Tartalomjegyzék
- Hogyan keressük a kizárt otthonokat
- A kizárás szakaszai
- Miért olcsóbb a kizárt házak?
- A kizárt házak vásárlásának kockázatai
- Kizárt ház megvásárlása
- Finanszírozási lehetőségek
- Alsó vonal
A 2008–2009-es jelzálogválság előtt nehéz helyzetbe került a kizárt ház vásárlása. Az ingatlan-alkotóknak vadászoknak kellett követniük a bírósági házakon elrendezett aukciókat, vagy át kellett szitálniuk a jogi beadványok sorrendjét. De a másodlagos kamatlábak olvadása által okozott kizárási hullám nemcsak a rendelkezésre álló tulajdonságok számát növelte, hanem megkönnyítette azok megtalálását és megszerzését. Valójában manapság ez a folyamat gyakran hasonlít bármely más ház keresésére. A kizárt házak szinte minden ingatlanpiacon elérhetők országszerte, lehetőséget biztosítva a háztulajdonosoknak és a befektetőknek egyaránt.
kulcsfontosságú elvihetők
- Soha nem volt ilyen egyszerű megtalálni az elzárt otthont eladóként: Sok online webhely specializálódott rájuk.Kizárásnak több fajtája létezik, beleértve az előzetes bezárást, a rövid eladást, a seriff eladását és az ingatlantulajdont. A kizárt ház vásárlásának nagy előnye A hátrányok magukban foglalják az otthon lehetséges rossz állapotát, a vásárlási folyamat hosszát és a professzionális békalábok általi versenyt. Több kormányzati támogatású finanszírozási lehetőség áll rendelkezésre a kizárt házak számára.
Hogyan keressük a kizárt otthonokat
A többszörös tőzsdei szolgáltatással (MLS) kapcsolatos folyóiratokban és weboldalakon megtalálhatók a kizárt ingatlanok, online ingatlankeresések, banki irodák és webhelyek, valamint a helyi újságok útján. A helyi többszörös listázási szolgáltatásokban a kizárt tulajdonságokat önmagában nem lehet kiemelni; ezt csak az ingatlanleírásban lehet feltüntetni.
Közvetlenebb út a sok olyan webhely, amelyek ma már a házakba és ingatlanokba szakosodnak, amelyek bezárásra kerülnek, mint például a Fannie Mae's HomePath.com és az usa-foreclosure.com. Egyes pénzügyi intézmények, például a Bank of America, oldalakat kínálnak, amelyek segítenek az elzárt otthon keresésében.
A hitelezők egyre inkább értékesítik lefoglalt eszközöket ingatlanügynökökön keresztül, ezért ne habozzon, és kérjen ingatlanügynököt vagy ügynököt lehetőségekről. Néhány ingatlanszakértő a kizárási tulajdonságokra is specializálódott.
Házak a kizárás különböző szakaszaiban
Pontosabban: a kizárt ház megkeresése attól függ, hogy pontosan hol van a kizárási folyamatban: Az ingatlanok továbbra is az eredeti háztulajdonos (a korábbi szakaszokban, az előzetes kizárás és az eladási ingatlanok esetén), vagy egy ilyen szervezet tulajdonában lehetnek bankként vagy kormányként (a későbbiekben).
Itt van ötféle kizárás és a vásárlás megközelítése.
1. Előkizárások
Egy ingatlan előzetes zárás alatt áll, miután a jelzálogkölcsön-hitelező értesítette a hitelfelvevőket mulasztásukról, de mielőtt az ingatlan aukción történő eladásra kerülne. Ha a háztulajdonos ebben az időben eladhatja az ingatlant, akkor elkerülheti a kizárási eljárásokat és annak hitelképességükre és a jövőbeli kilátásokra gyakorolt negatív hatását. Mint ilyen, néhány háztulajdonos hajlandó tárgyalni. Az előzetes kizárásokat általában a megyei és városi bírósági épületekben sorolják fel. Ezen felül számos online forrás, köztük a www.foreclosure.com, felsorolja azokat a tulajdonságokat, amelyek az elzárás elõtt állnak.
2. Rövid eladások
Rövid eladások akkor fordulnak elő, amikor a hitelező kevesebbet hajlandó elfogadni az ingatlanért, mint amennyit a jelzálogkölcsön tartozik. A hitelfelvevőknek nem feltétlenül kell elmulasztaniuk a jelzálogkölcsön-fizetéseket annak érdekében, hogy a hitelező elfogadja a rövid lejáratú eladást; általában azonban valamilyen típusú pénzügyi nehézséget kell bizonyítaniuk, például egy munkahely elvesztését, amely valószínűleg mulasztást eredményez. A kérdéses lakóhely gyakran víz alatti, azaz kevesebbet ér, mint a fennálló jelzálogkölcsön. Ahhoz, hogy rövid lejáratú eladásnak minősüljön, a hitelezőnek el kell vállalnia, hogy "röviddel eladja az ingatlant" azáltal, hogy kevesebbet fogad el, mint amennyit tartozik, és az otthont fel kell tüntetni az eladó listán. Ezeket a tulajdonságokat általában rövid áron értékesítik, "a bank jóváhagyásáig".
A rövid eladású ingatlan vásárlása nagyrészt megegyezik a hagyományos vásárlásokkal, de a szerződések nyelve eltérő lesz, meghatározva, hogy a feltételeket a hitelező jóváhagyja. Egy banknak több hónapot vehet igénybe a rövid eladási ajánlat megválaszolása, tehát a folyamat lényegesen hosszabb ideig tarthat, mint egy hagyományos vásárlás. Számos ingatlan-weboldal, ideértve az egyes cégeket vagy a tőzsdei szolgáltatásokat is, lehetőséget kínál a rövid eladási állapot alapján történő keresésre.
3. Sheriff eladó aukciók
A seriff eladási aukció akkor következik be, amikor a hitelező értesítette a hitelfelvevőt a mulasztásról, és megengedte a türelmi időnek, hogy a hitelfelvevő felzárkózjon a jelzálogkölcsönök kifizetésein. Az aukció célja a hitelező, hogy gyorsan megtérüljön a késedelmes kölcsönért. Ezek az aukciók gyakran a város bírósági lépésein zajlanak, amelyeket a helyi rendészeti hatóságok irányítanak. Az ingatlant a legjobban licitáló licitálja a nyilvánosan bejelentett helyen, dátumban és időben. Ezek az értesítések megtalálhatók a helyi újságokban és számos online helyszínen, ha keresnek a "seriff eladási aukciók" -ra.
4. Banki tulajdonban lévő ingatlanok
Azok az ingatlanok, amelyek nem árvernek, nem térnek vissza a bankhoz; vagyis ingatlantulajdonban (REO) lesznek. Ezeket gyakran az intézmény REO osztálya irányítja. Az online források, például a www.realtytrac.com kiterjedt listát tartalmaznak a bank tulajdonában lévő ingatlanokról. Ezek városok, államok vagy irányítószámok alapján kereshetők.
5. Kormány tulajdonában lévő ingatlanok
Néhány házat a Szövetségi Házigazgatás (FHA) vagy a Veteránügyi Minisztérium (VA) által garantált kölcsönökkel vásárolnak. Amikor ezeket az ingatlanokat kizárják, a kormány visszavásárolja őket, és a szövetségi ügynökségnél dolgozó brókerek adják el őket. Egy állami tulajdonban lévő ingatlanvásárláshoz fel kell venni a kapcsolatot egy államilag regisztrált brókerrel. A vásárlók kutatási lehetőségeket kereshetnek a www.hud.gov oldalon (kattintson a "TÉMA TERÜLETEK" -re, és válassza a "Eladó házak" lehetőséget).
Miért olcsóbb a kizárt házak?
A kizárt házak legnagyobb értékesítési pontja természetesen a legalacsonyabb ár - gyakran lényegesen alacsonyabb az azonos területen található hasonló ingatlanokhoz képest (összehasonlító vagy kompasszként ismert, brókerbeszédben). A legtöbb kizárást legalább 5% -kal értékesítik a piaci érték alatt, bizonyos régiókban még ennél is nagyobb árengedményekkel. A vásárlók kihasználhatják a további megtakarításokat olyan juttatásokkal is, mint például csökkentett előleg, alacsonyabb kamatlábak, vagy az értékelési díjak és bizonyos zárási költségek kiküszöbölése.
Mi teszi őket ilyen üzletgé? Ha a lakóhely az elzárás vagy az eladás előtti szakaszban van, akkor a tulajdonosok pénzügyi kötelezettséggel járnak. És az idő nem az ő oldalukon van: le kell rakniuk az ingatlant, és meg kell szerezniük mindazt, amit tudnak, amíg képesek, hogy elveszítsék teljesen. Röviden: ezek az eladók nem pontosan tárgyalnak erősségi helyzetből. Bár kegyetlennek tűnik kihasználni mások szerencsétlenségét, a vevők előnyöket élvezhetnek.
Még több előnyt élvezhetnek, ha az ingatlant valójában lefoglaltak. A seriff irodája nem érdekli, hogy egy házra lógjon; A bankok nem akarnak a földesura üzletben lenni. A pénzintézetek általában azt akarják, hogy megszabaduljanak a kizárt ingatlanoktól (természetesen elfogadható árért - válaszolniuk kell a befektetőknek és a könyvvizsgálóknak, hogy megkíséreltek mindent megtéríteni az eredeti hitelösszegből). A vevők ismét kihasználhatják ezt a helyzetet.
Végül: az elzárt otthonokat általában "úgy van" állapotban értékesítik - ha sérülések vannak, akkor a tulajdonos által végzett javítások nem képezik az egyenlet részét - és ahogyan a használt gépkocsi és a szüreti bútorok rajongói tudják, "a jelenlegi" kedvezmény. Természetesen a "jelenleg is" kétélű kard lehet, amint az alábbiakban tárgyaljuk.
A kizárt házak vásárlásának kockázatai
A piaci ár alatti ár a plusz, ha egy kizárt házat vásárolunk. De ezek a tulajdonságok is hordozzák a buktatókat.
Ingatlanproblémák
Bár kompenzációs engedményt tartalmaz, a "jelenlegi" állapot nagyon komor lehet. Ha az otthont továbbra is a tulajdonosok használják, akkor azt gyakran rosszul karbantartják - elvégre ha az emberek nem tudják megfizetni a jelzálogkölcsönöket, akkor valószínűleg elmaradnak a rendszeres karbantartás fizetéséről is, nem is beszélve a nagyjavításokról. Ezen túlmenően egyesek, akik kizárásra néznek szembe vagy kényszerülnek rá, szégyenkeznek, és csalódásukat otthoni házukban veszik át, mielőtt a bank visszaszolgáltatnák őket. Ez gyakran magában foglalja a készülékek és a berendezés eltávolítását, és néha a nyílt vandalizmust is.
Rejtett költségek
Az előre nem látható javítási és felújítási munkák mellett olyan késedelmek, mint például a hátadók és zálogjogok (amelyeknek árverési tulajdonságait gyakran csatolják hozzájuk, akár az IRS, akár az állam vagy más hitelezők), további költségeket eredményezhetnek egy egyébként kívánatos háznál. Bármi legyen is a tartozás, a kormánynak először be kell fizetnie és elszámolnia kell, mielőtt a vásárlási folyamat tovább haladhat. Ez elsősorban az árverésre kerülő ingatlanokra vonatkozik; a bank minden esetben fizeti ki az ingatlanhoz kapcsolódó zálogjogot, mielőtt azt egy másik félnek viszonteladná.
Lassú folyamat
Az előző komplikációk gyakran sok papírmunkát jelentenek. A kizárásokhoz általában további kiegészítő dokumentumok tartoznak, amelyeket ki kell tölteni a bezárásra való felkészüléshez, ami nem mindig annyira időszerű. Ha ez eladási helyzet, akkor a tulajdonos hitelezőjének jóvá kell hagynia az üzletet, és az a korábban említettek szerint eltarthat egy ideig. A házban tapasztalt súlyos károk alacsonyabb otthonértékelési eredményt eredményezhetnek, ami befolyásolhatja a vevő hitelképességét. Egyes hitelezők egy bizonyos dollárösszeg alatt nem nyújtanak kölcsönt, mert a kisebb hitelhez kapcsolódó nyereségpotenciál nem megéri a kockázatot.
Miközben azt gondolnád, hogy egy bank szívesen ürítené egy visszaváltott lakóhelyet, a bank és a többi érintett fél közötti válaszidők lassúak lehetnek a REO tulajdonságokkal is. Az, hogy mennyi időt vesz igénybe az ajánlat megválaszolása, nagyon változhat; ha az Ön ingatlanát birtokló bankot elárasztják a kizárások, akkor sokkal tovább tarthat, amíg a bank feldolgozza kérését. A jelentős lemaradással rendelkező bankokról ismert, hogy akár 90 napot vesz igénybe az ajánlat megválaszolása. Ha a vásárlás finanszírozását tervezi, bölcs dolog az időt arra költeni, hogy előzetes jóváhagyást szerezzen egy jelzáloghoz.
Verseny
Mint minden piacon, ha van esély arra, hogy valamit a folyó árfolyamon kedvezményesen szerezzenek be, a kereslet szárnyalni fog. Tehát a fokozott érdeklődés és verseny - nemcsak a potenciális utasok, hanem a befektetők és a flip-szakemberek körében is - elkerülhetetlen, ha érdemes kizárt ingatlanokkal foglalkoznak. Nagyon gyakran egy kizárt házat lehet vonzóan árazni a környező ház többi házának alatt, de amikor a szó megjelenik, számos ajánlat gyorsan beérkezhet, és licitálási háború következhet be. Tehát az, ami valaha alulértékes otthon volt egy nagy szomszédságban, gyorsan költséges ingatlanré válhat.
A kizárt házak leendő vásárlói számára bölcs dolog lehet ajánlatokat benyújtani több ingatlanra egyszerre, mivel a versengő vásárlók magasabb ajánlatot vagy minden készpénzes ajánlatot tudnak biztosítani. De ne szabaduljon el attól, ha valaki más meghökkent egy adott ingatlanra vonatkozó ajánlatával; rendszeresen ellenőrizze, hogy megjelenik-e újra a bank leltárában. A kizárási ügyletek általában gyakran esnek át.
Kizárt ház megvásárlása
Ha bankból vásárol, akkor élesítenie kell alku-készségeit, és meg kell kezdenie a folyamatot egy alacsony labdát kínáló ajánlattal a kívánt ingatlanon. Azok a bankok, amelyek nagy mennyiségű készletet halmoztak fel a kizárt ingatlanokról, hajlamosabbak lesznek tárgyalni az árról; minél hosszabb ideig tartja a bank az ingatlant, annál nagyobb az esély, hogy komolyan fontolja meg az alacsonyabb szintű ajánlatokat, különösen azoknál az ingatlanoknál, amelyeket hosszabb ideig tartanak. Ezért valószínűleg a kezdeti ajánlatát olyan áron kell megtennie, amely legalább 20% -kal alacsonyabb a jelenlegi piaci árnál, vagy még inkább, ha az ingatlan, amelyre licitál, egy olyan területen található, ahol magas a kizárás valószínűsége.
A kizárt házak finanszírozási lehetőségei
Használhat jelzálogkölcsönt REO ingatlan megvásárlásához, bár a magánhitelezők általában ügyesek a kizárási ügyletek finanszírozása terén. Számos kormány által támogatott finanszírozási lehetőség áll rendelkezésre azok számára, akik jogosultak: 203 (k) kölcsön a Szövetségi Házigazgatóságtól (FHA), Fannie Mae HomePath ReadyBuyer programja és a HomeSteps program a Freddie Mac révén.
203 k) kölcsönök
Az FHA 203 (k) összegű kölcsönét úgy tervezte meg, hogy elhárítsa a bankok aggodalmait, amelyek egyébként elkerülnék a magas kockázatú REO-t. vásárlások. A hitelfelvevőknek jelzálog-biztosítási díj felszámításával garantálhatják a programban részt vevő magánhitelezők által nyújtott hiteleket.
A hitelfelvevők számára az egyik nagy előnye az a képesség, hogy egyetlen jelzáloggal finanszírozza a lakásvásárlást és a szükséges javításokat. A legalapvetőbb változat, a korszerűsített 203 (k) összegű kölcsön korlátozott javításokra szolgál, amelyek nem igényelnek műszaki vagy építészeti terveket. Az egyének akár 35 000 dollárt is kölcsönözhetnek az otthoni eladási ár felett, hogy fedezzék az alapvető jogorvoslati lehetőségeket, például új eszközöket, iparvágányt és ablakokat.
Kiterjedtebb javításokkal, például kiegészítés építésével vagy a szerkezeti károk kezelésével a hagyományos 203 k-os kölcsön általában a legjobb megoldás. A modernizált változattól eltérően a háztulajdonosoknak legalább 5000 dollárt ki kell fizetniük; a maximális összeg az egyes megyékre vonatkozó FHA határértékeken alapul. Ezenkívül fizetnie kell egy független tanácsadó részéről, aki ellenőrzi az ingatlant, és ellenőrzi, hogy a munka megfelel-e a program irányelveinek.
További hiányosság ezeknek a kölcsönöknek az ár. A jelzálogbiztosítás mellett a hitelfelvevők általában olyan kamatlábakat fizetnek, amelyek negyed százalékponttal magasabbak, mint a hagyományos kölcsönöknél. Előfordulhat, hogy egy vagy két pont felett is villát kell fizetniük, amelyek előzetes díjak, amelyek mindegyike a tőkeösszeg 1% -át érinti.
1. ábra: A hagyományos 203 (k) hitelek és az egyszerűsített változat összehasonlítása.
HomePath ReadyBuyer
A HomePath ReadyBuyer program, amelyet a Szövetségi Nemzeti Jelzálogkölcsönök Szövetsége (FNMA) kínál, vagy Fannie Mae, mint szeretettel ismert, az első vásárlók felé irányul. Miután elvégezték egy kötelező otthoni vásárlási oktatást, amelyet online elérhetővé tesznek, a résztvevők akár 3% -ot is kaphatnak a Fannie Mae tulajdonában lévő, elzárt ingatlan megvásárlásához kapcsolódó költségtámogatásban. Ez a kormány által támogatott vállalkozás más szünetet is kínál; Előfordulhat, hogy a háztulajdonosoknak csak 500 dollárt kell komolyan fizetniük, és a magánbiztosítási jelzálogbiztosítást törölni lehet, miután az otthoni tőkéje eléri a 20% -ot.
HomeSteps
A Freddie Mac likviditást biztosít a jelzálogpiacnak azáltal, hogy bankoktól vásárol hiteleket, egyesíti őket, és értékpapírokként értékesíti azokat a befektetők számára. A HomeSteps segítségével a szervezet - magánhitelezői partnerein keresztül - különleges finanszírozást kínál azok számára, akik csak a tulajdonában lévő kizárt ingatlanokat akarják megvásárolni. A HomeSteps jelenleg csak a következő államokban érhető el: Alabama, Florida, Georgia, Illinois, Kentucky, North Carolina, South Carolina, Tennessee, Texas és Virginia.
A vevők a HomeSteps webhelyen megtalálhatják az egy-, a lakás- és a többcsaládos ingatlanok listáját.
Alsó vonal
A felszínen az elzárt házak borzasztóan vonzónak tűnhetnek. A költségek azonban rendkívül kiszámíthatatlanok lehetnek, és a mögöttes károk miatt az ingatlan nemkívánatos lehet. A vásárlási folyamat gyakran lassú, ami második gondolatokat ösztönözhet a vásárlók fejében, míg a kizárt ingatlanok csábító iránti erős kereslet néhány reményteljes vásárlót elvonhat.
Mindezek mellett a kizárt házak hihetetlen ajánlatokat eredményezhetnek. A vásárlóknak egyedülálló lehetőségük van a piaci érték alatt fizetni olyan otthonokért, amelyek normál körülmények között nem lennének számukra elérhetőek. Ha megtakarítások vannak a felvásárlási oldalon, ez növeli annak valószínűségét, hogy a vásárló a jövőben felértékelja eszközét, és haszonnal jár, ha befektetése haszonnal jár, ha eladja.
Felelősségteljesen ha egy kizárt ház vásárlása lehetővé teszi a vevő számára, hogy számos éven keresztül számtalan előnyt élvezhessen.
