Mi a kombinált hitel / érték arány - CLTV arány?
A kombinált hitel / érték arány (CLTV) az ingatlanon biztosított összes hitelhez kötött hitel és az ingatlan értékének aránya. A hitelezők a CLTV arány alapján határozzák meg a potenciális lakásvásárló nemteljesítési kockázatát, ha egynél több kölcsönt használnak.
Általában a hitelezők hajlandók 80% -ot meghaladó CLTV arányban hitelezni a magas hitelminősítésű hitelfelvevők számára. A CLTV abban különbözik az egyszerű hitel / érték aránytól, hogy az LTV számításában csak az első vagy elsődleges jelzálogot tartalmazza.
CLTV képlet és számítás
CLTV = az ingatlan teljes értékeVL1 + VL2 +… + VLn ahol: VL = a kölcsön értéke
A kölcsön-érték arány együttes kiszámításához ossza meg az összes hitel összes törlesztőrészletét az ingatlan vételárával vagy valós piaci értékével. A CLTV arányt tehát úgy határozzák meg, hogy az alább felsorolt tételek összegét elosztják az ingatlan eladási árának vagy az ingatlan becsült értékének a kisebbikével.
- az otthoni hitelkeret (HELOC) első jelzáloghitel-igényelt részének (fennálló tőke egyenlegének) eredeti hitelösszege az összes zárt végű alárendelt finanszírozás, például egy második vagy harmadik jelzálogkölcsön fizetetlen főösszege (zárt végű) hitel esetén a hitelfelvevő az első napon levonja az összes pénzeszközt, és a hitel lezárása után nem változtathat meg fizetési tervben, és nem férhet hozzá befizetett tőkéhez.)
Kulcs elvihető
- A CLTV hasonló az LTV-hez, de magában foglalja az összes jelzálogkölcsönt vagy zálogjogot, és nem csak az első jelzálogkölcsönt. A lakosság a CLTV arányt veszi figyelembe annak meghatározásakor, hogy egy háztulajdonos megengedheti-e magának magának a ház megvásárlását. A 2008–2009-es ingatlanbuborék aláhúzta a figyelje meg a CLTV arányt.
Amit a CLTV arány mutat
A kombinált hitel / érték arány (CLTV) egy olyan számítás, amelyet a jelzálog- és hitelezési szakemberek használnak annak meghatározására, hogy a háztulajdonosoknak a zálogjogok (adósságkötelezettségek) által megterhelt teljes százalékos arányát meghatározzák. A hitelezők a CLTV arányt és néhány más számítást, például az adósság / jövedelem arányt és a szokásos hitel / érték arányt (LTV) használják fel a kölcsön kölcsönvevőhöz történő kiterjesztésének kockázatának felmérésére.
Sok közgazdász többek között a 2000-es évek végén az Egyesült Államokat sújtó kizárási válságnak tulajdonította a laza CLTV szabványokat. Az 1990-es évektől kezdve, és különösen a 2000-es évek elején és közepén, a lakásvásárlók előlegfizetés helyett gyakran vásároltak második jelzálogkölcsönt a vásárláskor. A növekvő kockázat ellenére a hitelezők, akik alig várják el, hogy elveszítsék az ügyfelek üzleti vállalkozásait a versenytársak előtt, beleegyeztek az ilyen feltételekbe.
Az 1990-es évek végétől a 2000-es évek közepéig terjedő ingatlanbuborék előtt a szokásos gyakorlat az volt, hogy a lakásvásárlók az előlegeknek legalább a vételár 20% -át teljesítsék. A legtöbb hitelező tartotta az ügyfeleket ezen paraméterek mellett, az LTV 80% -ra történő korlátozásával.
Amikor a buborék felmelegedni kezdett, ugyanezek a vállalatok sokan lépéseket tettek annak érdekében, hogy az ügyfelek 20% -ot csökkentsék. Egyes hitelezők felvetették az LTV-felső korlátot, vagy teljesen lemondtak tőle, 5% -ot vagy annál kevesebb előleget nyújtó jelzálogkölcsönöket kínálva, míg mások tartották az LTV-követelményeket, de a CLTV felső korlátját gyakran 100% -ra emelték. Ez a manőver lehetővé tette az ügyfelek számára, hogy második jelzálogkölcsönt vállaljanak a 20% -os előlegek finanszírozására.
A 2008-ban kezdődő kizárási tüske hangsúlyozta, hogy a CLTV miért fontos. A játék tiszteletben tartása, mint például egy 100 000 dolláros kezdeti pénzkiadás egy 500 000 dolláros házért, erőteljes ösztönzést nyújt a háztulajdonosnak a jelzálogkölcsönök kifizetéseinek fenntartására. Ha a bank kizárja, akkor nemcsak elveszíti otthonát, hanem a halom készpénzt is, amelyet befizetett.
Az ingatlanban való tőkekövetelmény a hitelezőket is elszigeteli az ingatlanárak csökkenésétől. Ha egy ingatlan értéke 500 000 USD, és a zálogjogok összege 400 000 USD, akkor az ingatlan értékének akár 20% -át elveszítheti anélkül, hogy egy zálogjog-tulajdonos rövid lejáratú kifizetést kapna egy kizárási aukción.
Miért számít a CLTV?
Néhány lakásvásárló úgy dönt, hogy csökkenti előlegét egy ingatlan több jelzálogjogának megszerzésével, ami alacsonyabb hitel-érték arányt jelent az elsődleges jelzálogkölcsönöknél. Az alacsonyabb LTV arány miatt sok lakásvásárló sikeresen elkerüli a magán jelzálogbiztosítást (PMI). Az, hogy jobb-e második jelzálogkölcsönt szerezni, vagy a PMI költségei, egyénenként változik.
Következésképpen, mivel a második jelzálogkölcsön nagyobb kockázatot vállal, a második jelzálog kamatlába általában magasabb, mint az első jelzálog kamatlába. A fogyasztók számára tanácsos fontolóra venni az egy ingatlanra vonatkozó több kölcsön elfogadásának előnyeit és hátrányait. Az átvilágítás elősegíti, hogy az adott körülmények között mi legyen a legjobb választás.
Hitel és érték közötti vs. CLTV
A hitel-érték (LTV) és a CLTV a leggyakoribb mutatók, amelyeket a jelzálogkölcsön-garantálási folyamat során használnak. A legtöbb hitelező mindkét értékre maximumokat ír elő, amelyek felett a leendő hitelfelvevő nem jogosult kölcsönre. Az LTV arány csak az elsődleges jelzálog-egyenleget veszi figyelembe. Ezért a fenti példában az LTV arány 50%, amelynek eredményeként a 100 000 dolláros elsődleges jelzálogkölcsönt elosztjuk a 200 000 dollár otthoni értékkel.
A legtöbb hitelező 80% -os LTV-maximumot ír elő, mivel a Fannie Mae és a Freddie Mac nem vásárol jelzálogkölcsönöket magasabb LTV-mutatókkal. A jó hitelképességű hitelfelvevők megkerülhetik ezt a követelményt, de kötelesek magánbiztosítási jelzálogbiztosítást (PMI) fizetni, feltéve, hogy elsődleges hitelállománya meghaladja az otthoni érték 80% -át. A PMI megvédi a hitelezőt a veszteségektől, ha egy ház értéke a hitel egyenlege alá esik.
Az elsődleges hitelezők általában nagylelkűbbek a CLTV követelményeivel szemben. Tekintettel a fenti példára, kizárás esetén az elsődleges jelzálog-birtokos teljes egészében megkapja pénzét, mielőtt a második jelzálogkölcsön-birtokos bármit megkap. Ha az ingatlan értéke 125 000 dollárra csökken, mielőtt a hitelfelvevő nem teljesítené fizetését, az elsődleges zálogjogosult megkapja a teljes tartozást (100 000 dollárt), míg a második zálogjogosult csak a fennmaradó 25 000 dollárt kapja annak ellenére, hogy 50 000 dollár tartozik. Az elsődleges zálogjogosult kevesebb kockázat vállalja a csökkenő ingatlanértékek esetén, és ennélfogva engedheti meg magának, hogy magasabb CLTV-nél kölcsönt adjon.
Példa a CLTV arányra
Például tegyük fel, hogy az egyén 200 000 dollárért vásárol otthont. Az ingatlan biztosítása érdekében 50 000 dollár előleget fizetett ki, és két jelzálogkölcsönt kapott 100 000 dollár (elsődleges) és 50 000 dollár (másodlagos) után. Kombinált hitel / érték aránya (CLTV) ezért 75%: ((100 000 USD + 50 000 USD) / 200 000 USD).
