulhat követelés. mint az ingatlan.
Hitel-visszafizetési ütemtervek
A lakáscélú jelzálog olyan amortizált hitel, amelyben az adósságot egy bizonyos időszakonként rendszeres részletekben fizetik vissza. A legnépszerűbb lakáscélú jelzálog termék a 30 éves fix kamatozású jelzálog, de a lakástulajdonosoknak más lehetőségeik vannak, beleértve a 25 éves és a 15 éves jelzálogkölcsönöket. A hosszabb amortizációs időszakok általában kisebb havi fizetéseket és magasabb kamatköltségeket tartalmaznak a hitel élettartama alatt, míg a rövidebb amortizációs időszakok általában nagyobb havi fizetéseket és alacsonyabb teljes kamatköltségeket jelentenek.
A lakossági kölcsönöket amortizálják a hitel futamideje alatt, hogy a kölcsönt a hitel futamidejének végén teljes mértékben visszafizessék. Például egy 200 000 dolláros, 30 éves fix kamatozású, 5% -os jelzáloggal rendelkező hitelfelvevő 360 havi kifizetést teljesít, 1 073, 64 USD összegű, majd a kölcsönt teljes mértékben visszafizeti.
A lakáscélú hitelekkel ellentétben a kereskedelmi hitelek időtartama általában öt (vagy annál kevesebb) és 20 év közötti, és az amortizációs időszak gyakran hosszabb, mint a hitel futamideje. Például egy hitelező kereskedelmi hitelt nyújthat hétéves futamidejű, 30 éves amortizációs időtartamra. Ebben a helyzetben a befektető hét évre kifizetne egy összeget, amelynek alapján a kölcsönt 30 év alatt kifizették, majd a hitel teljes fennmaradó összegének végső „léggömb” befizetése következik.
Például egy olyan befektető, aki 1 millió dolláros, 7% -os kereskedelmi kölcsönt szerez, havonta 6 653, 02 dollár összegű kifizetést hajt végre hét évre, amelyet egy utólagos, 918 127, 74 dollár összegű végső fizetés követ, amely teljes egészében kifizetné a kölcsönt.
A kölcsön futamideje és az amortizációs időszak befolyásolja a hitelező által felszámított kamatlábat. A befektető hitelképességétől függően ezek a feltételek tárgyalhatóak lehetnek. Általában véve minél hosszabb a hitel törlesztési üteme, annál magasabb a kamatláb.
Hitel-érték arányok
A kereskedelmi és lakáscélú hitelek másik különbsége a kölcsön-érték arány (LTV), amely a hitel értékét méri az ingatlan értékével. A hitelező az LTV-t úgy számítja ki, hogy a kölcsön összegét elosztja az ingatlan becsült értékének vagy vételárának a kisebbikével. Például a 100 000 dolláros ingatlan 90 000 dolláros kölcsönének LTV-je 90% lesz (90 000 dollár ÷ 100 000 dollár = 0, 9 vagy 90%).
Mind a kereskedelmi, mind a lakáscélú hitelek esetében az alacsonyabb hitelképességű hitelfelvevők kedvezőbb finanszírozási kamatot élvezhetnek, mint a magasabb hitelképességű kölcsönök. Oka: Több saját tőkéjük (vagy részesedésük van) az ingatlanban, ami kevesebb kockázatot jelent a hitelező szemében.
Magas LTV-k megengedettek bizonyos lakáscélú jelzálogkölcsönöknél: Legfeljebb 100% LTV megengedett VA és USDA kölcsönök esetén; legfeljebb 96, 5% az FHA kölcsönök esetében (olyan kölcsönök esetében, amelyeket a Szövetségi Házigazgatás biztosított); és legfeljebb 95% a hagyományos kölcsönöknél (azokat a Fannie Mae vagy a Freddie Mac által garantált kölcsönöknél).
A kereskedelmi hitel LTV-jei ezzel szemben általában a 65–80% tartományba esnek. Noha bizonyos kölcsönöket magasabb LTV-ken lehet nyújtani, kevésbé gyakori. Az adott LTV gyakran a hitelkategóriától függ. Például, a nyersföldre megengedett maximálisan 65% LTV, míg a többcsaládos építmények esetében a 80% -ot meghaladó LTV megengedhető.
Nincsenek VA vagy FHA programok a kereskedelmi hitelezésben, és nincs magán jelzálogbiztosítás sem. Ezért a hitelezőknek nincs biztosításuk a hitelfelvevők nemteljesítésének fedezésére, és a biztosítékként ígért ingatlanra kell támaszkodniuk.
Az adósságszolgáltatás fedezeti aránya
A kereskedelmi hitelezők azt is megvizsgálják az adósságszolgálati fedezeti arányt (DSCR), amely összehasonlítja az ingatlan éves nettó működési jövedelmét (NOI) az éves jelzálogkölcsön-szolgáltatással (beleértve a tőkét és a kamatot), mérve az ingatlan képességét az adósság kiszolgálására. Ezt úgy számítják ki, hogy a NOI-t elosztják az éves adósságszolgálattal.
Például egy olyan ingatlannak, amelynek NOI-jában 140 000 dollár és évente 100 000 dollár jelzálog-adósságszolgálat történik, DSCR-értéke 1, 4 (140 000 dollár - 100 000 dollár = 1, 4). Ez az arány segít a hitelezőknek a hitel maximális méretét az ingatlan által generált cash flow alapján meghatározni.
Az 1-nél kisebb DSCR negatív cash flow-t jelez. Például egy 0, 92 DSCR azt jelenti, hogy csak annyi NOI van, hogy fedezze az éves adósságszolgálat 92% -át. Általában a kereskedelmi hitelezők legalább 1, 25 DSCR-t keresnek a megfelelő cash flow biztosítása érdekében.
Az alacsonyabb DSCR elfogadható rövidebb amortizációs periódusú hiteleknél és / vagy stabil cash flow-kkal rendelkező ingatlanok esetében. Magasabb arányokra lehet szükség az ingadozó cash flow-kkal rendelkező ingatlanok esetében - például olyan szállodák esetében, amelyeknél hiányzik a hosszú távú (és ennélfogva kiszámíthatóbb) bérlők bérleti szerződései más típusú kereskedelmi ingatlanokhoz.
Kamatlábak és díjak
A kereskedelmi kölcsönök kamatlába általában magasabb, mint a lakáscélú kölcsönöknél. Ezenkívül a kereskedelmi ingatlan kölcsönök általában olyan díjakat is magukban foglalnak, amelyek növelik a hitel teljes költségét, ideértve az értékelési, jogi, hitelkérelmi, hitelbeadási és / vagy felmérési díjakat.
Néhány költséget a kölcsön jóváhagyása (vagy elutasítása) elõtt fel kell fizetni, míg másokat évente kell alkalmazni. Például, egy hitelnek a hitel zárásakor 1% -os egyszeri kezdeményezési díja lehet, és a hitel teljes kifizetéséig egynegyedéves éves díj (0, 25%) lehet. Például az 1 millió dolláros hitelhez előzetesen be kell fizetni a 10 000 dollárnak megfelelő 1% -os hitelindítási díjat, és évente 2500 dollár 0, 25% -os díját kell fizetni (a kamaton kívül).
Előtörlesztés
A kereskedelmi ingatlan kölcsönre korlátozások vonatkozhatnak az előrefizetésre, amelynek célja a hitelező várt hozamának megőrzése. Ha a befektetők a hitel lejáratát megelőzően rendezik az adósságot, akkor valószínűleg előre fizetési büntetést kell fizetniük. A kölcsön lejárat előtti kifizetésének négy elsődleges típusa van:
- Előtörlesztési büntetés. Ez a legalapvetőbb előre fizetendő büntetés, amelyet úgy számítanak ki, hogy a jelenlegi fennmaradó egyenleget megszorozzák egy meghatározott előrefizetési büntetéssel. Kamatgarancia. A hitelező meghatározott összegű kamatra jogosult, még akkor is, ha a kölcsönt lejár. Például egy hitel esetén 10 hónapra garantálható a kamatláb 60 hónapra, utána pedig 5% -os kamatlábbal. Kizárás. A hitelfelvevő nem fizeti ki a kölcsönt egy meghatározott időtartam, például egy ötéves zárolás előtt. Hatálytalanítás. A biztosíték helyettesítése. A hitelfelvevő ahelyett, hogy készpénzt fizetne a hitelezőnek, új biztosítékokat (általában amerikai kincstári értékpapírokat) cserél az eredeti hitelbiztosítékokra. Ez csökkenti a díjakat, de a bírság megfizetésének erre a módszerére magas büntetések vonhatók hozzá.
Az előtörlesztési feltételeket a kölcsöndokumentumok tartalmazzák, és a kereskedelmi ingatlan kölcsönökben más hitelfeltételekkel egyeztethetők.
Alsó vonal
Kereskedelmi ingatlanok esetén a befektető (gyakran üzleti egység) megvásárolja az ingatlant, bérbe ad helyet és bérleti díjat szerez az ingatlanon belül működő vállalkozásoktól. A beruházás célja jövedelemtermelő ingatlan.
A kereskedelmi ingatlan kölcsönök értékelésekor a hitelezők figyelembe veszik a hitel fedezetét, a gazdálkodó egység (vagy megbízói / tulajdonosok) hitelképességét, beleértve a három-öt éves pénzügyi kimutatásokat és a jövedelemadó-bevallásokat, valamint a pénzügyi mutatókat, például a hitel-érték arány és az adósságszolgálat fedezeti aránya.
